판례내용
【심급】
1심
【세목】
취득세
【주문】
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이유】
1. 처분의 경위
가. 원고는 서울 종로구 ○○동 ○○○ 일대 ○○구역 제2ㆍ3 지구 도시환경정비사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 목적으로 2010. 11. 25. 설립된 프로젝트 금융투자회사이다. 원고는 이 사건 사업의 1인 토지등소유자이자 사업시행자로서 피고로부터 2011. 2. 11. 최초 사업시행인가를 받은 후 2011. 2. 19.부터 2011. 3. 22.까지 토지등소유자로부터 분양신청을 받았다.
나. 원고는 2012. 10. 30. 지하 8층 지상 24층 연면적 106,213.63㎡ 규모의 업무 및 판매시설 건축물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 45,266.12㎡는 토지등소유자인 원고에게 환지로, 60,895.74㎡는 체비지, 51.77㎡는 보류지(판매시설)로 사업시행자인 원고에게 공급하는 내용으로 최초 관리처분계획인가를 받은 후 2014. 10. 29. 이 사건 건물의 면적은 105,473.46㎡로 변경하고, 그중 44,504.10㎡는 환지로, 나머지 60,969.36㎡는 체비지로 공급하는 내용으로 관리처분계획 변경인가를 받았다(이하 ‘이 사건 관리처분계획’이라 한다).
다. 원고는 2014. 12. 18. 이 사건 건물의 취득에 따른 취득세 신고를 하면서 실제 이용 현황에 따라 환지와 체비지의 면적을 환지 46,440㎡, 체비지 59,033.46㎡(이하 원고가 이 사건 관리처분계획상 체비지로 지정된 60,969.36㎡ 중 체비지로 취득세 신고한 59,033.46㎡를 ‘이 사건 부동산’이라 한다)으로 정정하되, 이 사건 건물의 신축 시 소요된 공사비 등 약 8,077억 원을 자신이 토지등소유자의 지위에서 환지로 취득한 부분과 사업시행자 지위에서 취득한 체비지 부분의 건물 연면적의 비율로 안분하여 취득세 과세표준을 산출한 후 ① 환지 중 종전의 부동산 가액 부분은 구 지방세특례제한법(2014. 12. 31. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것) 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되는 것으로 신고하고, ② 환지 중 종전의 부동산 가액을 초과하는 부분(청산금)은 구 조세특례제한법(2014. 12. 23. 법률 제12853호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제120조 제4항 제3호에 따라 프로젝트금융투자회사가 취득하는 부동산으로서 일반세율에 50% 감경을 적용하여 취득세 등 합계 152,458,480원을 신고하며, ③ 체비지 부분은 위 ① 부분과 마찬가지로 취득세가 면제되는 것으로 신고하고, 위 취득세 등 합계 152,458,480원을 납부하였다. 그 내역은 다음과 같다.
내역① 환지 중 종전부동산 가액 부분② 환지 중 청산금 부분③ 체비지(이 사건 부동산)취득세 신고서(갑 제9호증)상 기재건물(환지)건물 환지승계취득건물(체비지)면적45,241.70㎡1,198.30㎡59,033.46㎡취득세과세표준(원)364,307,115,3149,649,272,133433,790,045,498세율(%)2.82.82.8세액(원)10,200,599,220270,179,61012,146,121,270지방교육세과세표준(원)2,914,456,92377,194,1773,470,320,364세율(%)202020세액(원)582,891,38015,438,830694,064,070농어촌특별세과세표준(원)7,286,142,306192,985,4438,675,800,910세율(%)101010세액(원)728,614,23019,298,540867,580,090합계(원)11,512,104,830304,916,98013,707,765,430감면세액(원)11,512,104,830152,458,50013,707,765,430신고ㆍ납부세액(원)0152,458,4800
라. 피고는 원고에 대한 조사 등을 통해 원고가 이 사건 부동산을 일반에 분양하지 않고 이를 임대하는 등의 방법으로 사용ㆍ수익하고 있는 사실을 확인한 후 이 사건 부동산을 사실상 환지로 보아 이 사건 부동산 관련 신축공사비를 청산금으로 보고 구 조세특례제한법 제120조 제4항 제3호에 따라 일반세율에 50% 감경을 적용하여 2019. 10. 10. 원고에게 아래와 같이 취득세 등 합계 11,583,048,740원을 경정ㆍ고지하였다.
