간판철거청구의소

【원 고】 ○○○ 단지관리단 외 1인 (소송대리인 변호사 김장호)

【피 고】 ○○○ 상업시설 관리단 (소송대리인 법무법인 정상 담당변호사 김의성)

【변론종결】2025. 7. 16.

【주 문】

1. 피고는 원고들에게, 수원시 영통구 (이하 생략) 지상 ○○○ 101동 외벽 중 별지 1 사진 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 내에 설치된 간판 및 위 ○○○ 103동 외벽 중 별지 2 사진 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 차례로 연결한 선내 (나) 부분 내에 설치된 간판을 각 철거하고, 위 선내 (가), (나) 부분을 각 인도하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】주위적 또는 예비적으로, 주문과 같다.

【이 유】 1. 기초 사실

가. 당사자들의 지위

원고 ○○○ 단지관리단(이하 ‘원고 관리단’이라 한다)은 수원시 영통구 (이하 생략)에 소재하는 ○○○(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 오피스텔을 관리하기 위해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제23조에 따라 설립된 오피스텔 관리단이고, 원고 2는 이 사건 건물 오피스텔의 구분소유자이며, 피고는 이 사건 건물 중 상업시설을 관리하기 위해 집합건물법 제23조에 따라 설립된 상가 관리단이다.

나. 피고의 간판 설치

피고는 2024. 4. 1. 이 사건 건물 101동 및 103동의 각 1층 외벽(이하 ‘이 사건 외벽’이라 한다)에, 이 사건 건물 상가 내에 입점하여 있는 여러 상가들을 소개하는 간판(이하 ‘이 사건 간판’이라 한다)을 설치하였다.

다. 원고 관리단의 피고에 대한 내용증명우편 발송

원고 관리단은 2024. 5. 2. 피고에게 다음과 같은 취지의 내용이 담긴 내용증명우편을 발송하였다.

2. 상업시설 간판이 설치되어 있는 101동, 103동 외벽은 ○○○의 공용부분에 해당합니다. 3. ○○○ 구분소유자들의 동의 없이 건물 외벽에 상업시설의 간판을 설치해 배타적으로 점유, 사용하는 것은 구분소유자의 이익을 해하는 건물의 부당사용행위에 해당하며 공용부분에 대한 관리 침해입니다. 4. 구분소유자들의 동의 없이 설치된 101동, 103동 외벽의 상업시설 간판을 철거하여 주시기 바랍니다.

라. 관련 법령

집합건물법의 규정 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같다.

집합건물법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 4. "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. ② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다. ③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다. 제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만 일 부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 "일부공용부분"이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. ② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다. 제11조(공유자의 사용권) 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다. 제14조(일부공용부분의 관리) 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조 제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다. 제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조 제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. 제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. ② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조 제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다. 1. 공용부분의 보존행위 1의2. 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위 제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 당사자들의 주장

1) 원고들의 주장

가) 주위적 청구원인

이 사건 외벽은 공용부분에 해당하고, 집합건물의 외벽 바깥쪽 부분에 간판을 설치하는 것은 집합건물의 관리에 관한 행위에 해당하는데, 피고는 집합건물법 제38조 제1항에 따른 통상의 집회 결의 없이 이 사건 간판을 설치함으로써 이 사건 건물 구분소유자들의 소유권 및 사용권을 침해하였다. 따라서 원고들은 집합건물법 제25조 제1항 제1호 및 같은 법 제16조 제1항 단서에 따라 보존행위로서 이 사건 간판의 철거 및 이 사건 간판이 설치된 외벽의 인도를 구한다.

나) 예비적 청구원인

설령 이 사건 간판 철거행위가 보존행위에 해당하지 않는다고 하더라도, 이 사건 건물 전체를 관리하는 관리단이 설치되어 있지 않고, 민법 제265조는 공유자 지분의 과반수로써 공유물의 관리에 관한 사항을 결정할 수 있다고 규정하고 있으므로, 이 사건 건물 전체 면적 중 78.94%의 비율을 차지하는 원고 관리단이 전체공용부분에 해당하는 이 사건 외벽의 관리행위를 결정할 수 있다. 따라서 관리단집회의 결의가 없다고 하더라도 원고들은 피고에게 이 사건 간판의 철거 및 이 사건 간판이 설치된 외벽의 인도를 구할 수 있다.

