업무대행자 지위 확인 등

【원 고】 주식회사 ○○디앤씨 (소송대리인 법무법인(유한) 광장, 담당변호사 외 2인)

【피 고】 □□□ 지역주택조합 (소송대리인 변호사 이진권)

【변론종결】2023. 4. 27.

【주 문】

1. 원고가 별지 목록 기재 주택건설사업의 업무대행자 지위에 있음을 확인한다.

2. 피고는 원고에게 351,000,000원 및 이에 대하여 2021. 6. 20.부터 2023. 6. 22.까지는 연 7%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

4. 소송비용 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

5. 제2항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】주문 제1항 및 피고는 원고에게 917,400,000원 및 이에 대하여 2020. 11. 28.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 7%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】 1. 기초사실

가. 원고와 피고 등의 관계

1) 피고는 주택법 제11조 제1항에 의하여 안양시 동안구 □□□ (지번 생략) 인근에 공동주택을 신축할 목적으로 안양시장으로부터 2017. 6. 27. 설립인가를 받아 설립된 지역주택조합으로서, 피고의 전신인 □□□지역주택조합 설립추진위원회는 2014. 12. 2. 주식회사 △△종합건설(이하 ‘△△종합건설’이라 한다)과 업무 대행에 관한 지역조합 시행대행 계약을 체결하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다.

지역주택조합사업 시행대행 계약조건

제2조(당사자 간의 지위 및 대행권한)

① 위 추진위원회는 △△종합건설에게 아래 제3조의 대행업무 권한을 위탁하고 △△종합건설은 위 추진위원회로부터 위탁받은 대행 업무를 성실히 수행한다.

제3조(대행업무의 범위)

① △△종합건설은 위 추진위원회의 안양 □□□ 지역주택조합 사업과 관련이 있는 토지사용승낙서 및 각종 동의서 확보를 포함하여 다음 각 호의 업무를 수행하여야 한다. 동 대행업무와 관련된 문서의 작성 및 처리는 주택법, □□□ 지역주택조합 규약, 관련규정 및 지역주택조합 사업을 목적으로 한 시행대행 및 컨설팅 업무제안서에 따른다.

1. 시행대행 업무범위

지역주택조합의 ○○ 업무, 사업성 분석, 설계용역계약서 및 계약조건 검토, 창립총회 업무, 조합설립인가 업무, 조합운영 및 각종회의 운영, 조합 회계 및 세무업무, 시공회사 선정 업무, 사업계획승인 업무, 이주 및 철거관련 업무, 신탁등기, 소송업무 협조 및 자료수집 등, 지적현황 조사, 조합원 자산 관련 업무, 분양업무, 조합청산 업무, 사용검사

제4조(대행수수료 지급방법)

① 업무용역대행수수료는 조합비로 부담하며, 각 조합원의 조합비는 본 지역조합의 지주 조합원의 경우 10,000,000원, 추가 조합원의 경우 세대당 13,000,000원으로 한다.

② 조합사무실 운영비용(인건비 포함)은 조합설립 전까지 업무대행사에서 부담한다.

③ 위 추진위원회가 △△종합건설에게 지급할 업무대행수수료의 지급시기 및 방법은 다음과 같다. 지급방법: 대행수수료는 조합설립인가 후 30%, 사업계획승인 후 50%, 조합청산시 20%를 지급한다.

제13조(계약의 해제 및 해지)

① 다음 각 호의 사유가 발생하여 계약을 이행할 수 없다고 판명된 경우에는 30일의 계약이행 기간을 정하여 서면으로 통보한 후 동 기한 내에 이행되지 아니한 경우 본 계약의 일부 또는 전부를 해제 또는 해지할 수 있다.

㉮ △△종합건설이 용역업무 이행에 필요한 비용을 부담하지 않는 경우

㉯ 천재지변 등 기타 쌍방이 인정할 수 있는 부득이한 사유가 있을 경우

㉰ △△종합건설이 조합사무실 운영비 또는 직원급여를 3개월 이상 연체하는 경우

㉱ 위 추진위원회가 제4조의 대행수수료 지급의무를 위반한 경우 또는 △△종합건설이 제3조의 용역업무를 보고 없이 3개월 이상 진행하지 않은 경우

② 계약이 해제 및 해지된 경우 귀책사유가 있는 당사자는 상대방에게 해제 및 해지로 발생하는 손해에 대하여 배상하여야 한다.

2) 원고와 피고는 2017. 8. 9. 원고(당시 상호는 주식회사 △△디엔씨였고, 2021. 1. 25. 현재의 상호인 주식회사 ○○디엔씨로 변경하였다)가 위 계약에 따른 △△종합건설의 지위를, 피고가 위 설립추진위원회의 지위를 각 승계함으로써 원고가 피고의 업무를 대행하기로 하는 □□□지역주택조합 시행대행변경 계약(이하 ‘이 사건 업무대행 계약’이라 한다)을 체결하면서, 업무대행수수료의 액수는 세대당 15,000,000원으로, 지급시기에 관해서는 ‘수수료 지급은 조합신탁계좌에서 필요시 업무대행사가 인출한다. 이에 조합은 이의를 제기하지 않으며, 업무대행사 요청시 즉시 승인 지급한다. 단, 수수료지급은 전체 지급액에서 80%를 상회하지 않으며, 나머지 20%는 준공시 10%, 조합청산시 10%로 한다(※ 사업승인 이후에는 업무대행수수료는 청구 후 30일 이내 지급하고, 기간 내에 지급하지 못한 미지급 금액은 지급시까지 7%의 가산금리를 적용하여 지급한다).’고 정하였다.

