판례내용
【원 고】 원고(소송대리인 법무법인 중앙 담당변호사 김태경)
【피 고】 창원동읍지역주택조합(소송대리인 변호사 김성훈)
【변론종결】2019. 8. 29.
【주 문】
1. 원고는 피고의 조합원이 아님을 확인한다.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
【청 구 취 지】주문 제1항 및 피고는 원고에게 65,570,000원을 지급하라.
【이 유】1. 인정하는 사실
가. 피고는 창원시 (주소 생략) 토지 일원에 아파트를 신축하는 내용의 주택건설사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 추진하기 위하여 설립된 주택법상 지역주택조합이다. 피고는 2015. 11. 9. 조합설립인가를 받았고, 2016. 7. 12. 위 사업부지에 515세대 규모의 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 신축하는 내용의 사업계획승인을 받았다.
나. 원고는 피고가 조합설립인가를 받기 전인 2015. 5. 26. 창원동읍지역주택조합 추진위원회(이하 ‘추진위’라 한다)와 사이에 원고가 피고의 조합원으로 가입하여 사업비용에 관한 조합원 분담금을 납부하고 주택건설사업에 따라 신축된 아파트 1세대의 소유권을 이전받기로 하는 내용의 조합원 가입계약(이하 ‘이 사건 가입계약’이라 한다)을 체결하였다.
다. 이 사건 가입계약 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같다(‘갑’은 추진위 또는 추진위의 권리ㆍ의무를 승계하게 되는 피고, ‘을’은 조합원인 원고를 의미한다).
[재산의 표시]단위세대(신청): 68㎡, 다군 [공급대금 및 납부방법]“갑”은 위 표시재산을 아래 방법으로 공급하고 “을”은 해당금액을 아래 기재된 은행계좌로 약정일까지 납부하여야 한다(약정일자 경과 시 지연이자 부과). (단위: 천원)주택형모집군별분담금(공급가)계약금 1차계약금 2차 및 중도금 1~6차잔금최초계약시계약 후3일 이내68㎡형다군(6-9층)208,00010,0005,000각 21,30042,600 제5조(업무용역 사항)2. 업무용역비는 “갑”의 추진위원회 구성 시부터 조합설립인가, 사업계획승인, 준공, 조합원 입주 시까지의 업무를 위한 용역비를 말하며, 조합원 분담금과 별도로 업무용역비 납부계좌로 납부하며, “갑”이 체결한 업무용역계약서에 따라 업무용역비를 집행·관리하며, 추후 사용내역은 조합원의 정산 보고사항에서 제외하기로 하고 사용내역을 이유로 “갑”과 “을”은 어떠한 이의도 제기할 수 없다.3. 업무용역비는 공급세대수의 세대당 일금 일천만 원정(\10,000,000)으로 한다(부가가치세 별도).제7조(조합원 분담금 및 관리)1. 조합원 분담금은 조합운영비, 토지매입비, 건축비, 사업비 등 본 사업 추진에 따른 사업 관련 제비용을 포함한 금액이고, 업무용역비는 조합사업의 원활한 진행을 위하여 조합업무용역계약에서 정한 금액이다.제10조(해약 및 손해배상)1. “갑”은 “을”이 다음 각 호에 해당하는 행위가 있을 시는 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치를 취함이 없이 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 이때 “을”의 조합원 자격은 자동으로 상실된다. 이 경우 “을”은 주택법령, 조합규약 및 본 계약서에 의거 자격이 상실되었으므로 본 사업의 원활한 추진을 위하여 본 계약에 대한 민·형사상 어떠한 이의도 제기할 수 없다. 단 갑은 을이 기 납입한 조합원 분담금(계약금 1차, 업무용역비와 연체이자는 제외)의 원금만을 본인의 통장 계좌로 환불하여 처리하며, 환불 시기는 조합원 및 일반분양자가 대체되어 입금이 완료되었을 때 환불키로 하고, 가입계약자 계좌번호로 입금 시 자동처리된 것으로 간주한다. 라. 을이 관련법규 및 규약에 의거 주택조합의 조합원 자격을 상실하였을 때2. 을의 사정에 의해 자진하여 탈퇴하고자 할 때는 갑에게 조합 탈퇴용 증명서를 첨부하여 조합 탈퇴서를 제출하여야 하며, 이외의 방법으로의 탈퇴는 허용하지 아니한다.제15조(기타)3. 본 계약서에 표시되지 않은 내용에 대해서는 위임장, 각서, 조합규약 및 공사도급계약서에 따르기로 한다.7. 본 계약서는 조합구성이 완료되어 조합설립인가 후 조합으로 자동으로 승계되며, 조합장 및 임원이 선임되거나 변경 시에도 계약의 효력은 유효하다.