2) 피고의 주장

가) 이 사건 외벽은 일부공용부분으로서 이 사건 건물 중 상가 부분 구분소유자들의 공유에 속하지, 전체공용부분에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이 사건 간판이 이 사건 건물 중 오피스텔 구분소유자들의 권리를 침해한다고 볼 수 없다. 또한 이 사건 간판은 이 사건 외벽에 통일된 규격과 디자인으로 설치되어 건물 이용객들에게 건물에 관한 정보를 제공하는 역할을 수행하고 있을 뿐인바, 이 사건 간판으로 인해 이 사건 건물 중 오피스텔 구분소유자들의 소유권이 침해되지 않는다.

나) 이 사건 외벽에 설치된 이 사건 간판을 철거하는 것은 이 사건 건물 중 상가 부분 구분소유자들의 이익을 침해하는 행위이므로 공용부분에 대한 보존행위가 아니라 관리행위에 해당한다. 공용부분의 관리에 관한 사항은 집합건물법 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정하여야 하는데, 원고들은 전체 관리단집회의 결의 없이 이 사건 소를 제기하였다.

나. 관련 법리

1) 집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분인지 여부에 의하여 결정되어야 할 것이고 그 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결 등 참조).

2) 집합건물 외벽의 바깥쪽 면에 간판을 설치하는 경우에 다른 구분소유자는 그 간판이 설치된 외벽의 바깥쪽 면을 사용할 수 없게 되므로 간판의 설치는 외벽 바깥쪽 면을 배타적·독점적으로 사용하는 것이고, 이러한 행위는 집합건물의 관리에 관한 행위에 해당한다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2003다58157 판결 등 참조).

3) 집합건물법 제5조 제1항은 "구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다."라고 정하고 있고, 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 "다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다."라고 정하고 있다. 집합건물법 제16조 제1항의 취지는 집합건물의 공용부분의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유권자가 단독으로 행할 수 있도록 한 것이며, 그 보존행위의 내용은 통상의 공유관계처럼 사실상의 보존행위뿐 아니라 지분권에 기한 방해배제청구권도 포함하여 공유자인 구분소유권자가 이를 단독으로 행할 수 있고, 공유자의 위 보존행위의 권한은 관리인 선임 여부에 관계없이 행사할 수 있다(대법원 1999. 5. 11. 선고 98다61746 판결, 대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결 등 참조).

다. 구체적 판단

1) 이 사건 외벽이 이 사건 건물의 전체공용부분에 해당하는지 여부

가) 판단

앞서 본 사실과 증거, 갑 제8호증, 을 제1 내지 3, 8, 10, 11호증의 각 기재, 이 법원의 현장검증 결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실 내지 사정들이 인정되기는 한다.

① 원고 관리단은 이 사건 건물 중 오피스텔 부분의 관리를 목적으로 설립되었고, 오피스텔 부분의 구분소유자들에게만 관리단집회 의결권을 부여하고 있다. 그에 반해 피고는 이 사건 건물 중 상가 부분의 관리를 목적으로 설립되었고, 상가 부분의 구분소유자들에게만 관리단집회 의결권을 부여하고 있으며, 위 오피스텔 부분과 상가 부분은 서로 구조상·이용상 구분되어 있다.

② 이 사건 간판이 설치되어 있는 이 사건 외벽은 이 사건 건물 101동 및 103동의 각 상가 부분(지상 1층) 바로 윗부분이다. 이 사건 외벽 중 103동 부분 내부에는 피고가 관리하는 상가 설비들이 일부 설치되어 있다.

③ 피고는 이 사건 건물 중 상가 부분에 대한 전속적인 관리권한을 행사하고 있는 것으로 보이고, 피고는 2024. 3. 6.경부터 2024. 3. 28.경 사이에 이 사건 건물 지상 1층 외벽에서 발생한 하자에 관련하여 외벽 경관조명교체공사 및 외벽 보수공사 등을 진행하기도 하였다.

