건물철거및토지인도·퇴거청구

【원고, 피항소인】 원고

【피고, 항소인】 피고 1 외 6인 (소송대리인 변호사 최광석)

【제1심판결】 서울북부지법 2022. 9. 20. 선고 2021가단6218 판결

【변론종결】2023. 5. 19.

【주 문】

1. 피고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고들이 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지

원고에게, 피고 1은 별지 2 기재 부동산 중 (호수 1 생략) 25.77㎡에서, 피고 2는 별지 2 기재 부동산 중 (호수 2 생략) 25.77㎡에서, 피고 3은 별지 2 기재 부동산 중 (호수 3 생략) 25.77㎡에서, 피고 4는 별지 2 기재 부동산 중 (호수 4 생략) 19.20㎡에서, 피고 5는 별지 2 기재 부동산 중 (호수 5 생략) 25.77㎡에서, 피고 6은 별지 2 기재 부동산 중 (호수 6 생략) 26.53㎡에서, 피고 7은 별지 2 기재 부동산 중 (호수 7 생략) 26.53㎡에서, 각 퇴거하라.

2. 항소취지

제1심판결 중 피고들에 대한 부분을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

[제1심판결은 원고의 제1심 공동피고 배진종합건설 주식회사, 제1심 공동피고 5에 대한 청구도 전부 인용하였는데, 이에 대하여 제1심 공동피고 배진종합건설 주식회사는 항소하지 아니하고, 제1심 공동피고 5는 항소를 취하함에 따라 제1심판결 중 위 피고들에 대한 부분은 분리·확정되었다]

【이 유】 1. 인정 사실

가. 배진종합건설 주식회사(이하 ‘배진종합건설’이라 한다)는 2015. 4. 22. 서울 성북구 (주소 생략) 대 155㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 근린생활시설 4층 주택(제1층 근린생활시설 77.40㎡, 제2, 3층 독서실 각 77.40㎡, 4층 주택 35.77㎡, 지하실 92.65㎡, 이하 ‘기존건물’이라 한다)을 매수하여 2015. 5. 20. 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 배진종합건설은 2015. 5. 20. 이 사건 토지 및 기존건물에 관하여, ① 서울북부지방법원 같은 날 접수 제54052호로 채무자 소외 1, 근저당권자 노원새마을금고, 채권최고액 546,000,000원으로 된 노원새마을금고 앞으로 근저당권설정등기 및 ② 같은 법원 같은 날 접수 제54053호로 채무자 배진종합건설, 소외 1, 근저당권자 소외 2, 채권최고액 10억 원으로 된 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.

다. 배진종합건설은 2015. 6. 11. 기존건물을 헐고, 건축면적 92.16㎡ 지상에 연면적 309.23㎡인 별지 2 기재의 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제2종 근린생활시설 다세대주택(이하 ‘이 사건 신축건물’이라 한다)을 신축하고, 각 호실별로 서울북부지방법원 2015. 12. 29. 접수 제146115호로 소유권보존등기를 마쳤고, 이후 서울북부지방법원 2016. 4. 5. 접수 제26287호로 위 나의 ①과 같이 채무자 소외 1, 근저당권자 노원새마을금고, 채권최고액 546,000,000원으로 된 노원새마을금고 앞으로 근저당권설정등기를 마쳤다[다만 이 사건 신축건물의 (호수 2 생략)은 2016. 4. 11., (호수 8 생략)은 2016. 4. 15., (호수 6 생략), (호수 7 생략)은 각 2016. 5. 3. 각 그 등기가 말소되었다].

라. 피고들은 아래 표와 같이 각 해당 호실을 배진종합건설로부터 임차하고 인도를 받아 각 전입신고를 마쳤고, 그중 (호수 4 생략), (호수 1 생략), (호수 3 생략), (호수 6 생략)은 각 임차인들에 대하여 전세권설정등기를 마쳤다.

호실점유자임대차계약일전입신고일전세권 설정(호수 4 생략)피고 42016. 2. 22.2016. 2. 11.2016. 3. 16.(호수 1 생략)피고 12016. 1. 7.2018. 8. 22.2016. 3. 16.(호수 2 생략)피고 22016. 2. 23.2016. 4. 14.없음(호수 3 생략)피고 32015. 12. 24.2016. 1. 20.2016. 3. 16.(호수 5 생략)피고 52016. 1. 25.2016. 7. 14.없음(호수 6 생략)피고 62016. 2. 27.2016. 5. 2.없음(호수 7 생략)피고 72016. 3. 1.2016. 4. 25.2016. 3. 16.