3) 소외 3은 원고의 부회장 직함으로 활동하면서 원고의 업무를 총괄하였고, 소외 4는 원고의 본부장으로 소외 3의 지시에 따라 피고의 실무를 담당하였다. 주식회사 ●●●(이하 ‘소외 1 회사’라 한다)는 2018. 7. 18. 피고와 분양대행 계약을 체결한 분양대행사이고, 소외 2은 2019. 1. 28.에 소외 1 회사의 사내이사로 취임하였던 자이며, 소외 3은 소외 1 회사의 회장 직함으로 활동하면서 2019. 1. 28.에 소외 1 회사의 사내이사로 취임하였고, 소외 4은 2020. 7. 22.에 소외 1 회사의 사내이사 및 대표이사로 취임하였다.

나. 원고 및 피고와 주식회사 ▽▽▽신탁(이하 ‘▽▽▽신탁’이라 한다)과의 관계

1) 원고와 위 추진위원회는 2016. 7. 29. ▽▽▽신탁과 사이에서, 위 추진위원회는 ▽▽▽신탁에 조합원 분담금 및 용역비 수납을 위한 자금관리계좌의 개설 및 통장 보관과 이를 통한 자금집행 권한 등을 위임하고, 자금집행은 위 추진위원회가 ▽▽▽신탁에게 원고의 동의를 얻은 서면을 통해 지급 요청하는 경우에 이루어지도록 하는 내용의 대리사무 계약을 체결하였다.

2) 원고와 피고, ▽▽▽신탁은 피고가 설립된 이후인 2017. 9. 20. 피고가 위 대리사무 계약상 위 추진위원회의 지위를 승계하는 취지로 위 1)항과 같은 내용의 대리사무 계약(이하 ‘이 사건 대리사무 계약’이라 한다)을 체결하였다.

다. 피고의 업무대행수수료 지급 및 이 사건 업무대행 계약 해지 통보

1) 피고는 2017. 9. 20.부터 2020. 2. 14.까지 원고에게 업무대행수수료로 총 5,313,000,000원을 지급하였다.

2) 안양시장은 2019. 11. 28. 별지 목록 기재 주택건설사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)에 대한 사업계획을 승인하였다. 이후 피고는 2020. 11. 15. 총회에서 기존의 조합장 등 임원을 해임하고 이 사건 업무대행 계약을 해지하는 결의를 하고, 2020. 11. 25. 내용증명우편으로 원고에게 ‘원고는 업무대행사로서 조합규약 및 계약상 선량한 관리자로서의 의무를 다하지 않았으며, 불법행위를 자행하거나 지시하고, 조합 임원들에게 뇌물을 제공하면서 자신들의 부정행위를 감추고 방만한 조합 운영을 부추겨 업무대행사의 신의성실 의무를 위반하였고, 피고와 원고 사이의 신뢰관계가 파괴되었다’는 취지의 이유로 이 사건 업무대행 계약을 해지한다는 통지(이하 ‘이 사건 해지통지’라 한다)를 하였고, 이는 2020. 11. 27. 원고에게 도달하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9, 31호증, 을 제3 내지 10, 18, 19, 23, 26, 28호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고의 본안 전 항변에 대한 판단

가. 피고의 항변 요지

피고는 이 사건 해지통지를 한 이후인 2020. 12. 20. 다시 원고에게 이 사건 업무대행 계약의 해지를 확인하고 이에 따라 원고의 업무대행자 지위가 소멸하였음을 알리면서, 원고로 하여금 ‘▽▽▽신탁과 원고 간에 체결한 대리사무계약의 업무대행사로서 대리사무계약상 갖는 일체의 지위가 소멸되었음을 확인하며, 향후 이에 대해 귀사에 어떠한 이의도 제기하지 않을 것임을 확인합니다.’라는 내용이 기재된 지위소멸확인서를 작성해 줄 것을 요구하였는데, 원고는 아무런 이의를 제기하지 않고 2021. 1. 15. 피고의 요청에 따른 지위소멸확인서를 작성하였다. 이는 이 사건 소에 관한 부제소합의에 해당하므로, 이 사건 소는 부적법하다.

나. 관련 법리

부제소합의는 소송당사자에게 헌법상 보장된 재판청구권의 포기와 같은 중대한 소송법상의 효과를 발생시키는 것이다. 이와 같이 그 합의의 존부 판단에 따라 당사자들 사이에 이해관계가 극명하게 갈리게 되는 소송행위에 관한 당사자의 의사를 해석할 때는 표시된 문언의 내용이 불분명하여 당사자의 의사해석에 관한 주장이 대립할 소지가 있고 나아가 당사자의 의사를 참작한 객관적·합리적 의사해석과 외부로 표시된 행위에 의하여 추단되는 당사자의 의사조차도 불분명하다면, 가급적 소극적 입장에서 그러한 합의의 존재를 부정할 수밖에 없다(대법원 2019. 8. 14. 선고 2017다217151 판결 등 참조).

다. 판단

이 사건 대리사무 계약의 당사자에 피고가 포함된 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 제1, 4호증의 각 기재에 의하면, 원고가 피고 주장과 같은 내용의 지위소멸확인서를 작성한 사실은 인정된다. 그러나 여기에 소송을 제기하지 않겠다는 등의 내용은 포함되지 않은 점, 이 사건 대리사무 계약이 이 사건 업무대행 계약에 따른 업무대행을 원활하게 수행하기 위해 체결된 것이라고 하더라도 양자는 서로 별개의 계약이고 어느 한 계약의 효력 여부가 다른 쪽에 영향을 미친다고 볼 근거가 없는데, 위 지위소멸확인서에서 소멸의 대상으로 기재된 것은 오로지 이 사건 대리사무 계약인 점 등을 종합하면, 위 증거나 위 사실만으로는 원고와 피고가 이 사건에서 다툼이 대상이 되는 업무대행자 지위 확인 내지 업무대행수수료 청구에 관하여 부제소합의를 한 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

피고의 본안 전 항변은 이유 없다.

