기타(금전)

【원고(선정당사자), 항소인】 원고(선정당사자)

【피고, 피항소인】 주택도시보증공사 (소송대리인 변호사 이세원)

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2025. 6. 10. 선고 2024가소2032356 판결

【변론종결】2025. 10. 22.

【주 문】

1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고는 원고(선정당사자)에게 3,634,548원 및 이에 대하여 2024. 4. 4.부터 2025. 12. 17.까지 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

나. 원고(선정당사자)의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송 총비용은 피고가 부담한다.

3. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】제1심판결을 취소한다. 피고는 원고(선정당사자){이하 원고(선정당사자)와 선정자 2를 통칭할 때에는 ‘원고들’이라 한다}에게 3,644,506원 및 이에 대하여 2024. 4. 4.부터 이 사건 지급명령신청서부본 송달일까지는 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】1. 인정사실

가. 피고는 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원하기 위한 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 주택도시기금을 효율적으로 운용, 관리함으로써 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 하는 보증회사이다.

나. 원고들은 2020. 8. 8. 소외인과 서울 강동구 (이하 생략) 일대 (아파트명 생략) (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여, 전세보증금 660,000,000원, 기간 2020. 8. 11.부터 2022. 8. 10.까지로 하는 전세계약을 체결하였다. 원고들은 소외인에게, 계약 당일 계약금 66,000,000원, 2020. 8. 11. 잔금 594,000,000원 합계 660,000,000원을 지급하고 이 사건 아파트를 인도받고 주민등록을 마쳤다.

다. 원고들은 2022. 7. 9. 소외인과 위 나.항 기재 전세계약에 관하여, 기간 2022. 8. 11.부터 2024. 8. 10.까지, 전세보증금 33,000,000원을 증액하는 내용으로 계약을 체결하고(이하 위와 같이 증액된 계약을 ‘이 사건 전세계약’이라 한다), 소외인에게 증액된 전세보증금 33,000,000원을 지급하였다(이하 증액된 693,000,000원을 ‘이 사건 전세보증금’이라 한다).

라. 원고들은 2023. 5. 19. 피고와 이 사건 전세계약에 관하여 이 사건 전세보증금의 지급보증을 위한 전세보증금반환보증계약(이하 ‘이 사건 보증계약’이라 한다)을 체결하고, 피고에게 보증료 1,665,550원을 지급하였다. 이 사건 보증계약의 약관(이하 ‘이 사건 약관’이라 한다) 중 이 사건과 관련된 주된 내용은 아래와 같다.

제6조(보증사고)

① 보증사고는 아래에 열거된 보증사고사유 중 하나가 발생한 경우를 말합니다.

1. 보증채권자가 전세계약의 해지 또는 종료 후 1월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 되돌려 받지 못한 경우

제7조(보증채무 이행청구)

① 보증채권자는 보증사고 유형에 따라 다음과 같이 공사에 보증채무의 이행을 청구해야 합니다.

1. 전세계약이 해지 또는 종료된 후 1월 내에 전세보증금을 반환받지 못한 경우에는 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 주택임차권등기를 마친 후(전세목적물의 경 공매에 따라 임차권이 이미 소멸한 경우 또는 전세권을 공사로 이전한 임차인인 경우 제외) 이행 청구해야 합니다.

② 제1항에 따른 이행청구를 한 경우, 공사가 필요한 서류의 제출을 요청하거나 공사가 담보로 설정한 담보물의 교부 이전등기 등 권리의 실행 등을 위해 필요한 조치를 요청한 때에는 지체없이 응해야 합니다.

제8조(보증채무 이행청구시 제출서류)

① 보증채권자가 보증채무의 이행을 청구할 경우에는 공사에 다음 각호의 서류를 제출하여야 합니다.

1. 보증채무 이행청구서

2. 신분증 사본

3. 보증서 또는 그 사본(공사가 확인가능한 경우에는 생략할 수 있음)

4. 내용증명우편 등 전세계약이 해지 또는 종료되었음을 증명하는 서류

5. 명도확인서 또는 퇴거예정확인서

6. 배당표 등 전세보증금 중 받지 못한 금액을 증명하는 서류(경ㆍ공매시)

7. 계좌입금의뢰서 또는 보증채권자 명의의 통장 사본

8. 공사가 요구하는 그 밖의 서류

② 보증채권자는 공사로부터 전세계약과 관계있는 서류사본의 제출을 요청받은 경우에는 이에 응해야 합니다.