(단위: 원)
세목본세가산세합계과소신고납부불성실취득세6,073,060,6301,214,612,1203,113,354,53010,401,027,280지방교육세347,032,030 223,293,420570,325,450농어촌특별계433,790,040 177,905,970611,696,010합계6,420,092,6601,214,612,1203,514,553,92011,583,048,740
마. 원고는 위와 같은 취득세 등 부과처분에 대하여 2019. 11. 8. 서울특별시장에게 이의신청을 하였고, 서울특별시장은 2019. 12. 18. ‘산출세액을 기재하여 감면받았으나 추후 감면대상이 아닌 것으로 판명되는 경우 과소신고 가산세를 부과할 수 없다’는 이유로 위 부과처분 중 과소신고 가산세 1,214,612,120원은 취소하고, 나머지 신청은 기각하는 결정을 하였다(이하 위 취득세 등 부과처분 중 취소된 과소신고 가산세를 제외한 나머지 부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).
바. 원고는 2020. 4. 29. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판을 청구하였으나 조세심판원은 2023. 4. 4. 원고의 청구를 기각하는 결정을 하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 13호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 관계 법령
별지 관계 법령 기재와 같다.
3. 이 사건 처분의 위법 여부
가. 원고 주장의 요지
원고는 이 사건 부동산을 체비지로 지정하여 이 사건 관리처분계획을 인가받았고, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)이 반드시 일반에게 분양하여야만 체비지에 해당한다고 규정하고 있지 않으므로, 이 사건 부동산은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 규정된 ‘도시정비법에 따른 정비사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지’에 해당하므로, 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 취득세 등이 면제되어야 한다.
나. 판단
1) 이 사건 부동산이 구 지방세특례제한법상 취득세 면제 대상인지 여부
가) 관련 규정 및 법리
(1) 구 지방세특례제한법 제74조 제1항은 “도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시정비법에 따른 정비사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 면제한다”라고 규정하고 있다.
구 도시정비법(2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조 제4항은 “도시환경정비사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조 제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다”라고, 제55조 제2항은 “제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다”라고, 같은 법 제48조 제3항은 “사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다”라고 각 규정하고 있다.
구 도시개발법(2018. 4. 17. 법률 제15600호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제34조 제1항은 “시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다”고 규정하고 있다.
(2) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 등 참조).
나) 구체적 판단
(1) 원고가 이 사건 부동산을 보유하면서 임대하는 방식으로 사용ㆍ수익하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 나아가 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 원고는 토지등소유자에 대한 분양신청을 받은 이후 현재까지 이 사건 부동산에 대해 일반분양을 시도해본 적이 없는 점, 원고도 경영 판단에 따라 이 사건 부동산을 매각하는 대신 임대하여 사업비를 충당하고 있다고 밝히고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 부동산을 일반분양을 위하여 사업시행자로서 잠정적으로 취득한 것이 아니라 사업비 충당을 위해 종국적으로 취득하였음을 인정할 수 있다.
(2) 위 인정사실, 앞서 든 각 증거, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정들을 종합해 보면, 도시정비법에 따른 정비사업에서 관리처분계획에 따라 사업시행자가 취득한 체비지가 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되기 위해서는 관리처분계획상 체비지로 지정되어야 할 뿐만 아니라 일반분양의 요건을 갖추어야 한다고 해석함이 타당하므로, 관리처분계획상 체비지로 지정된 이 사건 부동산을 일반분양 없이 종국적으로 취득한 원고에 대하여 한 이 사건 처분은 위법하다고 할 수 없다. 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.
(가) 구 지방세특례제한법은 취득세가 면제되는 ‘체비지’의 정의 및 요건에 관하여는 별도로 규정하고 있지 않으므로, 도시정비법에 따른 정비사업에 관하여는 도시정비법상 ‘체비지’에 관한 규정을 고려하여 그 의미를 파악하여야 한다.
(나) 관리처분계획의 인가에 관하여 규정하고 있는 구 도시정비법 제48조 제3항은 “사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다”라고 규정하고 있고, 제55조 제2항은 후문에서 “제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다”고 규정하고 있다.
구 도시정비법 제6조 제4항에 의하면 도시환경정비사업의 시행은 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조 제2항에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다. 환지방법의 경우에는 구 도시정비법 제43조 제2항에서 “환지방식을 규정하고 있는 도시개발법 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다”고 규정하고 있으나, 관리처분계획방법의 경우에는 구 도시정비법 제55조 제2항에서 “제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다”고 규정하고, 구 도시정비법 제48조 제3항은 “토지등소유자로부터 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다”고 규정함으로써, 환지방법의 경우와 비교하여 보류지 또는 체비지로 간주되는 요건으로 토지등소유자에 대한 분양신청 절차를 거칠 것을 추가로 규정하고 있다. 따라서 구 도시정비법상 정비사업에 대하여 입법자는 환지방법을 택하느냐 관리처분계획방법을 택하느냐에 따라 보류지 또는 체비지가 될 수 있는 요건을 달리 규정한 것이라고 봄이 타당하다.