그러나 앞서 본 사실과 증거, 갑 제10 내지 12, 14 내지 19호증, 을 제4, 5, 7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 앞서 살펴본 법리에 비추어 보면, 이 사건 외벽은 이 사건 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 이 사건 건물 전체 구분소유자들의 공용부분이라고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 외벽이 일부공용부분으로서 이 사건 건물 중 상가 부분 구분소유자들의 공유에 속한다는 취지의 피고 주장은 이유 없다.

① 이 사건 건물이 오피스텔 부분과 상가 부분으로 서로 구조상·이용상 구분되어 있기는 하나, 이 사건 외벽은 이 사건 건물, 즉 오피스텔과 상가 부분 전부를 포괄하는 단지 전체의 외벽으로서의 역할을 하는 구조물로서, 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 중요한 부분에 해당한다.

② 앞서 살펴본 것과 같이 이 사건 외벽은 이 사건 건물 중 오피스텔 부분과 상가 부분을 잇는 PIT층 및 그 인근에 설치되어 있는 외벽으로서 그 안쪽 부분에 해당하는 이 사건 건물 PIT층 일부분에 피고가 관리하는 상가 설비들이 일부분 설치되어 있기는 하다. 그러나 이 사건 간판 중 103동 부분 간판이 직접적으로 설치되어 있는 외벽의 바로 내부를 살펴보면 피고가 관리하는 상가 설비가 설치되어 있지 않은 사실을 알 수 있고, 이 사건 건물 PIT층 내부에는 이 사건 건물 중 오피스텔과 관련된 각종 배관 및 배선 역시 설치되어 있는 것으로 보인다.

나아가 이 사건 간판이 위치한 이 사건 외벽이 이 사건 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 중요한 부분으로서 전체공용부분에 해당하는 이상, 그 내부에 위치한 PIT층에 어떠한 설비나 시설이 설치되어 있다거나 그 소유 및 관리관계가 어떠한지 여부는 이 사건 외벽 자체의 공용부분으로서의 성격과 그 관리처분 관계에 본질적인 영향을 미친다거나 이를 좌우하는 사정이 된다고 보기 어렵다.

③ 이 사건 간판이 설치되기 전과 설치된 후의 모습을 비교해 보면 이 사건 간판이 이 사건 건물 전체의 미관 등에 일정 부분 영향을 주고 있음은 분명해 보인다.

나) 소결

결국 이 사건 간판이 설치되어 있는 이 사건 외벽은 이 사건 건물 전체 구분소유자들의 공익을 위하여 제공된 부분으로서 전체공용부분에 해당한다. 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따르면 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는데, 앞서 본 사실과 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고는 이 사건 간판을 설치하기 전에 이 사건 건물 관리단집회의 결의를 받지 않은 것으로 보인다. 따라서 피고의 이 사건 간판 설치행위는 집합건물법 관련 규정에 위반되는 행위로서 위법하다고 봄이 타당하다.

2) 주위적 청구원인에 대한 판단

앞서 본 사실과 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 앞서 살펴본 법리에 비추어 보면, 원고들은 집합건물법 제25조 제1항 제1호(원고 관리단의 경우) 및 같은 법 제16조 제1항 단서(원고 2의 경우)에 따라 보존행위로서 이 사건 간판의 철거 및 이 사건 외벽의 인도를 구할 수 있다고 봄이 타당하다. 따라서 원고들의 청구는 이유 있다고 판단된다(원고들의 주위적 청구를 받아들이므로 예비적 청구에 대해서는 별도로 판단하지 아니한다).

① 피고의 이 사건 간판 설치행위가 위법한 점은 앞서 살펴본 것과 같고, 피고는 이 사건 간판을 설치함으로써 전체공용부분인 이 사건 외벽 바깥쪽 부분을 배타적·독점적으로 사용하고 있다. 그런데 위 관련 법리 부분에서 살펴본 것과 같이 집합건물 외벽의 바깥쪽 면에 간판을 설치하는 행위는 집합건물의 관리에 관한 행위에 해당하는데, 피고는 이 사건 간판 설치와 관련하여 이 사건 건물 전체 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의를 받지 않은 것으로 보인다.