③ 보증채권자가 제1항에서 제2항까지의 서류 중 일부를 누락해 이행을 청구한 경우 공사는 서면으로 기한을 정해 서류보완을 요청할 수 있습니다.

제9조(보증채무의 이행)

① 보증채권자가 제7조에 따라 보증채무 이행청구를 접수한 경우 공사는 제2항의 이행심사를 거친 후 보증채무의 전부 또는 일부를 이행합니다. 공사는 제7조에 따른 보증채권자의 보증채무 이행 청구접수일로부터 1월(제8조 제3항에 따른 공사의 보완 요청이 있는 경우 그 보완을 완료한 때로부터 1월) 이내에 보증금액을 지급합니다.

② 공사는 제1항의 보증채무 이행청구 접수 후 주채무자가 이의제기 하는 등 필요하다고 판단되는 경우 다음 각 호의 사항을 심사하고, 보증채무의 이행이 적절하지 않다고 판단하는 경우 다음 각 호의 사항을 심사하고, 보증채무의 이행이 적절하지 않다고 판단하는 경우에는 보증채무의 전부 또는 일부의 이행을 거절하거나 유보합니다.

③ 공사에게 책임 없는 사유로 제2항의 심사를 제1항의 기한 이내에 마치지 못하는 경우 공사는 보증채권자에게 그 사유를 지급기한 이전에 알리고 그 조사를 마친 날로부터 7일 이내에 보증 채무 이행금액을 지급하거나 보증채권자에게 보증채무 이행의 거절 혹은 유보결정을 알립니다.

④ 공사는 제1항 및 제3항의 지급기한 내에 정당한 사유 없이 보증채무이행금액을 지급하지 않는 경우 그 지체된 날로부터 보증채무 이행금 지급일까지 상사법정이율에 따른 금액을 지연일수에 따라 배상합니다.

마. 원고들은 2023. 9. 25. 소외인과 이 사건 전세계약 기간을 단축하여 2023. 12. 26.자로 종료하기로 하는 내용으로 이 사건 전세계약을 해지하기로 합의를 하였다.

바. 이와 같이 2023. 12. 26.자로 이 사건 전세계약이 종료되었음에도 소외인이 그 종료일로부터 1월 이내에 원고들에게 이 사건 전세보증금을 반환하지 아니하자, 원고들은 2024. 2. 2. 피고에게 이 사건 약관 제6조 제1항 제1호에서 정한 보증사고가 발생하였음을 이유로 2024. 2. 17.을 명도예정일로 정하여 보증채무 이행청구(이하 ‘이 사건 이행청구’라 한다)를 하였고, 2024. 2. 17.경 소외인에게 이 사건 아파트를 인도하였다.

사. 피고는 이 사건 이행청구가 접수된 날로부터 1월이 지난 2024. 4. 3. 원고들에게 이 사건 전세보증금 중 이 사건 아파트 관리비 미납금을 공제한 나머지 692,835,860원(= 이 사건 전세보증금 693,000,000원 － 관리비 미납금 164,140원)을 지급하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5, 6, 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 원고들 주장의 요지

원고들은 2024. 2. 2. 피고에게 이 사건 보증계약에 기하여 이 사건 이행청구를 하였는바, 피고는 이 사건 약관 제9조 제1항에 의하여 이 사건 이행청구를 접수받은 날로부터 1월 이내에 보증채무를 이행할 의무가 있음에도 2024. 4. 3.에야 원고들에게 보증채무를 이행하였다. 따라서 2024. 4. 3.을 기준으로 하면, 피고는 원고들에게 보증채무 692,835,860원과 이에 대한 이 사건 이행청구가 접수된 날로부터 1월이 지난 2024. 3. 3.부터 피고가 보험채무를 이행한 2024. 4. 3.까지 이 사건 보험계약에서 정한 연 6%의 비율로 계산한 지연손해금 3,644,506원이 발생하였다. 그런데 피고가 2024. 4. 3. 692,835,860원을 지급하였는바, 위 금원은 지연손해금에 먼저 충당되고, 보증채무 중 나머지 원금 3,644,506원이 잔존하는바, 피고는 원고들에게 위 보증채무 잔금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 청구원인에 대한 판단