3. 업무대행자 지위 확인 청구에 대한 판단

가. 원고의 주장

이 사건 업무대행 계약은 계약조건 제13조에서 해지사유를 제한적으로 열거하고 해지절차도 규정하는데, 피고는 위의 해지사유가 없음에도 해지절차도 위반하여 이 사건 해지통지를 한 뒤 원고의 업무대행자 지위를 부정하고 있는바, 이 사건 해지통지는 무효이므로 원고는 여전히 이 사건 업무대행 계약에 따라 이 사건 사업의 업무대행자 지위에 있어 그 지위 확인 청구에 이르렀다.

나. 피고의 업무대행자 지위 소멸 인정 주장에 대한 판단

피고는, 원고가 2021. 1. 15. 피고의 요청에 따라 앞서 본 지위소멸확인서를 작성함으로써 이 사건 업무대행 계약이 적법하게 해지되었음을 인정하였다고 주장한다(이 사건 업무대행 계약이 합의해지되었다는 취지로 보인다).

그러나 제2의 다.항에서 본 바와 같은 이유로 지위소멸확인서의 작성만으로는 원고가 이 사건 업무대행 계약의 해지를 인정하였다거나 이 사건 업무대행 계약이 합의해지되었다는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다. 이 사건 업무대행 계약의 해지사유 범위에 관한 판단

1) 당사자들의 주장

원고는 이 사건 업무대행 계약은 계약조건 제13조에서 정해진 사유가 발생하는 경우에만 해지될 수 있다고 주장하는 반면, 피고는 위 계약조건 제13조는 원고가 자신에게 유리하도록 피고의 해지·해제권 행사를 어렵게 함으로써 이 사건 업무대행 계약을 강제로 유지시키는 것으로서 무효이고, 나아가 위 계약조건 제13조에도 불구하고 이 사건 업무대행 계약의 당사자는 민법 제689조 제1항에 따라 언제든지 이를 해지할 수 있으며, 또한 이 사건 업무대행 계약이나 국토교통부의 지역·직장주택조합 표준업무대행계약서 제10조 제1항, 주택법 제11조의2 제5항에 따라 원고가 선관주의의무를 위반하여 피고에게 손해를 발생시킨 경우에는 이 사건 용역계약을 해지할 수 있는데, 이러한 경우 더 이상 계약의 이행을 기대할 수 없으므로 위 계약조건 제13조에서 정한 30일의 계약 이행 기간에 관한 해지절차를 준수하는 것은 불필요하다고 주장한다.

2) 관련 법리

민법 제689조 제1항, 제2항은 임의규정에 불과하므로 당사자의 약정에 의하여 위 규정의 적용을 배제하거나 내용을 달리 정할 수 있다. 그리고 당사자가 위임계약의 해지사유 및 절차, 손해배상책임 등에 관하여 민법 제689조 제1항, 제2항과 다른 내용으로 약정을 체결한 경우, 이러한 약정은 당사자에게 효력을 미치면서 당사자 간의 법률관계를 명확히 함과 동시에 거래의 안전과 이에 대한 각자의 신뢰를 보호하기 위한 취지라고 볼 수 있으므로, 이를 단순히 주의적인 성격의 것이라고 쉽게 단정해서는 아니 된다. 따라서 당사자가 위임계약을 체결하면서 민법 제689조 제1항, 제2항에 규정된 바와 다른 내용으로 해지사유 및 절차, 손해배상책임 등을 정하였다면, 민법 제689조 제1항, 제2항이 이러한 약정과는 별개 독립적으로 적용된다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 약정에서 정한 해지사유 및 절차에 의하지 않고는 계약을 해지할 수 없고, 손해배상책임에 관한 당사자 간 법률관계도 약정이 정한 바에 의하여 규율된다고 봄이 타당하다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2017다53265 판결 등 참조).

3) 판단

이 사건 업무대행 계약은 원고가 피고의 공동주택신축사업에 관련된 사무 일체를 위탁받아 수행하는 것을 내용으로 하는 것으로 위임계약에 준한다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결의 취지 참조).

이러한 이 사건 업무대행 계약의 계약조건 제13조가 이 사건 업무대행 계약의 해지사유 및 절차와 손해배상에 관한 내용을 민법과는 다르게 제한하는 점은 제1의 가.항에서 본 바와 같고, 갑 제5호증, 을 제9, 10호증의 각 기재에 의하면, 피고는 총회 결의를 통하여 조합 규약 제42조에 원고를 조합의 업무대행사로 선정하며 임의로 원고와의 계약을 해지할 수 없다고 규정한 사실, 이 사건 업무대행 계약에 따른 업무대행을 원활하게 수행하기 위해 체결된 이 사건 대리사무 계약 제10조 제1항도 계약 당사자의 일방적인 의사표시에 의해 계약을 해지할 수 없다고 규정하는 사실이 인정되므로, 이 사건 업무대행 계약의 계약조건 제13조를 단순히 주의적인 성격의 것이라고 보기 어려운 반면, 달리 여기에 민법 제689조 제1항이 별개 독립적으로 적용된다고 볼 만한 특별한 사정이 없다.

나아가 위 계약조건 제13조가 민법 제689조 제1항에 비해 피고의 해지·해제권 행사를 제한한다는 사정만으로 무효라고 볼 수는 없고, 국토교통부의 지역·직장주택조합 표준업무대행계약서는 원고와 피고가 이를 이 사건 업무대행 계약의 내용으로 포함시키로 하였다는 사실을 인정할 증거가 전혀 없으며, 주택법 제11조의2 제5항은 손해배상책임의 근거에 관한 규정일 뿐이므로, 이 사건 업무대행 계약에서 해지사유로 정하지 않은 사유로도 해지가 가능하다는 피고의 주장은 이유 없다. 따라서 피고는 원칙적으로 위 계약조건 제13조에 정한 해지사유(이하 ‘이 사건 해지사유’라 한다)에 의해서만 이 사건 업무대행 계약을 해지할 수 있다.

