판례내용
【원고(반소피고)】 학교법인 동은학원 (소송대리인 법무법인 정동 담당변호사 이종린 외 1인)
【피고(반소원고)】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 양선화)
【변론종결】2019. 4. 10.
【주 문】
1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 별지목록 기재 건물 지하 1층 209.66㎡ 중 별지도면 표시 1, 2, 3, 4, 1을 차례로 이은 선 안 ㉮부분 창고 11.9㎡와 같은 도면 표시 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 5를 차례로 이은 선 안 ㉯부분 점포 18.0㎡를 각 인도하라.
2. 피고(반소원고)의 반소 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 피고(반소원고)가 부담한다.
4. 제1항은 가집행 할 수 있다.
【청구취지】 본소 : 주문 제1항과 같다.
반소 : 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)의 본소 청구가 인용되는 것을 조건으로, 원고는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)에게 300,000,000원과 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달일 다음 날부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 15%로 각 셈한 돈을 지급하라.
【이 유】본소와 반소를 함께 본다.
1. 인정 사실
가. 원고는 2013. 4. 11. 피고와 원고가 소유한 별지목록 기재 건물 지하 1층 209.66㎡ 중 별지도면 표시 1, 2, 3, 4, 1을 차례로 이은 선 안 ㉮부분 창고 11.9㎡와 같은 도면 표시 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 5를 차례로 이은 선 안 ㉯부분 점포 18.0㎡(이하 창고와 점포를 통틀어 ‘이 사건 점포’라 한다)에 대하여 임대차보증금을 100,000,000원, 월 임대료를 6,000,000원(부가가치세 포함), 임대차기간을 2013. 5. 1.부터 2016. 4. 30.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 피고는 그 무렵 이 사건 점포를 인도받아 그때부터 이 사건 점포에서 커피숍을 운영하였다.
나. 이후 원고는 2016. 2. 29. 피고와 월 임대료를 8,400,000원(부가가치세 포함)으로 변경하고, 계약기간을 2016. 5. 1.부터 2018. 4. 30.까지로 하는 내용의 갱신계약을 체결하였다.
다. 원고는 2018. 1. 16.과 2018. 2. 28. 피고에게, ‘이 사건 임대차계약이 2018. 4. 30. 기간만료로 종료되니 2018. 4. 30.까지 이 사건 점포를 인도해달라’는 취지의 내용증명을 각 발송하였고, 위 내용증명은 그즈음 피고에게 도달하였다.
라. 피고는 2018. 4. 9. 소외인과 이 사건 점포에 관하여 권리금을 3억 원으로 하는 점포 권리, 시설 양도계약을 체결하였고, 2018. 4. 10. 원고에게 ‘소외인과 권리금계약을 체결하였으니 소외인과 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결하여 달라’는 내용의 내용증명을 발송하였고, 위 내용증명은 그즈음 원고에게 도달하였다.
마. 원고는 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계규칙 제35조 제1항, 국가를 당사자로 하는 법률(이하 ‘국가계약법’이라 한다) 제7조 제1항, 국가계약법 시행령 제26조 제1항 제5호 가목 6)에 근거하여 이 사건 점포에 관한 임차인 선정을 일반경쟁 입찰에 부쳐야 한다는 사유로 소외인과 임대차계약 체결을 거절하였다.
바. 이 사건 관련 규정은 아래와 같다.
구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고만 한다.)제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 본소 청구원인에 대한 판단
원고가 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하고 피고에게 이 사건 점포를 인도한 사실, 이 사건 임대차계약의 기간이 2018. 4. 30. 만료한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 그렇다면 이 사건 임대차계약은 특별한 사정이 없는 한 종료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다.
3. 피고의 동시이행항변 및 반소 청구에 대한 판단
가. 당사자들의 주장 요지
1) 피고의 주장 요지
국가계약법 시행령 제26조 제1항 제2호 카목 규정에 의하면 원고가 재산을 특정인에게 임대하는 경우에는 수의계약에 의할 수 있으므로, 원고가 이 사건 점포에 대한 임대차계약을 일반경쟁 입찰에 부쳐야 한다는 이유로 소외인과의 임대차계약 체결을 거절한 것에는 정당한 사유가 없다. 결국, 원고는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 권리금 회수 기회 방해 행위를 한 것이어서 같은 조 제3항에 따라 피고에게 손해를 배상할 책임이 있으며, 그 손해액은 같은 항 단서에 따라 이 사건 임대차 종료일인 2018. 4. 30. 당시 이 사건 점포의 권리금인 202,328,000원이다. 따라서 원고는 피고에게 202,328,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고는 원고가 위 돈을 지급하는 것과 상환으로서만 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다.
