취득세 증액경정 결정처분 취소(조합원 이주비 대출이자)

【심급】

1심

【세목】

취득세

【주문】

1. 피고가 2019. 5. 9. 원고에 대하여 한 취득세 106,218,564원의 부과처분 중 80,810,984원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 75%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

【이유】

▣청 구 취 지

피고가2019. 5. 9.원고에 대하여 한 취득세106,218,564원의 부과처분 중4,009,724원을 초과하는 부분을 취소한다.

▣이 유

1.처분의 경위

가.원고는 서울 중랑구 묵동 일대37,334.7㎡에서719세대의 공동주택 및 근린생활시설을 재건축하는○○주택재건축정비사업(이하‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하기 위해 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립된 주택재건축정비사업조합이다.원고는2015. 5.경 이 사건 사업과 관련한 공사를○○산업 주식회사(이하‘○○산업’이라 한다)에 도급을 주어 위 공동주택 및 근린생활시설을 완공한 후2017. 5. 25.피고로부터 준공인가전 사용허가를 받았고, 2017. 7. 19.그 중 일반분양분 건축물1)(전체 건축물 중54.4665%를 차지한다.이하‘이 사건 건축물’이라 한다)의 취득과 관련하여 취득세,지방교육세,농어촌특별세를 신고·납부하였다.

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주1)구 지방세법(2019. 12. 31.법률 제16855호로 개정되기 전의 것)제7조 제8항은‘도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다.다만,조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산은 제외한다’고 규정하고 있으므로,일반분양분 건축물만이 원고에 대한 취득세 과세대상이 된다.

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나.원고는2019. 3. 15.피고에게 당초 신고·납부한 취득세 과세표준에서 사업비대여금이자비용 등 합계4,194,575,230원2)을 차감해 달라는 취지의 경정청구를 하였다.이에 피고는2019. 5. 9.위 경정청구 중 일부를 받아들여 취득세 과세표준에서 합계4,159,427,672원을 차감하는 한편,같은 날 조합운영비3)1,008,237,010원(이하‘쟁점①비용’이라 한다),총회비용130,816,440원,종후 감정평가수수료122,821,430원(이하‘쟁점②비용’이라 한다),무이자이주금융비용2,695,596,960원(이하‘쟁점③비용’이라 한다),국민주택채권매입비19,305,530원 등 합계3,976,777,370원이 과세표준에서 누락되었다고 보아 위 금액을 과세표준에 가산하여,원고에 대하여 취득세,지방교육세,농어촌특별세 일부를 감액경정하였다(이하 위3,976,777,370원이 과세표준에 가산됨으로써 증액된 취득세106,218,564원 중 쟁점①,②,③비용에 해당하는102,208,840원의 부과처분을‘이 사건 부과처분’이라 한다).

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주2)원고는 편의상 자신이 납세의무자가 아닌 조합주택용 부동산에 관한 부분까지 포함하여7,701,202,080원을 과세표준에서 차감해 달라는 경정청구를 하였는데,이 중 이 사건 건축물과 관련된 금액이4,194,575,230원(7,701,202,080원× 54.4665%,원 미만 버림)이다.

주3)이하 비용들은 모두 이 사건 사업 중 아 사건 건축물 지분(54.4665%)에 해당하는 금액이다.

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다.원고는 이 사건 부과처분에 불복하여2019. 8. 8.조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2020. 8. 21.기각 결정을 받았다.

[인정근거]다툼 없는 사실,갑 제1, 2, 5호증,을 제1호증의 각 기재,변론 전체의 취지

2.처분의 적법 여부

가.관계 법령

별지 기재와 같다.

나.주장 및 판단

1)쟁점①비용에 관하여

가)원고의 주장

이 부분 비용은 원고의 사무실 운영에 필요한 직원급여,관리비,사무용품비,사무실임차료 등으로 이루어져 있는데,이는 기업회계기준상‘판매비’와‘관리비’로서 공사원가와는 구별된다.또한 건축행위 그 자체와 관계없이 매년 발생하는 비용일 뿐 이 사건 건축물을 취득하면서 필수적으로 수반되는 직·간접비용이라고 볼 수 없으므로,취득세 과세표준에 포함될 수 없다고 보아야 한다.

나)관련 법리

(1)세무공무원이 국세의 과세표준을 조사·결정할 때에는 해당 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 것은 존중하여야 하고(국세기본법 제20조),지방세의 부과·징수에 관하여 지방세기본법 또는 지방세관계법에서 규정한 것을 제외하고는 국세기본법을 준용한다(지방세기본법 제153조).

