판례내용
【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 안양 외 1인)
【피고, 피항소인】 주식회사 ○○○신탁 외 1인 (소송대리인 법무법인 경천 담당변호사 하대영)
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2024. 10. 30. 선고 2024가단5029447 판결
【변론종결】2025. 5. 28.
【주 문】
1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 원고에게, 피고들은 연대하여 45,314,800원, 피고 주식회사 ○○○신탁은 90,629,600원 및 각 이에 대하여 2023. 2. 10.부터 이 사건 2024. 9. 11.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】 1. 제1심판결의 인용
이 법원이 적을 이유는, 아래와 같이 제1심판결의 내용 일부를 고치고, 원고의 이 법원에서의 주장에 관하여 아래 제2항과 같이 추가판단을 하는 외에는 제1심판결 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 약어를 포함하여 그대로 인용한다.
[고쳐 쓰는 부분]
○ 제1심판결문 제2쪽 제19행의 "갑(피고를 말한다)"을 "갑(피고 회사를 말한다)"으로 고쳐 쓴다.
○ 제1심판결문 제4쪽 제20행의 "병(이 사건 시공사를 말한다)"을 "병[이 사건 시행위탁자(피고 2, 소외 1, 소외 2)을 말한다]"으로 고쳐 쓴다.
○ 제1심판결문 제4쪽 제26행의 "제2항"을 "제3항"으로 고쳐 쓴다.
○ 제1심판결문 제5쪽 제6행의 "전월까지의"를 "전일까지의"로 고쳐 쓴다.
○ 제1심판결문 제6쪽 제11행의 "을 제1, 2호증"을 "을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)"으로 고쳐 쓴다.
2. 추가판단
가. 관련 규정
■ 건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물분양법’이라 한다) 제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조 제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. ② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다. ④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치·규모를 포함한다), 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다. 제7조(설계의 변경) ① 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감(增減) 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다. ② 분양사업자는 제1항에 따른 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 국토교통부령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 미리 그 내용을 분양받은 자 전원에게 알려야 한다. 제8조(분양대금의 납입) ① 분양사업자가 분양받은 자로부터 받는 분양대금은 계약금·중도금 및 잔금으로 구분한다. ② 제1항에 따른 계약금·중도금 및 잔금의 비율과 이를 받을 수 있는 시기는 대통령령으로 정한다. 제9조(시정명령) ① 허가권자는 분양사업자의 분양 광고의 내용이 제5조 제3항에 따라 수리된 분양신고의 내용과 다르거나 제6조 제2항에 따른 사항을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 해당 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하여야 한다. ② 분양사업자는 제1항에 따른 시정명령을 받은 경우에는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 시정명령을 받은 내용과 정정할 사항을 대통령령으로 정하는 방법으로 공표하여야 한다. ③ 분양사업자는 제2항에 따른 시정명령을 이행하기 전에 제6조에 따라 분양받을 자를 선정하였거나 분양계약을 체결하였을 때에는 분양받을 자로 선정된 자 또는 분양받은 자에게 제2항에 따른 공표 내용을 알려야 한다. 제10조(벌칙) ① 제5조 제1항에 따른 분양신고를 하지 아니하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 분양신고를 하고 건축물을 분양한 자는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제6조 제1항을 위반하여 분양신고의 수리 사실을 통보받지 아니하고 분양 광고를 하거나 공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집하거나 인터넷을 활용하여 모집하여야 하는 용도 및 규모의 건축물임에도 불구하고 인터넷을 활용하지 아니하고 분양받을 자를 공개모집한 자 2. 제6조 제3항을 위반하여 공개추첨의 방법에 따르지 아니하고 분양받을 자를 선정한 자 3. 제6조 제4항 또는 제5항 후단을 위반하여 분양계약을 체결한 자 4. 제6조의2제1항을 위반하여 분양하거나 분양 광고를 한 분양사업자 5. 제6조의3 제1항부터 제3항까지의 규정을 위반하여 전매한 자 및 이의 전매를 알선한 자 6. 제7조 제1항 또는 제2항을 위반하여 분양받은 자 전원에게 동의를 받지 아니하거나 알리지 아니하고 설계변경을 한 자 제12조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1억원 이하의 과태료를 부과한다. 1. 제8조를 위반하여 분양대금을 받은 자 2. 