판시사항
부동산중개업법 제15조 제5호 소정의 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위의 범위
판결요지
부동산중개업법 제15조 제5호의 규정은 부동산중개업자 등이 그 업무와 관련하여 얻게 된 중개대상물에 대한 정보를 이용하여 중개의뢰인에게 불이익한 거래를 하게 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 투기행위를 함으로써 부당한 이득을 취하고 부동산 거래질서를 문란하게 하는 것을 방지하려는 데 그 목적이 있다 할 것이므로 위 법조항이 금지하는 거래행위에는 거래의 중개를 의뢰한 자와 직접 그 중개를 의뢰받은 부동산중개업자 등 사이의 거래행위만이 포함될 뿐, 다른 중개업자의 알선 또는 중개로 부동산중개업자와 일반 당사자 사이에 이루어지는 거래행위까지 포함되는 것은 아니다.
참조조문
부동산중개업법 제15조
판례내용
【피 고 인】 피고인
【주 문】
피고인은 무죄.
【이 유】 이 사건 공소사실은 "피고인은 부동산중개인으로 1987.5.14. 원주시장으로부터 부동산중개업 허가를 득하여 원주시 (상세주소 및 생략)에서 "(상호 생략)부동산"이라는 상호로 토지 기타 중개대상물에 대하여 거래당사자간 매매 등의 알선, 중개를 업으로 해오던 자인바, 중개업자는 중개의뢰인과 부동산 등 매매를 직접 거래하여서는 아니됨에도 불구하고, 1988.8.5.경 서울 거주 공소외 1이 그 소유인 원주시 (상세지번 생략)소재 전 516평방미터를 비롯하여 (상세지번 생략) 소재 임야 1,686평방미터, (상세지번 생략)소재 임야 1,587평방미터, (상세지번 생략)소재 임야 992평방미터, (상세지번 생략)소재 임야 397평방미터, (상세지번 생략)소재 임야 1,785평방미터 등 총 6필지, 6,963평방미터를 매도코자 함을 알고 이를 금 520만원에 매입하여 피고인 명의로 소유권이전등기를 필한 다음 그중 산292, 293, 294, 295, 296 소재 임야 5필지를 불과 나흘만인 같은 달 9. 공소외 2, 공소외 3, 공소외 4, 공소외 5, 공소외 6에게 각 매도하여 그 시경 그들에게 소유권이전등기를 각 경료해 주고, (상세지번 생략)소재 전516평방미터는 1989.6.20. (상세주소 생략) 공소외 7에게 매도하여 같은 달 28. 자로 소유권이전등기를 경료해 줌으로써 위 직접거래금지규정을 위반한 것이다"라고 함에 있고, 검사는 위 공소사실에 부동산중개업법(법률 제3676호) 제38조 제1항, 제15조 제5호를 의율하고 있는바, 위 각 규정은 부동산중개업자 및 중개보조원(이하 부동산중개업자 등이라 약칭한다)에게 중개의뢰인과 직접거래행위를 금지하고 있으며 이를 위반하였을 경우의 법칙에 관하여 규정하고 있다. 그러므로 살피건대, 부동산중개업자를 포함한 모든 국민은 사적자치의 원칙상 계약의 일방 당사자가 될 수 있는 계약체결의 자유가 있다 할 것인데 한편으로 부동산중개업법은 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자 등의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 제정되어 위 규정과 같은 일정한 경우에는 사적자치의 원칙을 제한하고 있는바, 위와 같은 제반사정을 고려하여 위 각 규정을 해석하여 보면, 위 각 규정은 일정한 수수료를 받고 부동산중개대상물에 대하여 매매, 교환 등 권리의 득실, 변경에 관한 행위의 알선, 중개를 업으로 하는 부동산중개업자 등이 그 업무와 관련하여 얻게된 중개대상물인 부동산에 대한 정보를 이용하여 중개의뢰인에게 불이익한 거래를 하게 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 부동산 투기행위를 함으로써 부당한 이득을 취하고 부동산거래질서 나아가 국민경제질서를 문란시키는 것을 방지하는 데 그 목적이 있다 할 것이어서 위 부동산중개업법 제15조 제5호에서 금지되는 거래행위는 당해 거래의 중개를 의뢰한 자와 직접 그 중개를 의뢰받은 부동산중개업자 등 사이의 거래행위일 뿐이고, 부동산중개업자 등이 다른 중개업자의 알선 또는 중개로 일반 당사자와 체결하는 거래행위까지 포함되는 것은 아니라고 할 것이다.
한편, 이 사건에서 검사가 증거로 제출한 검사 작성의 피고인에 대한 피의자신문조서, 공소외 8에 대한 진술조서의 각 진술기재와 피고인 및 공소외 7 작성의 각 진술서 및 기록에 편철된 각 등기부등본, 매매계약서의 각 기재에 피고인의 이 법정에서의 진술을 종합하여 보면, 피고인은 부동산중개업자이기는 하나 공소외 1로부터 직접 공소장 기재의 각 부동산을 중개의뢰받아 매입한 것이 아니고 평소 교류가 있던 (상호 생략)부동산의 공소외 8의 중개로 위 각 부동산을 산소자리로 공소장 기재와 같이 매입하였다가 부적절하다고 판단되어 (상세지번 생략)소재 전516평방미터를 제외한 나머지 부동산들은 역시 공소외 8의 중개로 공소장 기재와 같이 타에 매도하고, (상세지번 생략)소재 전 516평방미터는 (상호 생략)부동산의 공소외 9의 중개로 공소장 기재와 같이 타에 매도하였을 뿐인 사실이 인정된다.
그렇다면, 피고인에게 인정된 위 각 사실은 위 부동산중개업법 제38조 제1항, 제15조 제5호에서 금지하는 행위에는 속하지 아니한다고 할 것이므로 결국 피고인에 대한 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없거나 범죄로 되지 아니하는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조에 의하여 피고인에 대하여 무죄를 선고한다.
이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.
판사 김용직