위 인정사실에 의하면 이 사건 전세계약이 종료하였음에도 피고가 1월 이내에 원고에게 이 사건 전세보증금을 반환하지 아니하였는바 이는 이 사건 약관 제6조 제1항 제1호에 따른 보증사고에 해당하고, 원고들이 2024. 2. 2. 피고에게 이를 이유로 이 사건 이행청구를 하였으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 이행청구를 접수받은 날로부터 1월 이내에 원고들에게 보증채무 이행금액을 지급하여야 함에도 이를 지급하지 아니하였다.

따라서 2024. 4. 3.을 기준으로, 피고는 원고들에게 ① 이 사건 약관 제9조 제4항에 따라 이 사건 전세보증금에서 이 사건 아파트 관리비 미납분을 공제한 나머지 보증채무 692,835,860원과 ② 위 금원에 대하여 이 사건 이행청구일로부터 1월이 경과하여 이행지체에 빠진 2024. 3. 3.부터 피고가 보증채무를 이행한 2024. 4. 3.까지 이 사건 약관에 따라 연 6%로 계산한 지연손해금 3,634,548원(＝692,835,860원 × 0.06 × 32일/366일, 원 미만 버림)을 지급할 의무가 있다.

그런데 피고가 2024. 4. 3. 원고들에게 보증채무 692,835,860원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 위 금원은 당시 피고의 원고들에 대한 보증채무 원금과 지연손해금 총액에 미달하고, 채무자가 채무의 비용, 이자, 원본 전부를 소멸하기에 부족한 변제를 하는 경우에는 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당되므로(민법 제479조 제1항), 피고가 변제한 금원 중 3,634,548원은 피고의 원고들에 대한 보증채무 중 위 지연손해금채무에 먼저 충당되고, 나머지 금원만이 보증채무 원금에 충당되었다 할 것이다. 따라서 피고는 원고들에게 보증채무 원금 중 충당되고 남은 잔금 3,634,548원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. 피고의 주장에 대한 판단

1) 주장의 요지

이 사건 약관 제8조 제3항에 의하면 보증채권자가 보증채무 이행청구 시 제출할 서류 중 일부를 누락해 이행을 청구한 경우 피고는 서면으로 기한을 정해 서류보완을 요청할 수 있는바, 피고는 2024. 3. 21. 원고들에게 서류보완을 요청하였고, 같은 날 원고들로부터 위 서류보완이 이루어졌으므로 이때부터 원고들의 적법한 이행청구가 인정되는바, 이 사건 약관 제9조 제1항에 따라 서류가 보완된 날로부터 1월이 지나기 전인 2024. 4. 3. 이 사건 전세보증금 중 미납한 관리비를 공제한 나머지 전세보증금에 관한 보증채무 이행이 이루어진 이상 피고는 이행지체 책임을 부담하지 않는다는 취지로 주장한다.

2) 판단

살피건대 앞서 본 기초사실, 앞서 든 증거들에 갑 제7, 8호증의 각 기재를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합적으로 고려하면 원고들이 이 사건 이행청구를 피고에게 접수한 날로부터 50여일이 지나 이루어진 피고의 서류보완 요청이 정당한 것으로 보이지 아니하므로, 피고는 원고들이 이 사건 이행청구를 한 날로부터 1월이 지난 2024. 3. 3.부터 이행지체에 빠졌다고 봄이 상당하다. 위 피고의 주장은 받아들이지 않는다.

가) 이 사건 약관 제8조 제3항은 "보증채권자가 제1항에서 제2항까지의 서류 중 일부를 누락해 이행을 청구한 경우 공사는 서면으로 기한을 정해 서류보완을 요청할 수 있습니다."라고 규정하고 있을 뿐, 피고가 언제까지 보완요구를 할 수 있는 것인지에 관한 시간적 한계에 관하여 아무런 규정을 두지 않고 있다. 그런데 이러한 피고의 서류보완 요청이 있게 되면 이 사건 약관 제9조 제1항에 의하여 보증채무의 이행기는 보증채권자가 그 보완을 완료한 때로부터 다시 1월 이후로 늦춰지게 되는 결과가 발생하게 되므로, 누락된 서류에 대한 보완을 요청할 수 있는 시간적 한계를 합리적인 범위 내에서 제한할 필요가 있다.