제9조 제2항 또는 제3항을 위반하여 공표하지 아니하거나 공표 내용을 알리지 아니한 분양사업자 ② 제9조의3 제1항에 따른 자료의 제출·보고를 하지 아니하거나 거짓으로 제출·보고하거나 조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피한 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. ③ 제1항 및 제2항에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관 또는 허가권자가 부과·징수한다. ■ 건축물분양법 시행령 제7조(분양신고) ① 분양사업자가 법 제5조 제2항에 따라 분양신고를 할 때에 분양신고서에 첨부해야 하는 서류는 다음 각 호와 같다. 이 경우 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)는 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 건축물을 건축할 대지의 토지등기사항증명서를 확인해야 한다. 3. 분양 광고안 제8조(분양 광고 등) ① 법 제6조 제2항에 따라 분양 광고에 포함해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 두 번째 이후의 분양 광고로서 광고 문구에 제2호부터 제5호까지, 제5호의2, 제6호, 제10호의2 및 제16호의 사항은 분양사업장(분양 건축물의 견본 등을 설치하고 청약 안내 등을 하는 장소를 말한다. 이하 같다)에서 게시한다는 것을 밝히고 이를 포함하지 않을 수 있다. 1. 분양신고번호 및 분양신고일 5의 2. 건축물의 내진설계에 관한 다음 각 목의 사항 가. 「건축법」 제48조 제3항에 따른 내진성능 확보 여부 나. 「건축법」 제48조의3 제2항에 따라 산정한 내진능력 5의 3. 건축물의 대지에 관한 다음 각 목의 사항 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역, 용도지구, 용도구역 현황 및 지구단위계획의 수립 여부 나. 「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조에 따른 교육환경보호구역 설정 여부 ② 분양사업자는 분양 광고를 전국을 주된 보급지역으로 하는 일간신문 또는 해당 사업장이 위치한 지역을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 1회 이상 게재하여야 한다. 다만, 분양분이 100실 미만인 오피스텔의 경우 해당 사업장이 위치한 시·군·자치구의 인터넷 홈페이지에 게시하는 방법으로 분양 광고를 할 수 있다. 제9조(분양계약서) ① 법 제6조 제4항에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 11. 분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양 받은 자가 분양계약을 해약(解約)할 수 있다는 사항 가. 법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 나. 법 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우 다. 법 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우 제10조(설계의 변경) 법 제7조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 설계변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다. 3. 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 변경은 제외한다) 제11조(분양대금) ② 제1항 본문에 따른 분양대금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당 시기에 받을 수 있다. 1. 계약금: 계약 체결 시
나. 분양신고 수리 통보 전 분양 광고로 인한 약정해제 주장에 관한 판단
1) 원고는, 피고 회사가 분양신고 수리 통보를 받기 전 분양 광고를 하여 건축물분양법 제6조 제1항을 위반하였으므로 원고가 이 사건 분양계약을 이 사건 분양계약서 제2조 제3항에 따라 해제한다고 주장한다.
2) 갑 제14호증은 분양정보와 소식을 공유하는 블로거의 글이고, 갑 제15호증은 해당 광고가 언제 어느 신문에 게시되었는지 알 수 없으므로, 위 증거들만으로는 피고 회사가 분양신고 수리 통보받기 전 분양 광고를 하였다는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 만약 위와 같은 홍보 글이 인터넷에 돌아다님으로써 피고 회사가 광고하였다고 볼 수 있다거나 신문광고가 분양신고 수리 통보받기 전에 이루어진 것이더라도, 피고 회사가 이 사건 분양계약 제2조 제3항 제2호 시정명령, 제3호 벌금형 이상의 형 선고 또는 제4호 과태료 부과처분을 받은 사실을 인정할 증거가 없다. 원고의 위 주장은 이유 없다.
다. 건축물분양법 위반에 따른 약정해제 주장에 관한 판단
1) 원고는, 피고들이 ① 분양자 전원의 동의 없이 내장재료와 외장재료를 건축허가 당시보다 하향 변경하고(건축물분양법 제7조 제1항, 동법 시행령 제10조 제3호 위반), ② 설계변경 신청일 10일 전까지 분양자 전원에게 이를 알리지 않았으며(제7조 제2항 위반), ③ 원고로부터 이 사건 분양계약 체결 전 가계약금 및 계약금을 지급받고(동법 제8조 제2항 및 동법 시행령 제11조 제2항 제1호 위반), ④ 원고에게 작은방 창문이 뒤 건물에 의하여 조망이 막힌 사실, 즉 분양계약 체결에 영향을 줄 수 있는 사항을 제공하지 않았으므로(동법 제6조 제4항 위반), 이 사건 분양계약 제2조 제3항 제3호에 따라 이 사건 분양계약을 해제한다.