(2)구 지방세법(2019. 12. 31.법률 제16855호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제10조 제1항,제2항,제5항에 의하면,취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되,법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다.

또한 구 지방세법 시행령(2017. 7. 26.대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제18조 제1항은 위 취득가격에 관하여,취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(제1호),취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료(제4호),취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호),제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용(제7호)등의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하고 있다.

반면 구 지방세법 시행령 제18조 제2항에 의하면,취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용(제1호),이주비,지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용(제3호),부가가치세(제4호),제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용(제5호)등의 어느 하나에 해당하는 비용은 위 취득가격에 포함하지 아니한다.

(3)이러한 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자,설계비 등)그에 준하는 취득절차비용(소개수수료,준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나,그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원1996. 1. 26.선고95누4155판결 등 참조).

다)구체적 판단

을 제1호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면,쟁점①비용은 원고가 재건축조합 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출한 소속 직원의 급여,수당,건물관리비,사무용품비,사무실임차료 등으로 이루어져 있고,원고는 이러한 비용을 통상적인 기업회계기준에 따라‘판매비 및 관리비’항목으로 공사원가와 구분하여 회계장부에 기장해 온 사실을 인정할 수 있다.그렇다면 이는 원고가 이 사건 건축물의 신축과 관계없이 원고의 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출해 온 비용으로서,이 사건 건축물 자체의 가격이거나 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용 또는 그에 준하는 취득절차비용 어디에도 해당되지 않으며,사실상 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1, 5호에서 정한‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’또는‘그에 준하는 비용’에 해당한다고 봄이 타당하다.이러한 해석은 지방세기본법 제153조,국세기본법 제20조에서 정한‘기업회계 존중의 원칙’에도 부합한다.

이에 대하여 피고는,원고의 존립 목적이 이 사건 사업의 추진에 있으므로 원고가 이 사건 사업을 위해 지출한 비용 전액이 취득가격에 포함되어야 한다는 전제에서 쟁점①비용도 취득가격에 포함되어야 한다고 주장한다.그러나 위와 같은 피고의 주장은 취득가격의 범위를 제한적으로 열거하고,판매·부대비용이나 그에 준하는 비용을 취득가격에서 제외한 구 지방세법 시행령 제18조의 규정 취지에 반하여 취득가격의 범위를 지나치게 확장 해석하는 것이다.피고의 논리대로라면 원고가 이 사건 사업의 시작부터 종료까지 지출한 모든 비용을 취득가격에 포함시켜야 한다는 부당한 결론에 이르게 되며,건축공사를 업으로 하는 다른 계속기업과 원고를 합리적 이유 없이 차별하게 되어 과세형평에도 어긋나므로,위 주장은 받아들일 수 없다.

결국 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

2)쟁점②비용에 관하여

가)원고의 주장

종후감정평가는 관리처분계획인가 후 새로이 지어질 아파트가 완공될 것을 전제로 향후 그 분양가액 산정을 위한 감정평가이므로,조합원들 간 현물출자가액을 결정하기 위해 행해지는 종전감정평가와 달리 건축물의 신축과는 직접 관련성이 없다.따라서 그 비용은 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1호(취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용)에 해당하여 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

나)판단

구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8.법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것)제48조 제1항은‘사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 포함한 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다’고 규정하고,제48조 제4항은‘정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다’고 규정하고 있다.쟁점②비용은 위 제48조 제1항 제3호에 따라 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 평가하는 데 든 비용으로서,그 감정의 대상이 종전 토지 및 건축물이 아닌 분양예정 토지 및 건축물이기는 하나 이 사건 건축물의 준공인가를 위해 반드시 거쳐야 하는 관리처분계획 수립에 소요되는 필수적 절차비용이다.그렇다면 위 비용은 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호에서 정한‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비’에 해당하는 취득절차비용으로서 취득가격에 포함된다고 봄이 상당하다.원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3)쟁점③비용에 관하여

가)원고의 주장

쟁점③비용은,원고의 조합원들이 임대차보증금 등 이주비용으로 쓰기 위해 금융기관으로부터 받은 대출금의 이자를 원고가 대납하여 발생한 것이다.그런데 그 대출금 원금은 원고가 직접 사용하지 않은 것일 뿐만 아니라,구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제3호(이주비,지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용)에 해당하여 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