(다) 구 도시정비법 제48조 제3항은 토지등소유자에게 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에 사업시행자는 이를 “관리처분계획상 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있고, 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있으며, 그 위임을 받은 구 도시정비법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제51조는 일반분양신청절차라는 표제하에 “주택법 제38조의 규정은 법 제48조 제3항의 규정에 의하여 조합원외의 자에게 분양하는 경우의 공고·신청절차·공급조건·방법 및 절차 등에 관하여 이를 준용한다.”고 규정하고 있는바, 구 도시정비법은 관리처분계획상 토지등소유자에게 분양하고 남은 잔여분의 권리분배에 관하여는 보류지로 지정하여 인가를 받거나 일반에게 분양하는 두 가지 방법만을 예정하고 있다고 봄이 상당하다. 그런데 구 도시정비법 제55조 제2항은 “제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물”을 도시개발법 제34조의 규정에 의한 ‘보류지 또는 체비지’로 본다고 규정하고 있으므로, 토지등소유자에게 분양하고 남은 잔여분 중 관리처분계획상 인가를 받은 보류지를 제외한 나머지 일반분양분을 체비지라고 해석함이 타당하다.
(라) 이에 대하여 원고는 관리처분계획의 인가에 관하여 규정한 구 도시정비법 제48조 제1항은 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되었고, 개정된 법률 제74조 제1항 제4호에 의하면 관리처분계획에 포함되어야 하는 내용으로 ‘보류지등의 명세와 추산액 및 처분방법‘을 규정하면서 ’보류지등‘으로 일반 분양분, 기업형임대주택, 임대주택, 그 밖의 부대ㆍ복리시설 등’을 명시하여 보류지등에 일반 분양분, 임대주택등이 포함되는데, 일반 분양분 이외에 임대주택등은 체비지도 될 수 있다는 점을 고려해보면, 일반 분양분만이 체비지라는 주장은 성립할 수 없다고 주장한다.
그러나 원고가 주장하는 개정법률은 이 사건에 적용되는 법률이 아니다. 이 사건에 적용되는 구 도시정비법 제48조 제1항은 관리처분계획에 포함되어야 하는 내용으로 개정법률과 같은 보류지등의 명세와 추산액을 규정하고 있지 않고, 제8호로 ‘그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항’을 규정하고 있는데, 구 도시정비법 시행령 제50조는 “법 제48조 제1항 제8호에서 “대통령령이 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다“라고 하며 제3호로 ”법 제48조 제3항 전단의 규정에 의한 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법“을 규정하고 있는바, 구 도시정비법 제48조 제3항 전단의 규정에 의한 보류지등이 보류지와 일반분양분인 체비지임은 앞서 본 것과 같으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
(마) 구 지방세특례제한법 제74조 제1항이 사업시행자가 취득한 체비지에 대해 취득세를 면제하는 취지는 사업시행자가 구 도시정비법에서 정한 관리처분계획에 따라 체비지를 취득하는 것은 제3자에게 처분하기 위한 잠정적이고 일시적인 조치에 불과하므로 제3자가 직접 해당 체비지를 취득한 경우와 동일하게 평가할 수 없다고 보아 취득세를 비과세함으로써 당해 사업의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려는데 있다고 할 것이다(대법원 2001. 10. 23. 선고 2001두5392 판결의 취지 참조).
그런데 원고는 이 사건 관리처분계획에서 이 사건 부동산을 형식적으로 체비지로 정하였을 뿐이고, 일반분양을 실시하지 아니한 채 이를 그대로 취득하였다. 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는데, 사업시행자가 ‘일반분양이 예정된 대지 또는 건축물’을 제3자에게 처분하기에 앞서 잠정적으로 취득한 것과 이 사건에서와 같이 종국적으로 취득하는 것을 동일하게 취급하기는 어렵다. 오히려 원고가 이 사건 부동산을 취득한 것은 제3자가 종국적으로 취득한 것과 동일하게 평가될 수 있고, 이러한 경우에 대해서까지 취득세를 면제해야 할 합당한 이유를 찾아보기 어렵다.