라. 원고는 2015. 5. 26. 피고에게 업무용역비 550만 원과 1차 계약금의 일부인 500만 원을 납입하고, 2015. 5. 29. 1차 계약금의 잔금인 1,580만 원을 납입하였다. 원고는 이후 2차 계약금 2,080만 원, 나머지 업무용역비 550만 원, 발코니 확장비용 297만 원, 잔금 선납 명목으로 1,000만 원을 납입하였다.
마. 원고는 이 사건 가입계약 체결 당시에는 주민등록상 세대주의 지위에 있었으나, 2018. 11. 12. 세대원으로 주민등록을 변경하여 세대주의 지위를 상실하였고, 2018. 11. 12. 피고에게 사정에 의한 탈퇴를 요청하면서 원고가 납입한 돈 중 1차 계약금과 업무용역비를 제외한 금액의 환급을 구하는 내용증명우편을 발송하였으며, 위 내용증명우편은 그 무렵 피고에게 송달되었다.
바. 한편, 원고의 이 사건 가입계약 및 피고의 조합설립인가 당시 적용되는 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 및 같은 법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 정한 조합원의 자격요건과 피고의 조합규약(이하 ‘이 사건 규약’이라 한다) 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같다.
〈구 주택법〉제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.11. "주택조합"이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다. 가. 지역주택조합: 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합 7) 부산광역시·울산광역시 및 경상남도제32조(주택조합의 설립 등)⑦ 제1항 및 제3항에 따라 인가를 받는 주택조합의 설립방법·설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항과 제5항에 따른 직장주택조합의 설립요건 및 신고절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.〈구 주택법 시행령〉제38조(조합원의 자격)① 법 제32조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 자는 다음 각 호의 자로 한다.1. 지역주택조합 조합원의 경우 다음 각 목의 요건에 적합한 자 가. 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령이 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자[세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원 중 1인에 한하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주를 말하며, 이에 해당하는지 여부에 관한 구체적인 기준은 국토교통부령으로 정한다]일 것〈이 사건 규약〉제8조(조합원의 자격)조합원의 자격요건은 주택법 제32조에 정한 조합원의 자격요건을 말하며 다음 각 호와 같다.1. 주택조합설립인가 신청일로부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자. 다만, 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 본다.제10조(조합원의 권리와 의무)② 조합원의 다음 각 호의 의무가 있다. 1. 분담금(조합 운영비, 토지매입비, 건축비, 사업추진비 등) 및 개별부담금 등의 납부 의무제12조(조합원의 탈퇴ㆍ자격상실ㆍ제명)① 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 조합에서 정한 탈퇴서식에 의거 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 이사회의 의결로서 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.② 관계법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.④ 탈퇴, 조합원 자격상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금 및 위약금(가입계약금, 업무용역비, 연체이자 등)을 공제한 잔액(무이자)을 환불하며, 환불 시기는 조합원 및 일반분양자가 대체되어 납부금을 납부한 시기로 한다. 또한 이사회의 의결로서 공제할 분담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.
[사실인정의 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1·2·3·5·6호증, 을 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장
원고는 피고의 사업진행 지연, 이 사건 사업내용의 변경과 같은 사유로 피고에게 탈퇴의 의사를 통지하였으므로 더 이상 피고의 조합원이 아니고, 이 사건 가입계약 이후 세대주의 자격을 상실하여 지역주택조합 조합원의 자격이 없으므로 이 점에서도 피고의 조합원이 아니다. 그런데 피고가 원고의 조합원 지위를 다투고 있으므로 원고가 피고의 조합원이 아니라는 확인을 구한다.