라. 이 사건 업무대행 계약의 해지사유 인정여부에 관한 판단

1) 피고의 주장 및 판단의 범위

피고는 이 사건 해지통지 시에는 ‘원고의 선관주의 및 신의성실의무 위반, 불법행위 자행 또는 지시, 신뢰관계 파괴’라는 다소 추상적인 해지사유를 들었으나, 이 사건 소송 과정에서는 아래 2)항에서 보는 바와 같은 구체적인 해지사유를 주장하였다. 이는 이 사건 해지통지에서 든 해지사유를 구체화하는 것이고, 또한 이 사건 소송과정에 있은 피고의 계속된 해지 의사에 의해서도 이 사건 업무대행 계약은 해지될 수 있으므로, 피고가 주장하는 해지사유에 관한 원고의 행위가 인정되는지, 인정된다면 그 행위가 이 사건 해지사유에 해당하는지 여부를 살펴본다.

2) 피고가 주장하는 구체적인 해지사유

피고는 회계법인 ▲▲이 작성한 검토보고서(을 제3호증)와 ■■ 회계법인이 작성한 □□□ 지역주택조합 실사 및 발견사항 보고서(을 제5호증), 송치의견서(을 제11호증), 녹취서(을 제17, 27호증) 등을 근거로 아래와 같은 해지사유를 주장(이하 개별 해지사유를 순번에 따라 ‘해지사유 1 내지 17’이라고 칭한다)한다.

① 합리적인 이유 없이 피고로 하여금 자금집행 절차를 위반하여 전 업무대행사인 소외 19 회사와 다른 추진위원장 소외 20에게 사업권 포기의 대가로 거액을 지급하게 하였다.

② 피고가 이미 소외 21 회사와 명도용역 계약을 체결한 바 있음에도 재차 피고로 하여금 같은 목적물에 대하여 소외 22 회사와 명도용역 계약을 체결하게 하였는데, 위 회사의 대표자는 피고의 사업부지 내에 토지를 소유하는 소외 23의 자녀인 소외 24로, 원고는 소외 23의 세금 부담을 줄이기 위하여 소외 23로부터 저가에 토지를 매입하되 차액을 보전하기 위해 차액에 해당하는 금액에 관하여 허위의 용역 계약을 체결하는 범죄행위를 저지른 것이다.

③ 별다른 이유도 없이 피고로 하여금 주식회사 ◁◁건축사무소와 체결한 건축물 설계용역 계약(계약일 2016. 3.경)의 용역대금을 두 차례(2018. 1. 22. 및 2019. 7. 5.)에 걸쳐 1,475,000,000원에서 1,920,000,000원으로 증액하게 하였는데, 이러한 위 용역대금은 유사사안의 경우보다 2.16배 정도 높아 리베이트를 마련하려는 의도로 보이고, 일부 용역대금에 대해서는 세금계산서가 발행되지 않았다.

④ 이 사건 업무대행 계약상 조합설립 전까지는 원고가 피고(추진위원회) 사무실의 운영비용을 부담하여야 함에도 피고로 하여금 384,720,618원의 운영비를 부담하게 하였다.

⑤ 원고는 이 사건 업무대행 계약 외에 2020. 3. 5. 피고와 용지 미 매입분에 대한 매입대행계약을 체결하고 2020. 6. 24. 피고로 하여금 원고에게 1,650,000,000원을 지급하도록 하였다. 그런데 이러한 용역은 이 사건 업무대행 계약의 업무내용에 포함되어 있으므로 위 매입대행계약은 처음부터 불필요하였고 피고는 원고에게 그에 따른 용역비를 지급할 이유가 없었으며, 위 계약에 따른 이행이 제대로 되었는지 불분명한바, 원고는 피고의 재산을 소외 3, 소외 4에게 유출하는 업무상횡령 또는 배임 행위를 저지른 것이다.

⑥ 원고는 2014년부터 2017년경까지 피고에게 1,269,869,200원을 대여하고, 이자 명목으로 합계 332,725,376원을 수령하였으나, 조합설립 전 운영비를 모두 원고가 부담하기로 하였으므로 원고가 피고에게 운영비로 사용할 돈을 대여해준 것은 계약 위반이고, 일부 대여금 항목에 대한 증빙서류가 존재하지 않으며, 다른 회계법인의 감사보고서에서 언급된 차입금과 피고 이사회 결의에서 인정한 차입금 및 피고가 원고에게 변제한 금액이 서로 일치하지도 않는다.

⑦ 피고로 하여금 소외 21 회사와 2019. 5. 13. 근린상가 신축공사 및 정비기반 시설공사 계약을 공사대금 3,840,000,000원(부가가치세 별도)에 체결하게 한 다음 2019. 10. 4. 공사대금 전액 4,224,000,000원(부가가치세 포함)을 지급하게 하였는데, 이에 따른 평당 건축비는 같은 시기 유사 입지의 근린상가 건축비의 2배가 넘는 액수이고, 당시는 이주협의도 완료되지 않은 상태였기에 공동주택과 별도로 근린생활시설에 대한 신축공사 계약을 미리 체결할 이유도 없었는바, 자금난에 있었던 피고가 하자보수 보증금도 공제하지 않은 공사대금 전액을 위 회사에 미리 지급할 이유도 없었다.

⑧ 피고로 하여금 소외 21 회사와 2018. 11. 26. 이주관리, 범죄예방, 명도용역, 철거공사, 정비기간 시설공사 계약을 체결하게 하고 위 회사에 상당한 금액을 지급하게 하였는데, 당시는 사업계획승인이 있기도 전으로서 이러한 계약을 미리 체결할 필요가 없었고, 계약금액이나 그 지급시기 등이 유사 사안에 비하여 부당하게 과다하다.

⑨ 피고로 하여금 소외 25 회사와 내장 및 발코니창호 공사 계약을 체결하게 하였으나, 위 계약 체결 당시는 사업계획승인이 있기도 전으로서 이러한 계약을 미리 체결할 필요가 없었고, 위 회사는 소외 21 회사의 자회사로서 피고가 소외 21 회사와 포괄적인 공사계약을 체결한 이상 별도로 이러한 계약을 체결할 이유도 없었다.