② 이 사건 건물 중 오피스텔 부분 구분소유자들이 이 사건 간판의 설치를 묵시적으로 용인하였다는 사정을 찾기도 어렵고, 원고들이 제출한 카카오톡 메시지를 살펴보면(갑 제4호증) ○○○ 위원장이라는 직함을 지닌 사람이 이 사건 건물 중 오피스텔 구분소유자들이 속해 있는 단체 채팅방에 ‘상가 측에서 협의 없이 외벽에 상가 간판을 설치하고 있습니다. 외벽은 상가가 마음대로 쓸 수 있는 곳이 아니고 건물의 품위를 손상시킨다고 판단하여 공사 중지 및 철거 요청을 관리사무소를 통해 상가 측으로 요청했습니다.’는 취지의 내용이 담긴 카카오톡 메시지를 전송한 사실이 인정된다.

③ 피고는 이 사건 간판을 철거하는 것은 이 사건 건물 중 상가 부분 구분소유자들의 이익을 침해하므로 보존행위에 해당하지 않는다는 취지로 주장한다. 그런데 집합건물법 제5조 제1항은 "구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다."라고 정하고 있고, 여기서 "건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위"란 부당사용행위로서 공용부분을 전체 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 방법으로 사용하는 행위라고 해석함이 타당하므로, 피고가 이 사건 간판을 설치함으로써 이 사건 외벽의 바깥쪽 면을 배타적·독점적으로 점유하는 행위는 그 자체로 집합건물법 제5조 제1항에서 정한 구분소유자들의 이익을 해하는 것으로서 건물의 부당사용행위에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 원고들은 이 사건 건물의 현상 유지를 위한 보존행위로서 위와 같은 피고의 건물 부당사용행위에 대한 금지를 청구할 수 있다고 보아야 한다. 특히 피고가 주장하는 이 사건 건물 중 상가 부분 구분소유자들의 이익은 ‘이 사건 건물 전체 관리단집회의 결의 없이 피고가 위법하게 이 사건 간판을 설치함으로써 발생 내지 파생한 이익’으로서 원고들의 이 사건 간판 철거 청구로부터 보호받아야 할 정당한 이익으로 평가하기는 어렵다.

④ 피고가 관리단집회의 결의를 받는 등의 정당한 절차를 거치지 않고 독자적으로 임의로 이 사건 간판을 설치한 것은 오피스텔 등 그 밖의 구분소유자들을 배제하고 공용부분인 이 사건 외벽을 배타적·독점적으로 사용하는 것으로서 이를 위법한 것으로 인정하는 이상, 이 사건 간판으로 인하여 이 사건 건물 외관에 관한 심미감이 중대하게 훼손되지 않는다거나, 간판의 형상이나 구조 등이 외견상 불러일으키는 미추(美醜)에 관한 인상 여하 등에 관한 사정은 이 사건 간판 설치의 위법성이나 철거 여부에 관하여 달리 판단함에 고려하여야 할 요인이 된다고 볼 수 없다.

⑤ 피고는 이 사건 외벽 내부에는 피고가 관리하는 상가 설비들이 일부 설치되어 있다는 이유 등으로 이 사건 외벽의 관리권한이 피고에게 있다는 취지로도 주장한다. 그러나 이 사건 외벽의 바깥쪽 면이 외벽 전체와 일체를 이루는 전체공용부분임이 인정되는 이상, 이 사건 외벽 내부에 피고가 관리하는 건물 설비가 일부 설치되어 있다는 것만으로는 이 사건 외벽 자체에 대한 관리권한이 피고에게 있다고 보기는 어렵다.

3. 결론

원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별 지 1] 그림: 생략

[별 지 2] 그림: 생략

판사 맹준영(재판장) 한지숙 윤상운