나) 피고가 서류보완 요청을 할 수 있는 시간적 한계에 관하여 보건대, ① 이 사건 약관은 보험금 지급기한을 이행청구를 접수한 날로부터 1월 이내에 보증채무를 지급하여야 하는 것으로 정하고 있으므로(제8조 제1항), 보증채무의 이행을 청구한 보증채권자로서는 1월 이내에 피고로부터 서류보완 요청이 없다면 바로 보증채무가 이행되리라는 기대권이 생겼다고 할 것인 점, ② 그런데도 이행청구 이후 1월이 지나 위와 같은 기대권이 생긴 이후에도 피고의 서류보완 요청이 허용된다면, 피고가 정당한 사유 없이 보증채무 이행을 지체하고도 뒤늦게 서류보완을 요청하여 그 지체책임에서 손쉽게 벗어날 수 있게 되는바, 이는 형평과 정의에 반하는 점, ③ 임차인들이 적지 않은 보증료를 부담하면서도 피고와 이 사건 보증계약을 체결하는 이유는 그들의 전재산에 가까운 전세보증금을 적어도 1달 이상 돌려받지 못하는 상황(약관에서 정한 보증사고)이 발생하는 경우에 대비하여, 전세보증금의 빠른 반환을 보장받고, 이를 통하여 새로운 주거지에 대한 자유롭고 평화로운 이전을 확보하기 위함이라 할 것인바, 이 사건 보증계약에 따른 보증채무는 지급요건을 충족하는 한 최대한 빠르게 이행되어야 할 필요가 있고, 이는 위 1. 가.에서 본 피고의 설립목적에도 부합하는 점, ④ 이 사건 약관 제20조 제2항은 "공사는 약관의 뜻이 명백하지 않은 경우에는 보증채권자에게 유리하게 해석합니다."라고 정하고 있고, 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 하는 점(약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항)을 두루 참작하면, 이 사건 약관 중 서류보완을 요청할 수 있는 시간적인 한계는 특별한 사정이 없다면 피고가 이행청구를 접수한 날로부터 1월 이내에 한정된다고 해석함이 상당하다.

다) 한편, 피고는 원고(선정당사자)에게, 2024. 3. 21. 카카오톡 메시지로 전세보증금 전액에 대한 이체확인증, 임대인이 발행한 영수증, 전세대출기관의 금융거래확인서 1부의 제출을 요구하였고, 같은 날 구두로 주택의 명도완료 사진 제출을 요구하였고(이 사건 약관에서 서류 보완 요청은 서면으로 하도록 되어 있는 점에 비추어 보면 구두로 요청한 것이 정당한 것인지에 관한 의문도 든다), 원고들은 같은 날 및 같은 달 27. 피고에게 피고가 요청한 서류를 보완하여 제출하였다. 이와 같이 피고가 보완 요청한 서류들이 비록 보증채무 이행을 위해 반드시 필요한 서류라고 하더라도, 보증업무를 취급하는 전문가인 피고 입장에서는 그 누락 여부를 비교적 쉽게 파악할 수 있는 서류들임에도 피고가 2024. 2. 2. 원고들로부터 이 사건 이행청구를 접수하고도, 그로부터 1월이 훨씬 지난 2024. 3. 21.에야 서류보완 요청을 한 것은 정당하다 평가할 수 없고, 달리 피고가 서류보완 요청을 이와 같이 뒤늦게 하여야만 할 다른 사정이 있다고 보이지도 아니하므로, 피고는 이 사건 이행청구를 접수한 날로부터 1월이 경과한 다음 날인 2024. 3. 3. 보증채무의 이행지체에 빠졌다고 봄이 타당하다.

라. 소결론

그렇다면 피고는 원고들에게 보증채무 원금 중 잔금 3,634,548원 및 이에 대하여 일부 변제일 다음 날인 2024. 4. 4.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 당심판결 선고일인 2025. 12. 17.까지 이 사건 약관에서 정한 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 따라서 원고들의 주장은 위 인정 범위 내에서 이유 있다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고들의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 노진영(재판장) 변지영 윤재남