이 사건 가입계약은 조합원이 탈퇴하거나 또는 조합원 자격을 상실한 경우 조합원의 납입금에서 1차 계약금, 업무용역비와 연체이자를 공제한 잔액을 환불한다고 정하고 있고, 그 환불시기에 관하여 조합원 및 일반분양자가 대체되어 입금이 완료되었을 때로 정하고 있는데 피고의 주택건설사업은 현재 일반분양이 진행되어 당첨자 발표가 완료되었고 이에 따라 일반분양자들이 입금을 완료하였으므로, 피고의 원고에 대한 납입금 반환의무의 이행기가 도래하였다. 따라서 피고는 원고에게 원고의 납입금 중 1차 계약금, 업무용역비를 제외한 나머지 돈을 반환할 의무가 있다.
3. 조합원 지위 부존재 확인 청구에 관한 판단
가. 원고의 피고 조합 탈퇴 여부
이 사건 가입계약 제10조와 이 사건 규약 제12조 제1항에 의하면 피고의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 임의로 조합을 탈퇴할 수 없고 조합원이 탈퇴하고자 할 때에는 피고가 정한 탈퇴 서식에 따라 서면으로 통지하여야 하며, 조합장은 총회 또는 이사회의 의결로서 탈퇴 여부를 결정하여야 한다. 그런데 원고가 2018. 11. 12. 피고에게 조합 탈퇴를 요청하는 내용증명을 보낸 사실은 앞에서 인정한 것과 같으나, 피고의 총회 또는 이사회가 이에 관한 의결을 하여 피고의 조합장이 원고의 탈퇴를 결정하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 을 제1호증의 기재에 의하면 피고가 2018. 12. 11. 개최한 이사회에서 원고의 피고 조합 탈퇴신청의 건이 부결된 사실이 인정될 뿐이다. 따라서 이에 관한 원고의 주장은 받아들이지 않는다.
나. 원고의 피고 조합원 자격 상실 여부
이 사건 가입계약 제10조는 조합원이 관련법규 및 규약에 의거 주택조합의 조합원 자격을 상실하였을 때 피고가 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있으나, 위 가입계약 제15조 제3호에서는 계약에서 다루지 않는 내용에 관하여 이 사건 규약에 따른다고 정하고 있다. 이 사건 규약 제12조 제2항은 관계법령 및 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 조합원 자격은 자동 상실된다고 정하고 있고, 구 주택법 제32조 제7항, 같은 법 시행령 제38조 제1항에 의하면 지역주택조합의 조합원이 되려면 세대주의 자격을 가지고 있어야 한다. 따라서 원고가 2018. 11. 12. 세대주의 지위를 상실한 이상 이 사건 규약에 의하여 지역주택조합인 피고의 조합원 자격을 상실하였다고 할 것이다.
이에 대하여 피고는 원고가 세대주 변경을 통하여 고의적으로 조합원 자격을 상실시키는 것은 이 사건 규약의 임의탈퇴 제한 규정을 회피하는 것으로 허용될 수 없다고 주장한다. 그러나 ① 이 사건 조합규약은 ‘관계 법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.’고 명확히 정하고 있고, 조합원의 임의탈퇴와 조합원 자격 자동 상실을 구별하면서 전자만을 제한하고 있는 점, ② 주택법 등 관계 법령과 이 사건 규약 및 가입계약에 세대주인 조합원으로 하여금 영구적으로 세대주 지위를 계속 유지해야 할 의무를 부과하거나 조합원이 세대주 지위를 변경함으로써 조합원 자격을 포기할 수 없도록 금지하는 규정이 없고, 분담금 반환과 관련하여 고의로 조합원 자격을 상실시킨 사람과 그렇지 아니한 사람을 구분하고 있지 않으며, 이를 실제로 구분하기도 어려운 점, ③ 조합원 자격을 상실한 자는 이 사건 규약 및 가입계약에 의하여 납입한 분담금 전액이 아닌 공동부담금 및 위약금을 제외한 나머지 분담금의 원금만을 추가 조합원 및 일반 분양자로 대체되어 입금이 완료된 이후에 반환받을 수 있게 되어 있으므로 피고로서도 위 공제 금원 상당의 이익은 보유하게 되는 점 등을 고려하면, 원고가 세대주 지위 상실을 통해 조합원 자격을 상실하는 것이 이 사건 조합규약 제12조 제1항의 임의탈퇴 제한 규정에 위배되는 행위라고 볼 수 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.