2) 건축물분양법 제6조 제4항에 의하면, 분양사업자는 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다. 같은 법 시행령 제9조 제1항은 위 "대통령령으로 정하는 사항"에 "분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 같은 법 제9조에 따른 시정명령, 제10조에 벌금형 이상의 형, 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항"을 포함시키고 있다. 이 사건 분양계약서에도 위와 유사한 취지의 규정이 기재되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같다.
① 위와 같이 건축물분양법 및 그 시행령과 이 사건 분양계약은 문언상 건축물분양법의 ‘위반’이 아닌 해당 법의 위반에 따른 ‘시정명령’, ‘벌금형 이상의 형’, ‘과태료 부과처분’을 약정해제의 요건으로 명시하고 있는 점, ② 관련 법령 및 이 사건 분양계약이 위와 같이 정한 취지는 건축물분양법의 위반 사실 및 그 위법성이 행정기관이나 법원의 심사를 통하여 인정된 경우에만 계약의 약정해제를 인정하겠다는 취지로 보이는 점, ③ 위와 같이 해석하지 않을 경우 제재를 받지 않을 정도로 경미한 법률 위반으로도 공급계약이 해제될 수 있어 계약의 구속력이 형해화될 우려가 있는 점 등을 종합하면, 원고가 이 사건 분양계약을 해제하기 위하여는 피고들이 건축물분양법을 위반하였다는 사실을 넘어 그로 인하여 건축물분양법이 정한 시정명령, 벌금형 이상의 형, 과태료 부과처분을 받은 사실까지 주장·증명하여야 한다.
이 사건에 관하여 보건대, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고들이 위 사실들을 이유로 시정명령, 벌금형 이상의 형 선고 또는 과태료 처분을 받은 사실을 인정할 증거가 없다. 원고가 이 사건 분양계약 전인 2022. 1. 15. 가계약금을 입금하였다는 계좌와 이 사건 분양계약서상 입금계좌가 일치하지 않고, 피고 회사는 분양 광고에 따라 지정하는 계좌 이외의 방법으로 납부하는 어떠한 금액도 분양대금으로 인정하지 않으므로, 건축물분양법 제8조를 위반하여 과태료를 부과할 수 있는 사항이라고 보기 어렵다(갑 제20호증 참조). 결국 원고가 주장하는 사유만으로는 이 사건 분양계약에서 정한 약정해제 요건이 충족되었다고 인정하기 어렵다.
원고의 위 주장은 이유 없다.
라. 시정명령을 이유로 한 약정해제 주장에 관한 판단
1) 원고는, 피고 회사가 건축물분양법 제9조에 의한 시정명령을 받았으므로 이 사건 분양계약을 이 사건 분양계약 제2조 제3항 제2호에 따라 해제한다고 주장한다.
2) 약정해제·해지사유를 규정한 계약서 조항에 의하여 계약을 해제 또는 해지할 수 있는지 여부 및 그 효력은 원고와 피고 사이의 계약에서 정하여진 바에 따라야 하는 것이다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다6193 판결 참조). 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다6753 판결 참조).
갑 제18 내지 20호증, 을 제4 내지 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 서초구청은 2024. 11. 19. 피고 회사에 건축물분양법 제6조 제2항, 동법 시행령 제8조 제1항 5의 2, 5의 3에 따라 일부 공고 내용이 누락되었다는 이유로 시정명령 사전통지를 한 사실, 피고 회사는 2024. 12. 3. 해당 누락 부분을 보완하여 전자매체(홈페이지) 및 간행물(이투데이)을 통하여 공표한 내용을 서초구청에 제출하고 이후 수분양자들에게 이를 통지한 사실, 서초구청은 2024. 12. 18. 피고 회사에 건축물분양법 제9조 제3항에 근거하여 시정명령을 이행하기 전 분양받을 자를 선정하였거나 분양계약을 체결하였을 때에는 분양받은 자에게 동조 제2항에 따른 공표 내용을 알려야 함에도 이에 대한 이행 여부가 확인되지 아니한다는 이유로 시정명령(이하 ‘이 사건 시정명령’이라 한다)을 한 사실을 인정할 수 있다.
앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 각 사정을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 분양계약 제2조 제3항 제2호에 따라 이 사건 분양계약을 해제하기 위해서는 피고 회사가 건축물분양법 제9조에서 정한 시정명령을 받았다는 것만으로는 부족하고, 시정명령의 구체적인 내용을 고려할 때 그 위반사항이 계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나 원고가 이러한 위반 사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 한다. 그런데 이 사건 시정명령은 그에 이르지 못한 경미한 위반사항으로 인한 것이므로, 원고는 이 사건 분양계약 제2조 제3항 제2호에 따라 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다. 원고의 위 주장은 이유 없다.
○ 이 사건 분양계약 제2조 제3항 제5호는 ‘분양광고 등을 통해 계약의 내용이 된 사항과 실제 시공건축물과의 차이가 현저하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우’, 제6호는 ‘이중분양으로 인해 분양계약서에 따른 분양목적물의 소유권이전등기의무가 불가능한 경우’, 제7호는 ‘그 밖에 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우’, 제8호는 ‘분양목적물의 하자가 중대하고 보수가 곤란하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우’를 분양자인 피고 회사의 귀책 사유로 인한 약정해제 사유로 규정하고 있다.
○ 이 사건 분양계약 제2조 제3항 제2 내지 4호는 ‘피고 회사가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우, 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우, 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우’를 각 약정해제 사유로 규정하고 있는데, 이 사건 분양계약 제2조 제3항 제2호와 병렬적으로 규정되어 있는 다른 약정해제 사유의 내용에 비추어 보면, 위 조항 또한 계약의 이행과정에서 피고 회사의 귀책 사유로 인하여 계약의 목적 달성이 어렵게 된 경우를 구체화한 것으로 봄이 타당하다.
○ 만약 이와 달리 해석하는 경우, 피고 회사가 계약의 목적 달성과는 아무런 관련이 없는 경미한 위반사항으로 인하여 시정명령을 받은 경우에도 원고가 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다는 것인데, 이는 다른 약정해제 사유와의 균형에 반할 뿐만 아니라, 분양자가 사소한 위반행위로 말미암아 시정명령을 받았음을 이유로 모든 수분양자들에게 이 사건 분양계약을 해소할 기회를 부여하게 되는 결과가 되어 부당하다.
○ 이 사건 분양계약 제2조 제3항 제4호는 건축물분양법 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우를 포함하고 있고, 건축물분양법 제12조 제1항 제2호는 같은 법 제9조 제2항 또는 제3항을 위반하여 시정명령을 받은 내용과 정정할 사항을 공표하지 아니하거나 공표내용을 알리지 아니한 분양사업자에 대한 과태료 부과에 관하여 규정하고 있다. 그런데 시정명령을 받았다는 사실 그 자체만으로 곧바로 약정해제 사유가 된다면 건축물분양법 제12조에 따른 과태료 부과처분을 별도로 약정해제 사유로 정할 이유가 없으므로, 경미한 위반사항에 대하여 시정명령을 받은 경우에는 분양자가 시정명령을 받은 내용 등을 공표하지 않아 과태료를 부과받은 경우에 한하여 약정해제 사유에 해당한다고 보는 것이 조화롭다.
○ 이 사건 시정명령은 ‘건축물분양법 제9조 제3항에 따르면 시정명령을 이행하기 전 제6조에 따라 분양받을 자를 선정하였거나 분양계약을 체결하였을 때에는 분양받은 자에게 제2항에 따른 공표 내용을 알려야 함에도 불구하고 이에 대한 이행 여부가 확인되지 아니하여 시정명령을 한다’는 내용인바, 이는 원고를 비롯한 수분양자가 이 사건 분양계약을 통하여 달성하려고 하는 목적, 즉 분양목적물의 소유권을 이전받고 분양목적물을 사용하는 것에 별다른 영향을 미치지 아니하는 사항으로 보인다.
3. 결론
원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 모두 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.
판사 한숙희(재판장) 박대준 염기창