판례내용
【원 고】 개성신영 주식회사 (소송대리인 변호사 김광길 외 1인)
【피 고】 개성한샘 주식회사 (소송대리인 법무법인 로시스 담당변호사 김유경 외 1인)
【변론종결】2015. 3. 18.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물 부분을 인도하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】 주문과 같다.
【이 유】1. 인정사실
가. 원고와 피고는 북한의 개성공업지구를 소재지로 하여 설립된 회사로, 2008. 9. 11. 개성시 공업지구 1단계 5-16 토지 중 각 1/4 지분에 대한 토지이용권을 취득하였다.
나. 원고의 모회사인 신영스텐과 피고의 모회사인 한샘정밀은 2008. 11. 10. 주식회사 이건하우스(이하 ‘이건하우스’라고 한다)와 사이에 공사대금을 12억 3,000만원(신영스텐과 한샘정밀 각 6억 1,500만원)으로 정하여 이건하우스가 위 토지 지상에 건물을 신축하는 내용의 공사도급계약을 체결하였다.
다. 원고와 피고는 이건하우스가 위 토지 지상에 일반철골구조 판넬지붕 스라브 3층 공장 1, 2, 3층 각 855㎡ 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 신축공사를 완공한 후 2010. 3. 26. 이 사건 건물의 각 1/2 지분에 관한 소유권보존등록을 마치고 이 사건 건물의 각 1/2에 해당하는 부분을 점유·사용하였는데, 피고는 이 사건 건물 중 별지 기재 건물 부분(이하 ‘이 사건 건물 부분’이라고 한다)을 점유·사용하였다.
라. 이건하우스는 피고로부터 공사대금을 지급받지 못하게 되자, 2011. 6. 15. 피고와 사이에 피고로부터 이 사건 건물의 1/2 지분을 매수하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하고, 2011. 6. 24. 이 사건 건물의 1/2 지분에 관한 소유권이전등록을 마쳤는데, 이 사건 매매계약의 내용은 다음과 같다.
제1조 (목적) 위 부동산의 매매에 대하여 매도인과 매수인은 합의에 의하여 매매대금을 아래과 같이 지불한다.매매대금6억원중도금4억 4,000만원은 2011. 6. 15. 이건하우스에 공장 공사대금 및 이자 미납금으로 상계한다.잔금1억 6,000만원은 2014. 12. 30.까지 임대료로 상계한다.특약사항2. 매매대금은 매도인이 매수인에게 지급하여야 할 공사대금 및 이자 4억 4,000만원으로 상계한다.3. 매수인은 소유권 이전 후 2014. 12. 30.까지 매도인인 피고에게 별지의 임대차계약에 의해 나머지 금액 1억 6,000만원은 임대료로 대체한다.4. 매수인은 특약사항 3항의 임대기간 만료 이전이라도 별지의 임대차계약서 제1조(목적) 및 제2조(존속기간)를 제3자가 인수하는 조건으로 제3자에게 위 부동산을 양도(매도)할 수 있다.
마. 피고와 이건하우스는 같은 날 이 사건 매매계약의 특약사항 제3항에 따라 이 사건 건물의 1/2 지분(실질적으로는 이 사건 건물 부분)에 관하여 아래와 같은 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였고, 피고는 이 사건 건물 부분을 계속하여 사용하였다.
제1조(목적) 위 부동산의 임대차에 대하여 합의에 의하여 임차인은 임대인에게 아래와 같이 그 대금을 지불한다.임대료 : 2014. 12. 30.까지 1억 6,000만원 (1111일) 기준제2조(존속기간) 임대인은 위 부동산을 임대차 목적대로 사용할 수 있는 상태로 2011. 6. 15.까지 임차인에게 인도하며, 임대차기간은 임대일로부터 2014. 12. 30.까지로 한다.특약사항3. 임대인은 제2조의 임대기간 만료 이전이라도 제1조의 임대차목적(보증금 및 월 차임) 및 제2조 존속기간을 제3자가 인수하는 조건으로 제3자에게 위 부동산을 양도(매도)할 수 있다(매도시 임차인은 본 공장 매수자인 제3자와 본 임대차계약 내용으로 자동 승계한다).
바. 이건하우스는 2013. 1. 30. 원고와 사이에 이 사건 건물 중 이건하우스가 소유한 1/2 지분을 매매대금 5억 3,000만원에 원고에게 매도하되, 피고가 이 사건 임대차계약을 승계하는 내용의 부동산매매계약을 체결하였고, 원고는 2013. 2. 21. 위 지분에 관한 소유권이전등록을 마쳐 이 사건 건물 전부를 소유하게 되었다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 청구원인 주장에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 원고는 이건하우스와의 매매계약에 따라 이 사건 임대차계약상의 임대인 지위를 양수하였다고 할 것이고, 이 사건 임대차계약이 임대차기간(2014. 12. 30.까지)의 만료로 종료하였음은 역수상 명백하므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 건물 부분을 인도할 의무가 있다.
3. 피고의 주장에 관한 판단
가. 양도담보 주장
1) 피고의 주장
이건하우스는 피고 소유의 이 사건 건물 1/2 지분에 관하여 강제경매를 신청한 후 경매기일 직전에 피고에게 ‘2014. 12. 31.까지 미지급한 공사대금 중 3억원을 지급하면 이 사건 건물 1/2 지분을 피고 명의로 돌려주겠다’라고 하면서 이 사건 건물 부분에 관한 매매계약을 체결하여 달라고 하여 이 사건 매매계약을 체결하게 되었는바, 이 사건 매매계약은 이 사건 건물 부분에 관하여 담보를 설정할 목적으로 체결된 것이어서 이른바 약한 의미의 양도담보계약이라고 할 것이고, 이건하우스가 정산절차를 완료하지 아니한 이상 이건하우스는 이 사건 건물 1/2 지분의 소유권을 취득하지 못하였다. 또한 원고는 이건하우스가 정산절차를 완료하지 아니하였다는 사실을 잘 알고 이건하우스와 사이에 매매계약을 체결하였으므로, 원고 또한 이 사건 건물의 소유권을 취득하지 못하였다.