(바) 원고는, 취득세의 면제 여부는 취득 당시를 기준으로 판단하여야 하고 관리처분계획에 있는 체비지 또는 보류지의 처분 계획이 완료되었는지 여부는 사후적인 사정에 불과하여 이를 고려할 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 원고가 이 사건 부동산을 일반분양할 의사 없이 종국적으로 취득한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 관리처분계획에 따라 이 사건 부동산을 취득한 시점을 기준으로 보더라도 원고가 ‘일반분양이 예정되어 있는 체비지’를 ‘잠정적ㆍ일시적’으로 취득한 것으로 평가할 수는 없다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지]
관계 법령
▣ 구 조세특례제한법(2014. 12. 23. 법률 제12853호로 개정되기 전의 것)
제120조(취득세의 면제 등)
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「지방세법」 제13조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산은 제외한다)을 2014년 12월 31일까지 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 30(제3호의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다. 이 경우 「지방세법」 제13조 제2항 본문 및 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
3. 프로젝트금융투자회사가 취득하는 부동산
▣ 구 지방세특례제한법(2014. 12. 31. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것)
제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)
① 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다.
1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산
2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.
▣ 구 도시 및 주거환경정비법(2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정되기 전의 것)
제6조(정비사업의 시행방법)
④ 도시환경정비사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조 제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다.
제43조(다른 법령의 적용 및 배제)
② 「도시개발법」 제28조부터 제49조까지의 규정은 정비사업과 관련된 환지에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 동법 제41조제2항의 규정에 의한 “환지처분을 하는 때”는 이를 “사업시행인가를 하는 때”로 본다.
제46조(분양공고 및 분양신청)
① 사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.
② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
제48조(관리처분계획의 인가 등)
① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)
5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항
③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.
⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법ㆍ기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제50조(주택의 공급 등)
① 사업시행자는 정비사업(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)의 시행으로 건설된 건축물을 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.
제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정)
① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.
제57조(청산금 등)
① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모ㆍ위치ㆍ용도ㆍ이용상황ㆍ정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.
③ 제2항의 규정에 의한 가격평가의 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
▣ 구 도시개발법(2018. 4. 17. 법률 제15600호로 개정되기 전의 것)
제21조(도시개발사업의 시행 방식)
① 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.
제28조(환지 계획의 작성)
① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.
1. 환지 설계
2. 필지별로 된 환지 명세
3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세
4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세
5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법ㆍ규모에 관한 사항
6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항
⑤ 제1항의 환지 계획의 작성에 따른 환지 계획의 기준, 보류지(체비지ㆍ공공시설 용지)의 책정 기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정할 수 있다.
제34조(체비지 등)
① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
② 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 「주택법」에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에 따른 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다.
제36조(환지 예정지 지정의 효과)
① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.
② 시행자는 제35조제1항에 따라 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.
③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.
④ 시행자는 제34조에 따른 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.
제40조(환지처분)
① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.
② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.
③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.
④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.
⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.
제42조(환지처분의 효과)
⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.
제44조(체비지의 처분 등)
① 시행자는 제34조에 따른 체비지나 보류지를 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분하거나 관리하여야 한다.
② 행정청인 시행자가 제1항에 따라 체비지 또는 보류지를 관리하거나 처분(제36조제4항에 따라 체비지를 관리하거나 처분하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 국가나 지방자치단체의 재산처분에 관한 법률을 적용하지 아니한다. 다만, 신탁계약에 따라 체비지를 처분하려는 경우에는 「공유재산 및 물품 관리법」 제29조 및 제43조를 준용한다.
③ 학교, 폐기물처리시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위하여 조성토지등을 공급하는 경우 그 조성토지등의 공급 가격에 관하여는 제27조제1항을 준용한다.
④ 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자가 지역특성화 사업 유치 등 도시개발사업의 활성화를 위하여 필요한 경우에 공급하는 토지 중 제3항 외의 토지에 대하여는 제27조제2항을 준용한다.
▣ 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 개정되기 전의 것)
제50조(관리처분계획의 내용)
법 제48조 제1항 제8호에서 “대통령령이 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 법 제47조의 규정에 의하여 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법
2. 정비사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세
3. 법 제48조 제3항 전단의 규정에 의한 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법
제51조(일반분양신청절차 등)
주택법 제38조의 규정은 법 제48조 제3항의 규정에 의하여 조합원외의 자에게 분양하는 경우의 공고·신청절차·공급조건·방법 및 절차 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "사업주체"는 "사업시행자(주택공사 등이 공동사업시행자인 경우에는 주택공사등을 말한다)"로 본다.
▣ 구 주택법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것)
제38조(주택의 공급)
① 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주와 제29조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.
1. 사업주체(국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것
2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 조건·방법·절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법·시기·절차, 주택공급계약의 방법·절차 등에 적합할 것
3. 사업주체가 주택을 공급하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 벽지·바닥재·주방용구·조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것
② 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다.