마. 위 근저당권의 피담보채무가 변제되지 아니하자, 채권자 노원새마을금고는 서울북부지방법원에 배진종합건설에 대한 이 사건 토지 및 기존건물에 대한 공동저당권에 기하여 이 사건 토지에 대한 임의경매를 신청하여 2020. 3. 18. 위 법원 2020타경1226호로 임의경매개시결정을 받아 진행한 임의경매 절차에서, 원고는 2021. 5. 21. 이 사건 토지를 낙찰받은 후 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다.

바. 피고들은 변론종결일 현재까지 위 표 기재 각 해당 호실을 점유·사용하고 있다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 을나 제1 내지 3호증(각 가지번호 포함)의 각 기재

2. 판단

가. 청구원인에 대한 판단

위 인정 사실에 의하면, 원고의 이 사건 토지 지상에 신축된 배진종합건설 소유의 각 건물은 특별한 사정이 없는 한 각 철거되어야 하고, 그 철거집행을 위하여 임차인인 피고들은 신축건물 중 각 점유 부분에서 퇴거할 의무가 있다.

나. 피고들의 항변에 관한 판단

1) 법정지상권이 성립되었다는 항변에 관한 판단

가) 피고들은 신축건물에는 법정지상권이 성립되어 철거의 대상이 되지 아니하고, 위 신축건물 중 피고들 점유 부분에 관하여 피고들이 대항력 있는 임차권을 보유하고 있는 이상, 피고들은 신축건물 중 각 점유 부분에서 퇴거할 의무가 없다는 취지로 주장한다.

나) 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에, 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다(대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결 참조). 이는 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 당초 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하고 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문으로서, 이러한 법리는 집합건물의 전부 또는 일부 전유부분과 그 대지 지분에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 집합건물이 철거되고 새로운 집합건물이 신축된 경우에도 마찬가지로 보아야 한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다73038, 73045 판결 참조).

살피건대, 앞서 든 증거들에 의하면 이 사건 기존건물은 바닥면적이 77.40㎡, 건물연면적이 267.97㎡로 된 4층의 근린생활시설 및 주택이었는데, 배진종합건설은 이 사건 기존건물을 철거하고 바닥면적이 92.16㎡이고, 건물연면적이 309.23㎡인 5층의 다세대건물인 이 사건 신축건물을 신축한 사실, 배진종합건설은 2016. 4. 5. 이 사건 신축건물의 각 개별 호실에 관하여 노원새마을금고 앞으로 기존건물과 같은 내용의 근저당권을 설정한 사실, 이 사건 신축건물에 대한 근저당권설정 당시 이미 위 1의 라.항 표와 같이 이 사건 신축건물의 (호수 4 생략), (호수 1 생략), (호수 3 생략), (호수 7 생략)에 관하여 전세권설정등기가 마쳐져 있고, 배진종합건설은 위 각 개별 호실을 피고들에게 임대하고 그 개별 호실을 인도하였는데, 이 중 (호수 4 생략), (호수 3 생략)을 각 임차한 피고 4, 피고 3은 노원새마을금고에 대한 근저당권설정 이전에 이미 전입신고까지 마친 사실, 이 사건 토지와 기존건물에 관한 공동저당권자인 노원새마을금고는 기존건물 멸실 후 신축된 신축건물이 있음에도 이 사건 토지에 대하여만 임의경매를 진행하여 원고가 이 사건 토지를 낙찰받아 소유권을 취득한 사실이 인정되는바, 위 인정 사실에 의하면 이 사건 신축건물 신축 당시 이 사건 토지와 신축건물의 소유자가 배진종합건설로 동일하긴 하나, 이 사건 토지와 함께 공동저당권의 목적이 된 기존건물의 공동저당권자인 채권자 노원새마을금고에 신축건물이 동일성을 유지한다고 보기 어려울 뿐만 아니라 공동저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주지 않은 이상 이 사건 신축건물 전부에 대하여 법정지상권이 성립한다고 보기는 어려우므로, 위 피고들의 항변은 이유 없다[나아가 피고들은 위 신축건물 (호수 5 생략)에 대하여는 토지의 근저당권과 동일한 순위의 근저당권을 설정해 주었으므로 법정지상권이 성립하고, (호수 2 생략), (호수 6 생략), (호수 7 생략) 등 개별 구분소유 대상이 되는 부분에 관하여도 각 별도로 법정지상권이 성립한다는 취지의 주장을 하나, 별도로 등기된 개별 호실이 기존건물과 동일성을 유지한다고 보기 어려운 이상, 피고들의 위 주장도 받아들이지 아니한다].