따라서 피고는 원고의 이 사건 건물 부분의 인도청구에 응할 수 없다.
2) 판단
살피건대, 을 제5 내지 8호증의 각 기재만으로는 피고가 이건하우스와 사이에 체결된 이 사건 매매계약이 약한 의미의 양도담보계약, 즉 피고가 변제기에 피담보채무를 이행하지 아니하는 경우 이건하우스가 정산절차를 거쳐 담보목적물에 대한 소유권을 취득하는 내용의 계약이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 이건하우스와 피고는 이건하우스가 이 사건 임대차계약기간의 만료 이전에라도 이 사건 임대차계약을 매수인이 인수하는 조건으로 제3자에게 이 사건 건물 부분을 매도할 수 있는 것으로 약정한 사실(이 사건 매매계약 특약사항 제4항 및 이 사건 임대차계약 특약사항 제3항)은 앞서 본 바와 같고, 이러한 사실에 의하면 이 사건 매매계약은 약한 의미의 양도담보계약이 아니라고 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
나. 기망에 의한 매매계약 체결 주장
1) 피고의 주장
이건하우스는 피고와 이 사건 매매계약을 체결하면서 임대차기간이 만료되기 전에는 언제든지 피고가 공사대금을 지급하고 이 사건 건물 부분을 환매할 수 있다는 내용의 계약을 체결하였는데, 이건하우스는 위 환매약정을 이행할 의사가 없었음에도 불구하고 피고에게 이를 고지하지 않고 이 사건 매매계약을 체결하였다.
따라서 이 사건 매매계약은 이건하우스의 기망에 의하여 체결된 계약이고, 원고도 이러한 사정을 잘 알고 있었으므로, 피고는 원고의 인도 청구에 응할 수 없다.
2) 판단
살피건대, 이건하우스와 피고가 이 사건 매매계약 및 이 사건 임대차계약을 체결하면서, 이건하우스가 이 사건 임대차기간의 만료 이전에라도 이 사건 임대차계약을 매수인이 인수하는 조건으로 이 사건 건물 부분을 제3자에게 매도할 수 있는 것으로 약정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이러한 사실에 비추어 보면, 을 제5 내지 8호증의 각 기재만으로는 이건하우스와 피고 사이에 피고의 위 주장과 같은 환매약정이 체결되었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
다. 임대차기간 연장 주장
1) 피고의 주장
피고는 이건하우스와 이 사건 임대차계약을 체결하면서 이 사건 매매계약에 따라 피고가 이건하우스에게 지급하여야 할 잔금 1억 6,000만원을 기간으로 환상하여 임대차기간을 정하였으므로, 임대차기간 1,111일이 보장되어야 하는데, 개성공단이 폐쇄된 동안 피고가 이 사건 건물 부분을 사용하지 못하였으므로, 피고가 사용하지 못한 기간만큼 임대차기간이 연장되어야 한다.
따라서 아직 임대차기간이 만료되지 아니하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 건물 부분을 인도할 의무가 없다.
2) 판단
살피건대, 이 사건 임대차계약서 제1조(목적) 중 ‘임대료 : 2014. 12. 30.까지 1억 6,000만원(1111일) 기준’이라는 기재가 있음은 앞서 본 바와 같다. 그러나, 위 기재가 그 문언 자체로 개성공단이 폐쇄되는 등의 불가항력적인 사유로 피고가 이 사건 건물 부분을 사용할 수 없는 경우 피고에게 1111일 동안 임대차기간을 보장하여야 한다는 의미라고 보기는 어렵고, 이런 의미로 기재되었다는 점을 인정할 증거도 없다. 오히려 이 사건 임대차계약서 제2조에 임대인은 임대차목적물을 2011. 6. 15.까지 임차인에게 인도하며, 임대차기간은 임대일로부터 2014. 12. 30.까지로 한다는 취지로 기재되어 있는 점은 앞서 본 바와 같은데, 2011. 6. 16.부터 2014. 12. 30.까지의 일수는 1294일이어서 위 1111일과 일치하지 않을 뿐만 아니라, 임대차기간을 2014. 12. 30.까지로 명확하게 정한 점에 비추어 보면, 위 1111일은 개성공단의 폐쇄 등 불가항력적인 사유로 피고가 이 사건 건물 부분을 사용할 수 없는 경우에 피고에게 보장되어야 할 임대차기간의 일수를 기재한 것이라기보다는 단순히 2011. 6. 16.부터 임대차기간의 종료일인 2014. 12. 30.까지의 일수(다만, 정확한 일수는 1294일이다)를 기재한 것에 불과한 것으로 보일 뿐이므로 피고의 위 주장은 이유 없다(설사 위 1111일이라는 기재를 개성공단이 폐쇄되는 경우 피고가 이 사건 건물 부분을 사용한 일수가 1111일에 미달하는 경우 이 사건 임대차기간은 종료되지 않는다는 의미로 본다고 하더라도, 개성공단이 폐쇄된 구체적인 일수에 대한 피고의 아무런 주장, 입증이 없으므로, 피고의 위 주장은 이 점에서도 이유 없다).
4. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 박주현(재판장) 정금영 조종현