③ 사업주체가 제1항제1호에 따라 시장·군수·구청장의 승인을 받으려는 경우(사업주체가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 경우에는 견본주택을 건설하는 경우를 말한다)에는 제38조의3에 따라 건설하는 견본주택에 사용되는 마감자재의 규격·성능 및 재질을 적은 목록표(이하 "마감자재 목록표"라 한다)와 견본주택의 각 실의 내부를 촬영한 영상물 등을 제작하여 승인권자에게 제출하여야 한다.
④ 사업주체는 주택공급계약을 체결할 때 입주예정자에게 다음 각 호의 자료 또는 정보를 제공하여야 한다. 다만, 입주자 모집공고에 이를 표시(인터넷에 게재하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제3항에 따른 견본주택에 사용된 마감자재 목록표
2. 공동주택 발코니의 세대 간 경계벽에 피난구를 설치하거나 경계벽을 경량구조로 건설한 경우 그에 관한 정보
⑤ 시장·군수·구청장은 제3항에 따라 받은 마감자재 목록표와 영상물 등을 제29조제1항에 따른 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자가 열람을 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다.
⑥ 사업주체가 마감자재 생산업체의 부도 등으로 인한 제품의 품귀 등 부득이한 사유로 인하여 제16조에 따른 사업계획승인 또는 제3항에 따른 마감자재 목록표의 마감자재와 다르게 마감자재를 시공·설치하려는 경우에는 당초의 마감자재와 같은 질 이상으로 설치하여야 한다.
⑦ 사업주체가 제6항에 따라 마감자재 목록표의 자재와 다른 마감자재를 시공·설치하려는 경우에는 그 사실을 입주예정자에게 알려야 한다.
▣ 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2016. 3. 24. 서울특별시조례 제6188호로 개정되기 전의 것)
제1조(목적)
이 조례는 「도시 및 주거환경정비법」, 같은 법 시행령 및 같은 법 시행규칙에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
제30조(주택공급 기준 등)
② 주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 순위를 기준으로 공급한다.
1. 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다.이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다.이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
2. 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
3. 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자
4. 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자
5. 제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
6. 제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
제31조(보류지 등)
① 사업시행자는 제30조에 따라 주택 등을 공급하는 경우 분양대상자의 누락·착오 및 소송 등에 대비하기 위하여 법 제48조 제3항에 따른 보류지를 확보하여야 하며, 확보기준은 다음과 같다.
1. 법 제48조·제50조에 따른 토지등소유자에게 분양하는 공동주택 총 건립세대수의 1퍼센트 범위 안의 공동주택과 상가 등 부대복리시설의 일부를 보류지로 정할 수 있다.
2. 사업시행자가 제1호에 따른 1퍼센트의 범위를 초과하여 보류지를 정하려면 구청장에게 그 사유 및 증빙서류를 제출하여 인가를 받아야 한다.
② 제1항에 따른 보류지는 다음의 기준에 따라 처분하여야 한다.
1. 법 제64조제2항에 따른 우선매수 청구권자 또는 분양대상의 누락·착오 및 소송 등에 따른 대상자를 제외하고는 사업시행자는 총회의 의결을 거쳐 분양받을 대상자를 결정하여야 한다.
2. 보류지의 분양가격은 제29조를 준용한다.
3. 보류지를 처분한 후 잔여분이 있는 경우에는 제34조에 따라 처분하여야 한다.
제34조(일반분양)
관리처분계획을 수립함에 있어서 법 제50조 제1항에 따라 토지등소유자에게 공급하는 주택과 제31조에 따른 처분 보류지를 제외한 대지 및 건축물(이하 "체비시설"이라 한다)의 처분은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 체비시설 중 공동주택은 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 일반에게 분양한다. 이 경우 공급가격은 영 제57조에 따라 산정된 가격을 참작하여 시행자가 따로 정할 수 있다.
2. 체비시설 중 분양대상 부대복리시설은 영 제57조에 따라 산정된 가격을 기준으로 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 분양한다. 다만, 세입자(정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 영업하고 있는 세입자를 말한다)가 분양을 희망하는 경우에는 다음 각목의 순위에 따라 우선 분양한다.
가. 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 세입자로서 사업자등록을 필하고 영업한 자
나. 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 세입자로서 영업한 자
3. 제1호 및 제2호에 불구하고 구청장은 재정비촉진지구 안에서 도시계획사업으로 철거되는 주택을 소유한 자(철거되는 주택 이외의 다른 주택을 소유하지 않은 자에 한한다)가 인근 정비구역 안의 주택분양을 희망하는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」제19조제2항에 따라 특별공급하도록 한다. 끝.