⑩ 피고로 하여금 소외 26 회사와 2019. 9. 19. 시스템에어컨 배관공사 계약을 체결하게 한 다음 2019. 10. 31. 공사대금 187,000,000원을 지급하게 하였는데, 에어컨 배관공사는 건설회사가 공동주택을 시공하면서 함께 시공하는 것으로서 공동주택 신축공사계약에 포함되므로 이러한 계약을 별개로 체결할 이유가 없고, 일부 공사대금 지급이 이루어진 2019. 10. 31.에는 배관공사의 착공이 이루어질 수도 없었다.

⑪ 소외 3은 소외 2에게 자신이 지분 60%를 보유하는 분양대행 회사인 소외 1 회사의 설립을 지시하여 위 회사를 실질적으로 지배하였는바, 피고로 하여금 소외 1 회사와 분양대행수수료를 과다하게 정한 분양대행 계약을 체결하게 한 다음 소외 1 회사가 모집하였다고 볼 수 없는 지주조합원들에 대한 분양대행수수료 770,000,000원을 이사회 결의 등 적법한 자금집행 절차 없이 지급하게 하였다.

⑫ 피고로 하여금 이 사건 업무대행 계약에 따라 원고가 수행하여야 하는 동의서, 약정서 등의 서류징구 업무에 대하여 별도로 소외 1 회사와 4개의 용역계약을 체결하게 한 다음 925,320,000원을 지급하게 하였는데, 이는 이중계약 내지 허위계약을 통해 피고의 돈을 횡령하기 위함이었다.

⑬ 원고의 업무에 조합원 모집 및 토지컨설팅 용역, 매매계약서의 징구가 포함됨에도 피고로 하여금 소외 4와 토지컨설팅 용역을 체결하게 하여 그에게 650,000,000원을, 매매계약서 작성 및 징구에 관한 성과금으로 24,200,000원을, 특별분양수수료로 5,000,000원을 각 지급하게 하였는데, 이 역시 이중계약 내지 허위계약을 통한 피고의 돈을 횡령하는 수단이었다.

⑭ 피고로 하여금, 소외 6 회사와의 광고 및 홍보대행 용역 계약에 관하여 계약한 금액 이상의 금원이 지출되게 하고, 소외 27 회사와의 홍보용 홈페이지 및 관리시스템 구축용역 계약에 관하여 위 회사에 22,000,000원을 이중으로 지급하게 하였다.

⑮ 소외 3은, 2018. 3.경 피고의 1차 홍보관 신축 과정에서 공사업체인 소외 7 회사로 하여금 피고에게 청구할 공사금액을 5,000,000원 부풀려 계약을 체결하게 뒤 소외 2과 소외 4를 통하여 위 돈을 수령하였고, 2018. 11.경 피고의 2차 홍보관 신축 과정에서도 공사업체인 소외 8 회사로 하여금 피고에게 청구할 공사금액을 100,000,000원 부풀려 계약을 체결하게 한 뒤 그중 90,000,000원을 위 회사의 하도급업체를 통해 받았으며, 원고와 광고·홍보 대행계약을 체결한 소외 6 회사로 하여금 용역대금을 20,000,000,000원으로 정하게 한 뒤 그중 250,000,000원을 지급받았다.

? 소외 3은 피고의 1차 조합원 중 23세대가 자격미달로 부적격 처리되자 소외 2에게 자신이 동원한 23명의 허위 조합원 명의로 분양계약을 체결하게 한 후 피고로 하여금 소외 1 회사에게 1명당 명의대여비로 8,800,000원 합계 202,400,000원을 지급하게 하는 불법행위를 하였다.

? 피고로 하여금 세무법인 ◆◆과 세무회계 용역 계약을 체결하게 하면서 용역대금을 과다하게 370,000,000원으로 정하게 하였다.

3) 판단

갑 제2, 5, 7, 12 내지 34호증, 을 제2, 3, 5, 11, 15 내지 19, 23, 27호증의 각 기재에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정을 종합하면, 피고가 제출한 증거만으로는 원고가 피고가 주장하는 범죄행위를 저질렀다거나 원고의 행위가 이 사건 해지사유에 해당된다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다(설령 이 사건 업무대행 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약의 존속을 기대할 수 없는 중대한 사유가 있는 때에는 상대방이 계약을 해지함으로써 장래에 향하여 효력을 소멸시킬 수 있다고 가정하더라도, 그러한 사유가 인정된다고 보기도 어렵다).

① 회계법인 ▲▲은 피고의 재무 및 회계에 대한 검토업무를 수행한 뒤 2021. 1. 29. 검토보고서(을 제3호증)를 작성하면서 위와 같이 피고가 해지사유로 드는 사정들이 일반적이지 않다는 등의 이유로 추후 피고가 확인 및 검토할 사항에 해당한다고 기재하였다. 그러나 동시에 ‘본 검토인은 재무자료 검토절차의 수행과정에서 주요 사업비의 지출과 관련한 내용 중 그 지출 또는 계약체결의 적정성 여부 등을 조합이 자체적으로 확인 및 검토하는데 도움이 되고자 다음과 같이 참고자료를 첨부합니다. 하기 참고자료는 재무자료 검토과정에서 획득한 정보만을 기초로 작성되었으며, 그 내용의 실재성이나 지출 또는 계약체결의 적정성 여부에 대하여 본 검토인은 어떠한 의견도 제시할 수 없음을 유의해주시기 바랍니다.’라고 기재한 점, 회계법인 ▲▲이 위와 같은 사정을 확인 및 검토할 사항에 포함시킨 것은 그에 관한 부적절성 혹은 위법성이 확인되었기 때문이라기보다는 일반 거래 관계에 비추어 면밀한 확인 및 검토가 필요하기 때문으로 보이는 점, 나아가 회계법인 ▲▲이 위와 같은 사정을 확인 및 검토할 사항에 포함시킨 구체적인 근거나 그 기초가 되는 자료는 확인할 수 없는 점을 고려하면, 위 검토보고서가 피고가 주장하는 구체적인 해지사유를 인정할 명확한 근거라고 보기는 어렵다.