2) 대항력 있는 임차권자이므로 퇴거할 수 없다는 항변에 대한 판단

피고들은 신축건물에 대하여 주택임대차보호법상의 대항력이 있으므로, 피고 5는 임대차보증금 170,000,000원을, 피고 7은 임대차보증금 200,000,000원을 각 반환받을 때까지는 이 사건 신축건물에서 퇴거할 수 없다고 주장한다.

살피건대, 주택임대차보호법상의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고, 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로, 원고의 토지소유권 행사를 제약할 수 없고, 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결 참조). 이 사건에 관하여 살피건대, 위 피고들이 신축건물에 대하여 대항력이 있는 임차권을 가지고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 위 피고들이 위와 같이 신축건물에 대하여 대항력 있는 임차권자라 하더라도, 이를 들어 토지소유자인 원고에 대하여 하는 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없고, 나아가 위 피고들이 신축건물에 대한 전세권을 가지고 있다고 하더라도, 전세권설정자가 건물의 존립을 위한 토지사용권을 가지지 못하여 그가 토지소유자의 건물철거 등 청구에 대항할 수 없는 경우에 민법 제304조 등을 들어 전세권자 또는 대항력 있는 임차권자가 토지소유자의 권리 행사에 대항할 수도 없다 할 것이다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결 취지 참조).

3) 권리남용 항변에 대한 판단

피고들은 다시 이 사건 원고의 퇴거청구는 건물의 철거비용 및 건물신축비용과 피고들의 전체 보증금 액수를 비교하여 감안할 때, 원고의 철거 및 퇴거청구가 원고에게 큰 이익을 가져다주지 않는 반면 피고들에게는 보증금 없이 생활의 근간이 되는 주거지를 박탈하는 결과를 초래하는바, 이러한 청구는 권리남용에 해당한다고 주장하므로 살피건대, 권리 행사가 권리의 남용에 해당한다고 할 수 있으려면, 주관적으로 그 권리 행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우이어야 하고, 객관적으로는 그 권리 행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 한다. 이와 같은 경우에 해당하지 않는 한 비록 그 권리의 행사에 의하여 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 입을 손해가 현저히 크다고 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없는바(대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다73038, 73045 판결 등 참조), 원고가 이 사건 토지의 소유권에 기하여 아무런 권원 없이 신축된 건물에 대한 철거 및 퇴거를 구하는 것이 권리남용에 해당한다고 평가할 수는 없다. 피고들의 위 항변도 이유 없다.

4) 피고 3은 점유자가 아니라는 주장에 대한 판단

피고 3은, 위 (호수 3 생략)에 관하여 임대차계약을 체결한 사람은 배우자인 소외 3이고 위 피고는 점유보조자에 불과하므로 원고가 위 피고에 대하여 퇴거청구를 할 수 없고, 또한 위 피고는 최근 (호수 3 생략)에서 퇴거하였으므로 변론종결일 현재 (호수 3 생략)을 점유하고 있지도 않으므로, 원고의 위 피고에 대한 퇴거청구는 이유 없다고 주장한다.

일방 배우자가 임차한 주택을 다른 배우자가 함께 거주하면서 점유·사용하는 경우에는 그 부부가 공동점유하고 있다고 보아야 하고, 다른 배우자를 단순한 점유보조자로 볼 수는 없으므로(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다16456, 16463 판결 등 참조), 위 피고의 배우자가 (호수 3 생략)에 대한 임차인이라는 이유만으로 위 피고가 단순한 점유보조자에 불과하다는 위 피고의 위 주장은 이유 없다.

나아가 당심에 이르러 뒤늦게 제출한 을나 제5호증(주민등록초본)의 기재만으로 위 피고가 위 주민등록초본상의 일자에 위 (호수 3 생략)에서 퇴거하였다고 인정하기에 부족하다. 따라서 위 피고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 각 청구는 이유 있어 모두 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별 지 1] 생략

[별 지 2] 생략

판사 이동욱(재판장) 위수현 안민주