따라서 원고는 2018. 11. 12.부터 피고의 조합원 지위에 있지 않다고 할 것이고, 피고가 원고의 조합원 지위 상실 여부에 관하여 다투고 있는 이상 원고로서는 분담금 납입 의무의 부담 여부 등 그 법률상의 지위에 현존하는 불안ㆍ위험이 있고 이를 제거하기 위하여 조합원 지위의 부존재 확인을 받는 것이 가장 유효적절한 수단이므로 그 확인의 이익 또한 인정된다. 따라서 원고의 조합원 지위 부존재 확인 청구는 이를 받아들인다.
3. 납입금 반환청구에 대한 판단
가. 납입금 반환의무의 성립 및 반환 범위
이 사건 규약 제12조 제4항은 조합원의 자격이 상실될 경우 조합원의 납입금에서 공동부담금 및 위약금(가입계약금, 업무용역비, 연체이자 등)을 공제한 잔액을 환불한다고 규정하고 있는 반면, 이 사건 가입계약 제10조 제1호는 납입금에서 1차 계약금, 업무용역비와 연체이자를 공제한 잔액을 환불한다고 규정하고, 이 사건 가입계약 제15조 제3호는 계약서에 표시되지 않은 내용에 대해서는 이 사건 규약에 따른다고 규정하고 있다. 따라서 원고와 피고 사이의 법률관계에 관하여 이 사건 가입계약에 명시한 내용의 경우에는 이 사건 규약의 내용과 배치되는 것이 있다 하더라도 가입계약이 규약보다 우선하여 적용된다고 보아야 하는데, 이 사건 가입계약은 이 사건 규약과 달리 조합원의 자격 상실시 납입금에서 공동부담금이나 1차 계약금 이외의 가입계약금을 공제하지는 않는 것으로 정하고 있다. 따라서 피고는 원고에게 원고가 납입한 6,557만 원(= 업무용역비 1,100만 원 + 1차 계약금 2,080만 원 + 2차 계약금 2,080만 원 + 발코니 확장비용 297만 원 + 잔금 선납 명목 1,000만 원) 중 업무용역비 1,100만 원과 1차 계약금 2,080만 원을 공제한 나머지 3,377만 원을 반환할 의무가 있다.
나. 납입금 반환의무의 이행기 도래 여부
이 사건 가입계약 제10조 제1호와 이 사건 규약 제12조 제4항은 원고의 납입금에 대한 환불 시기를 조합원 및 일반분양자가 대체되어 입금이 완료되었을 때로 규정하고 있고, 갑 제7호증의 기재에 의하면 피고가 2017. 12. 무렵 이 사건 아파트에 관하여 일반분양을 시행하여 당첨자 발표까지 한 사실은 인정된다. 그러나 이러한 사실만으로는 피고의 신규 조합원 또는 피고로부터 일반분양을 받은 사람이 원고의 조합원 지위를 승계 또는 대체하여 가입계약 또는 분양계약을 체결한 후 분담금 또는 분양대금을 납부하였다는 사실을 추인하기에 부족하고, 달리 이를 인정하기에 충분한 증거가 없다. 따라서 피고의 원고에 대한 납입금 반환의무의 이행기가 도래하였다는 원고의 주장은 받아들이지 않는다(한편, 원고는 2019. 10. 11.자 참고서면에서 피고의 납입금 반환의무의 이행기가 도래하지 않았다 하더라도 이를 미리 청구할 필요가 있으므로 장래에 이행할 것을 청구한다는 취지로 주장하고, 현재 이행의 청구에는 장래에 이행할 것을 구하는 취지까지 포함되어 있다고 볼 수도 있으나, 장래의 이행을 명하는 판결을 하려면 그 이행의무의 내용은 물론 기한이나 조건의 구체적 내용이 명확히 표시되어야 하는데 원고의 청구취지나 청구원인만으로는 그 기한 또는 조건을 특정하기 어렵고, 피고는 원고의 조합원 지위 상실 여부와 납입금 반환의무의 이행기 도래 여부만을 다투고 있을 뿐 납입금 반환의무 자체를 부정하고 있지는 않으므로, 납입금 반환을 미리 청구할 필요도 없다고 판단된다).
4. 결론
그렇다면 원고의 조합원 지위 부존재 확인청구는 이유 있어 인용하고, 납입금 반환청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.
판사 최웅영(재판장) 박신영 김재윤