② ■■ 회계법인은 피고의 재무 및 회계에 대한 실사업무를 수행한 뒤 2021. 11. 12. □□□ 지역주택조합 실사 및 발견사항 보고서(을 제5호증)를 작성하면서 위와 같이 피고가 해지사유로 드는 사정들이 부적정하다는 취지의 내용을 기재하였다. 그러나 동시에 ‘재무 및 회계에 대한 실사업무 수행절차는 피고가 제시한 기초자료에 의존하여 수행되었고 보고서일 현재까지의 입수 가능한 정보를 근거로 수행한 것이므로 본 보고서의 내용은 피고가 제시한 자료에 변동사항이 발생하거나 제반 가정 및 경제환경에 변경이 발생하는 경우 그에 따라 결과가 달라질 수 있고 그 차이는 중요할 수도 있습니다. 본 회계법인은 본 보고서에 포함된 정보의 정확성과 완전성에 대하여 어떠한 의견표시나 보증을 하지 아니합니다.’라고 기재한 점, 문제가 되는 사항들이 문제가 되는 구체적인 근거나 그 기초가 되는 자료는 확인할 수 없는 점을 고려하면, 위 보고서 역시 피고가 주장하는 구체적인 해지사유를 인정할 명확한 근거가 된다고 보기는 어렵다.

③ 원고는 해지사유 1에 관해서, 주택법 제21조 제1항 제1호에 따라 이 사건 사업을 진행하려면 피고는 사업면적의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하는바, 원고는 당시 사업구역 내에 안양시 동안구 □□□ (지번 2 생략) 도 102㎡ 등 총 5필지 면적 1,976㎡의 소유권을 가진 소외 28과, 소외 28로부터 위 토지를 매수한 뒤 그에 기한 권리를 주장하던 소외 19 회사 및 소외 20 모두와 협의하여 위 토지의 소유권을 확보해 이 사건 사업을 원활하게 진행하기 위해 해당 행위를 하였을 뿐이라면서, 이를 뒷받침하는 합의서(갑 제12호증)와 부동산매매계약서(갑 제13호증)를 제출하였는바, 원고가 주장하는 협의가 실제로 존재하였던 것으로 보인다.

④ 원고는 해지사유 2에 관해서, 피고와 소외 22 회사 사이에 체결된 명도용역 계약 자체는 허위이나, 이는 사업구역 내에 토지를 소유하고 있던 소외 23로부터 해당 토지를 매수함에 있어 양도소득세를 낮추고자 하는 소외 23의 요구에 따라 매매계약상의 매매대금을 낮추는 대신 허위의 명도용역 계약을 통해 차액을 보전해주고자 한 것일 뿐으로서 당시 피고로서는 그러한 선택을 하는 것이 불가피하였고, 피고 이사회도 이러한 사정을 알고 명도용역 계약 체결과 그에 따른 자금집행에 대한 결의를 하였다면서, 이를 뒷받침하는 부동산매매계약서 및 명도용역계약서(갑 제14호증), 이사회 회의록(갑 제15호증)을 제출하였다. 이러한 행위가 부적절하다고 보이기는 하나, 위 명도용역 계약이 체결된 경위를 고려하면 그것이 쌍방이 인정하는 부득이한 사유 등 이 사건 해지사유에 해당한다고 보기는 어렵다.

⑤ 원고는 해지사유 3에 관해서, 최초 주식회사 ◁◁건축사무소와 체결한 건축물 설계용역 계약을 체결한 2016. 3.경 이후 사업구역에 현재의 근린생활시설 부지를 추가하는 변경사항이 발생하여 2020. 6. 1.에 근린생활시설에 대한 설계용역 계약을 별도로 체결한 것인바, 용역대금은 근린생활시설 부지의 상가 소유자들의 과도한 요구사항을 반영하여야 하는 점을 고려해 정한 것이라면서, 이를 뒷받침하는 지구단위계획구역지정 고시(갑 제16호증), 각 설계용역계약서(갑 제17호증)을 제출하였다. 위와 같은 계약 체결이 원고의 범죄행위에 해당한다고 볼 증거가 없고, 이 사건 해지사유 중 하나에 해당한다고 보이지도 않는다.

⑥ 원고는 이 사건 업무대행 계약의 계약조건 제4조 제2항은 원고가 최종적으로 피고(추진위원회) 사무실의 운영비용을 부담한다는 것이 아니라 일단 원고가 추진위원회 사무실의 운영비용을 부담한 다음 피고가 정식으로 설립되는 경우 피고로부터 이를 정산받기로 한 내용이며, 피고도 위 조항을 그와 같이 이해하였다고 주장한다. 피고가 2017. 9. 16.에 있는 제1차 정기총회에서 그때까지 원고 등이 부담하였던 피고의 사업비와 지출경비 등 197,027,480원을 상환하는 내용의 ‘조합(추진위원회) 사업비 지출경비 승인 건’에 관한 결의를 한 사정에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거만으로는 피고의 주장과 같이 원고가 피고로 하여금 384,720,618원에 달하는 운영비를 부담하게 하고, 조합사무실 운영비 지급의무를 이행하지 않았다는 사실을 인정하기 어렵다.