나)판단

쟁점③비용은 원고와 그 소속 조합원 간 약정으로 원고가 부담하게 된 비용으로,이 사건 사업비용의 일부를 구성할 뿐 아니라 원고가 이 사건 건축물을 취득하지 않았다면 부담하지 않을 비용에 해당한다.또한 이주비 그 자체와 같이 보상 성격으로 지급된 금원도 아니고,조합원들이 이주하기 위하여 필요한 비용을 금융기관으로부터 대출하기 위해 드는 비용을 원고가 지원해 준 것으로서,구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호에서 정한‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액’으로서 취득가격에 포함되는 간접비용에 해당한다고 봄이 상당하다.원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

4)소결

원고의 쟁점①비용에 관한 주장은 이유 있고,쟁점②,③비용에 관한 주장은 이유 없다.그렇다면 쟁점①비용을 과세표준에서 제외하고 다시 산정한 정당 취득세액은80,810,984원(= 106,218,564원-25,407,580원4))이 되므로,이 사건 부과처분 중 위 정당세액을 초과하는 부분은 취소되어야 한다.

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주4)피고 제출2021. 9. 9.자 참고서면 참조

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3.결론

원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

▣ 관계 법령

○구 지방세법(2019. 12. 31.법률 제16855호로 개정되기 전의 것)

제7조(납세의무자 등)

⑧ 「주택법」제11조에 따른 주택조합과「도시 및 주거환경정비법」제35조제3항 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서"주택조합등"이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다.다만,조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서"비조합원용 부동산"이라 한다)은 제외한다. <개정2016.1.19., 2017.2.8>

제10조(과세표준)

①취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.다만,연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며,취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다.이하 이 절에서 같다)으로 한다. <개정2010.12.27>

②제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다.다만,신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박,차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다.이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤다음 각 호의 취득(증여·기부,그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조제1항 또는「법인세법」제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. <개정2015.7.24, 2016.1.19>

1.국가,지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2.외국으로부터의 수입에 의한 취득

3.판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4.공매방법에 의한 취득

5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑦제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액,가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○구 지방세법 시행령(2017. 7. 26.대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등)

①법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.다만,취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. <개정2011.5.30, 2013.3.23, 2014.11.19, 2015.6.30, 2016.4.26>

1.건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2.할부 또는 연부(年賦)계약에 따른 이자 상당액 및 연체료.다만,법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3.「농지법」에 따른 농지보전부담금,「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4.취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5.취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6.부동산을 취득하는 경우「주택도시기금법」제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손.이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서"금융회사등"이라 한다)외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7.제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1.취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2.「전기사업법」,「도시가스사업법」,「집단에너지사업법」,그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3.이주비,지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4.부가가치세

5.제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

○국세기본법

제20조(기업회계의 존중)

세무공무원이 국세의 과세표준을 조사ㆍ결정할 때에는 해당 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 것은 존중하여야 한다.다만,세법에 특별한 규정이 있는 것은 그러하지 아니하다.

○지방세기본법

제153조(「국세기본법」등의 준용)

지방세의 부과ㆍ징수에 관하여 이 법 또는 지방세관계법에서 규정한 것을 제외하고는「국세기본법」과「국세징수법」을 준용한다.

○구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8.법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것)

제48조(관리처분계획의 인가 등)

①사업시행자(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며,관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며,이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다.다만,대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다. <개정2009. 2. 6., 2009. 5. 27., 2012. 2. 1., 2015. 9. 1.>

3.다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액.다만,가목과 다목의 경우에는 제46조의2제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가.조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

나.일반 분양분

다.기업형임대주택

라.임대주택

마.그 밖에 부대ㆍ복리시설 등

4.분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)

5.정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다)및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

6.분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

④정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.

⑤주택재개발사업,주택재건축사업,도시환경정비사업 또는 가로주택정비사업에서 제1항제3호ㆍ제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다. <개정2005. 1. 14., 2009. 5. 27., 2012. 2. 1., 2014. 5. 21., 2016. 1. 19.>

1.「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.다만,관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.

가.주택재개발사업 또는 도시환경정비사업:시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한2인 이상의 감정평가업자

나.주택재건축사업 또는 가로주택정비사업:시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 정하여 선정ㆍ계약한1인 이상의 감정평가업자

2.시장ㆍ군수는 제1호에 따라 감정평가업자를 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력,소속 감정평가사의 수,감정평가 실적,법규 준수 여부,평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다.이 경우 감정평가업자의 선정ㆍ절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

3.사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장ㆍ군수에게 감정평가업자의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다.시장ㆍ군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다.