2) 원고의 주장 요지
상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 상가임대차법 제10조 제2항에 따른 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다.
가사 위 규정이 적용되더라도, 원고는 정당한 사유로 소외인과의 임대차계약 체결을 거절한 것이므로, 그 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 행위에 해당하지 않는다.
나. 원고가 소외인과 임대차계약 체결을 거절한 행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 권리금 회수 기회 방해 행위에 해당하는지 여부
원고의 이 사건 점포 임대차계약에 적용될 법령은 아래와 같다.
구 사립학교법 [2017. 10. 31. 법률 제15022호로 타법개정되기 전의 것]제33조(회계규칙등) 학교법인의 회계규칙 기타 예산 또는 회계에 관하여 필요한 사항은 교육부장관이 정한다.구 사학기관 재무·회계 규칙 [2019. 2. 1. 교육부령 제170호로 일부개정되기 전의 것]제35조(계약의 원칙) ① 예정가격이 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 가목에 따른 금액을 초과하는 공사·제조·구매·용역 또는 그 밖의 계약을 체결하려는 경우에는 일반경쟁에 부쳐야 한다.국가계약법제7조(계약의 방법) ① 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 계약을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약의 목적, 성질, 규모 등을 고려하여 필요하다고 인정되면 대통령령으로 정하는 바에 따라 참가자의 자격을 제한하거나 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나 수의계약을 할 수 있다.구 국가계약법 시행령[2018. 12. 4. 대통령령 제29318호로 일부개정되기 전의 것]제26조(수의계약에 의할 수 있는 경우) ① 법 제7조 제1항 단서에 따라 수의계약에 의할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다. 2. 특정인의 기술이 필요하거나 해당 물품의 생산자가 1인뿐인 경우 등 경쟁이 성립될 수 없는 경우로서 다음 각 목의 경우 카. 특정인의 토지·건물 등 부동산을 매입하거나 재산을 임차 또는 특정인에게 임대하는 경우 5. 제1호부터 제4호까지의 경우 외에 계약의 목적·성질 등에 비추어 경쟁에 따라 계약을 체결하는 것이 비효율적이라고 판단되는 경우로서 다음 각 목의 경우 가. 다음의 어느 하나에 해당하는 계약 6) 추정가격이 5천만 원 이하인 임대차 계약(연액 또는 총액을 기준으로 추정가격을 산정한다) 등으로서 공사계약 또는 물품의 제조·구매계약이나 용역계약이 아닌 계약
위 각 법령에 의하면, 원고가 이 사건 점포에 관하여 체결할 임대차계약은 ‘예정가격이 국가계약법 시행령 제26조 제1항 제5호 가목 6)에 따른 금액인 5천만 원을 초과하는 그 밖의 계약’에 해당하므로, 원고의 임차인 선정은 일반경쟁 입찰 방식에 의하여야 한다. 피고는 위 계약에 국가계약법 시행령 제26조 제1항 제2호 카목 규정이 적용된다고 주장하나, 커피숍으로 이용되는 이 사건 점포의 임대차계약이 특정인의 기술이 필요하는 등 경쟁이 성립될 수 없는 경우라고 볼 수 없다.
따라서 원고가 위 각 법령 규정에 따라 일반경쟁 입찰을 시행하여야 한다는 이유로 소외인과의 임대차계약 체결을 거절한 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 권리금 회수 기회 방해 행위에 해당하지 않는다.
다. 소결론
결국 원고가 피고의 권리금 회수 기회 방해 행위를 하였음을 전제로 한 피고의 동시이행항변 및 반소 청구는, 위 권리금 회수 기회 방해 관련 규정이 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 상가임대차법 제10조 제2항에 따른 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 적용되는지 여부에 관하여는 별도로 판단할 필요 없이 이유 없다.
4. 결론
원고의 본소 청구는 인용하고, 피고의 반소 청구는 기각한다.
[별지 생략]
판사 노태헌(재판장) 손윤경 여태곤