⑦ 원고는 해지사유 5에 관해서, 부지매입은 이 사건 업무대행 계약에서 원고의 업무내용으로 포함된 것이 아닌바, 피고는 2020. 4. 17.자 총회에서 원고와 체결한 용지 미 매입분에 대한 매입대행계약을 추인하는 결의를 하였고 원고는 피고로부터 계약에서 정한 이행결과에 따른 용역대금만을 지급받았다면서, 이를 뒷받침하는 위 계약의 계약서(갑 제19호증), 위 정기총회 관련 자료(갑 제20호증)을 제출하였다. 이 사건 업무대행 계약의 계약조건 제3조 제1항에 따른 원고의 업무내용에 토지 확보가 포함되어 있다고 보기 어렵고, 피고 또는 위 추진위원회는 2015. 5. 20.과 2017. 8. 22.에 걸쳐 각 소외 4와 토지매입 업무 위탁에 관한 토지컨설팅(토지작업) 계약을 체결한 일이 있으나, 그 계약상 소외 4의 업무는 사업구역 면적의 95%에 해당하는 토지를 매입하는 것이고(위 계약 제4조 제2호), 위 용지 미 매입분에 대한 매입대행계약의 대상이 되는 토지는 나머지 5%에 대한 것으로 보인다.

⑧ 원고는 해지사유 6에 관해서, 모든 대여금에 대한 증빙자료가 있고 피고도 총회를 통해 내역을 조합원들에게 공개하여 승인 결의를 얻은 바 있다면서, 관련 총회 자료(갑 제5호증), 피해보상금 지급 계약서(갑 제21호증)를 제출하였다. 원고가 제출한 증거는 대여금 중 일부만에 대한 것이나, 위 대여금이 허위라는 피고의 주장을 인정할 증거는 없다.

⑨ 원고는 해지사유 7에 관해서, 당시 근린생활시설 부지의 소유자들이 피고와 그 부지에 관한 매매계약을 체결하면서 매매대금은 신축되는 상가로써 대물변제 받기를 원하였고, 대물변제를 보장하기 위해 상가 시공사에 대한 상가건설비용이 전부 지급 완료되어 있을 것도 요구하였기에 부득이 소외 21 회사에게 공사비 전액을 선급하였을 뿐인바, 위 회사와 체결한 공사계약이 특별히 피고에게 불리한 것도 아니라면서, 이를 뒷받침하는 관련 계약서(갑 제22호증)를 제출하였다. 위 계약서에 의하면, 피고와 근린생활시설 부지의 소유자들은 그 부지에 관한 매매계약을 체결하면서 매매대금은 대물로 정산하되, 피고와 계약되어 있는 상가시공사의 상가건설비용은 100% 지급 완료되어 있어야 한다는 취지로 정한 사실이 인정된다.

⑩ 불필요하고 부당한 계약을 체결하도록 하였다는 취지의 해지사유 8 내지 10, 17은, 피고가 제출한 증거만으로는 해당 계약이 불필요하였다거나 원고가 피고 이외의 자에게 이익을 주기 위하여 피고에게 부당하게 불리한 내용의 계약 체결을 강제하였다는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

⑪ 소외 1 회사와 관련된 해지사유 11, 12, 16는, 피고가 제출한 증거만으로는 전제되는 사실관계를 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 나아가 자금집행 절차의 문제는 피고의 내부 문제이고, 위 각 해지사유는 모두 피고와 소외 1 회사 사이의 문제로서 소외 3과 소외 4가 소외 1 회사의 임직원으로 활동한 일이 있다는 사실만으로는 이와 관련된 행위로 인하여 원고가 이 사건 업무대행 계약에서 정한 의무를 위반하였다고 보기 어렵고, 달리 이러한 행위에 대하여 원고의 책임을 물을 근거를 찾기 어렵다.

⑫ 해지사유 13 중 토지컨설팅 용역에 관한 부분은 위 ‘⑦’에서 본 바와 같이 이 사건 업무대행 계약의 계약조건 제3조 제1항에 따른 원고의 업무내용에 토지 확보가 포함되어 있다고 보기 어려우므로 피고가 소외 4와 체결한 토지컨설팅 용역 계약이 이중계약 내지 허위계약이라고 보기 어렵고, 매매계약서 작성 및 징구에 관한 성과금 부분은 피고가 제출하는 증거만으로는 소외 4가 이를 지급받았다는 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 소외 4에 대한 특별분양수수료 부분은 해지사유 16에 포함되는 것으로서 앞서 본 바와 같이 이에 대해 원고의 책임을 물을 근거를 찾기 어렵다.

⑬ 해지사유 14 중 소외 27 회사에 대한 부분은 피고가 제출한 증거만으로는 피고가 위 회사에 22,000,000원을 이중으로 초과 지급하였다는 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 피고가 소외 6 회사에 계약한 금액 이상의 용역대금을 지출하였다거나 소외 27 회사에 22,000,000원을 지중으로 초과 지급하였다고 하더라도 그것만으로는 원고가 피고와의 신뢰관계를 파괴하였다고 보기 어렵다.

⑭ 리베이트를 수령하였다는 취지인 해지사유 15는, 피고가 제출한 증거만으로는 소외 3이 소외 2과 소외 4 등을 통하여 피고가 주장하는 바와 같은 리베이트를 수령한 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

⑮ 피고의 조합원들은 2020. 7.경 이 사건에서 주장하는 해지사유와 관련하여 피고의 전 조합장인 소외 9과 소외 3, 소외 4 등을 형사 고소하였으나, 이들에 대하여는 아직까지 공소제기도 이루어지지 않았다.

마. 소결론

이 사건 해지사유가 인정되지 아니하므로 피고의 해지 의사표시는 효력이 없다고 할 것인바, 원고는 이 사건 업무대행 계약에 따른 이 사건 사업의 업무대행자 지위에 있고, 피고가 이를 다투는 이상 원고로서는 그 확인을 구할 이익이 있다.

4. 업무대행수수료 지급 청구에 대한 판단

가. 원고의 주장

이 사건 업무대행 계약에 따라 피고가 원고에게 지급하여야 하는 총 수수료는 부가가치세를 포함하여 7,788,000,000원(= 472세대 × 세대당 15,000,000원 × 부가가치세 포함 110%)이고, 사업계획의 승인이 이루어진 후에 그 80%에 해당하는 6,230,400,000원을 지급하여야 하는데, 원고가 피고로부터 지급받은 업무대행수수료는 총 5,313,000,000원에 불과하다. 한편 원고와 피고는 이 사건 업무대행 계약을 체결하면서 그 지급시기를 청구 후 30일 이내로, 지연손해금율을 7%로 정하였으나, 피고가 업무대행수수료를 지급하지 아니할 것을 명백히 하는 취지로 한 이 사건 해지통지가 2020. 11. 27. 원고에게 도달함으로써 잔여 수수료에 대한 이행기가 도래하였으므로, 피고는 원고에게 917,400,000원 및 이에 대하여 2020. 11. 28.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 관련 법리

위임계약이 도중에 종료된 경우 그 사무에 대한 보수를 정함에 있어서는 민법 제686조 제2항 단서, 제3항의 규정에 따라 기간으로 보수가 정해진 경우에는 위임업무가 실제 수행되어 온 시점에 이르기까지 그 이행기가 도래한 부분에 해당하는 약정 보수금을 청구할 수 있고, 후불의 일시불 보수약정을 하였거나 또는 기간보수를 정한 경우에도 아직 이행기가 도래하지 아니한 부분에 관하여는 수임인에게 귀책사유 없이 위임계약이 종료된 경우에 한하여 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다40001 판결 등 참조).

다. 청구원인에 관한 판단

이 사건 업무대행 계약에서 정한 업무대행수수료가 세대당 15,000,000원인 사실, 이 사건 사업의 사업규모가 472세대인 사실, 이 사건 업무대행 계약의 계약조건 제4조 제3항은 업무대행수수료의 지급방법에 대하여 ‘조합설립인가 후 30%, 사업계획승인 후 50%, 조합청산시 20%를 지급한다.’고 규정한 사실, 원고와 피고가 이후 위 지급방법을 ‘수수료지급은 전체 지급액에서 80%를 상회하지 않으며, 나머지 20%는 준공시 10%, 조합청산시 10%로 한다(※ 사업승인 이후에는 업무대행수수료는 청구 후 30일 이내 지급하고, 기간 내에 지급하지 못한 미지급 금액은 지급시까지 7%의 가산금리를 적용하여 지급한다).’라고 구체화한 사실, 안양시장이 2019. 11. 28. 이 사건 사업에 대한 사업계획 승인을 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 잔존 업무대행수수료의 지급을 구하는 내용이 기재된 원고의 소장 부본이 2021. 5. 20. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하다.

따라서 피고는 원고에게 이 사건 업무대행 계약에서 정한 업무대행수수료 총 7,080,000,000원(= 15,000,000원 × 472세대) 중 사업계획승인시까지의 수수료인 80%에 해당하는 5,664,000,000원을 지급할 의무가 있고, 이 사건 사업에 대한 사업계획 승인일인 2019. 11. 28. 이후에 있은 원고의 업무대행수수료 청구의 의사표시가 피고에게 도달한 2021. 5. 20.으로부터 30일이 지난 날인 2021. 6. 19.이 그 지급기한이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 위 5,664,000,000원에서 원고가 지급받았음을 자인하는 5,313,000,000원을 공제한 나머지 351,000,000원 및 이에 대하여 지급기한 다음날인 2021. 6. 20.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

한편 원고는 위 인정범위를 넘어 부가가치세 10%에 해당하는 566,400,000원의 지급도 구하나, 피고가 원고에게 이 사건 업무대행 계약에서 정한 업무대행수수료 세대당 15,000,000원과 별도로 10%에 해당하는 부가가치세를 추가 지급하기로 약정하였다는 사실을 인정할 증거는 전혀 없다. 또한 원고는 피고가 이 사건 해지통지로써 이 사건 업무대행 계약을 더 이상 이행하지 아니할 것을 분명히 하였으므로 이 사건 해지통지가 원고에게 도달한 2020. 11. 27.에는 위 잔존 업무대행수수료에 대한 이행기가 도래하였다며 2020. 11. 28.부터의 지연손해금의 지급을 구하나, 피고가 원고와의 계약 관계를 더 이상 유지하지 않겠다는 의사를 밝혔다고 하더라도 그로써 잔존 업무대행수수료에 대한 이행기가 도래하였다고 볼 수는 없다. 따라서 위 인정범위를 넘는 원고의 업무대행수수료 청구는 받아들일 수 없다.

라. 항변에 관한 판단

1) 피고는, 원고가 2021. 1. 15. 피고의 요청에 따라 앞서 본 지위소멸확인서를 작성함으로써 피고에 대한 업무대행수수료 채권을 포기 또는 면제하였다고 항변하나, 제2의 다.항에서 본 바와 같은 이유로 지위소멸확인서의 작성만으로는 원고가 업무대행수수료 채권을 포기 또는 면제한 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고의 이 부분 항변은 이유 없다.

2) 또한 피고는, 원고가 피고에게 조합사무실 운영비용을 부당하게 부담시키고(앞서 본 해지사유 4), 중복계약을 통해 부당한 이득을 취하였으며(앞서 본 해지사유 5), 소외 3과 소외 4 등을 통해 리베이트를 수령하고, 피고로 하여금 명의대여비를 지출하게 하였으며, 부당한 이중계약을 통해 피고의 자금을 유출시켰는바(앞서 본 해지사유 12, 15, 16), 원고는 피고에게 이에 해당하는 돈을 반환 또는 손해배상으로 지급하여야 하는데, 이와 업무대행수수료를 상호 공제 또는 상계하면 피고가 원고에게 지급할 업무대행수수료는 없다고 항변한다. 그러나 제3의 라. 3)항에서 본 바와 같은 이유로 피고가 주장하는 채권의 존재를 인정할 수 없으므로, 피고의 이 부분 항변도 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

마. 소결론

따라서 피고는 원고에게 351,000,000원 및 이에 대하여 2021. 6. 20.부터 피고가 이 부분 이행의무의 존부나 범위를 항쟁하는 것이 타당한 이 판결 선고일인 2023. 6. 22.까지는 이 사건 업무대행 계약에서 정한 연 7%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

5. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 전서영(재판장) 임현준 황혜련