판례내용
【원고, 항소인 겸 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 케이씨엘 외 2인)
【피고, 피항소인 겸 항소인】 서울특별시 강남구 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 담당변호사 한위수 외 1인)
【피고보조참가인】 서울특별시 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 주경진 외 1인)
【제1심판결】 서울행정법원 2010. 6. 10. 선고 2009구합28964 판결
【변론종결】2011. 12. 13.
【주 문】
1. 피고보조참가인의 보조참가를 허가한다.
2. 제1심 판결 중 피고에 대하여 원고에게 7,844,234,190원 및 이에 대하여 2009. 4. 4.부터 2012. 2. 14.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
3. 원고의 항소 및 피고의 나머지 항소를 기각한다.
4. 제1심 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 부담하고, 당심 소송비용(보조참가로 인한 비용 포함) 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고 및 피고보조참가인이 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】1. 원고의 청구취지 및 항소취지
가. 청구취지
피고는 원고에게 17,584,434,190원 및 이에 대하여 2009. 4. 3.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
나. 항소취지
제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 3,257,040,000원 및 이에 대하여 2009. 4. 4.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 추가로 지급하라.
2. 피고의 항소취지
제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소한다. 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】1. 재결의 경위
가. 사업인정 및 고시
- 사업명 : 도시계획시설사업(도곡근린공원 조성사업, 이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)
- 사업시행자 : 서울특별시 강남구청장
- 사업인정고시 : 서울특별시 강남구 2002. 9. 16.자 제2002-75호, 같은 고시 2007. 10. 11.자 제2007-62호, 같은 고시 2008. 6. 19.자 제2008-42호, 같은 고시 2008. 7. 3.자 제2008-46호(아래 나.항에서 보는 이 사건 토지에 대한 사업인정고시는 위 2002. 9. 16.자 제2002-75호 고시이다)
나. 서울특별시 지방토지수용위원회의 2009. 2. 13.자 수용재결
- 수용대상 : 원고 소유의 서울 강남구 (주소 1 생략) 임야 2,959㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상의 가이즈까향나무, 단풍나무, 목련나무 등 수목 139본(이하 ‘이 사건 수목’이라 한다)
- 손실보상금 : 4,031,880,500원
[ 4,007,965,500원(이 사건 토지) + 23,915,000원(이 사건 수목) ]
- 수용개시일 : 2009. 4. 3.
- 감정평가법인 : 써브 감정평가법인, 삼창 감정평가법인(이하 위 감정인들에 의해 시행된 감정을 ‘수용재결감정’이라 한다)
다. 중앙토지수용위원회의 2009. 6. 18.자 이의재결
- 재결내용 : 4,330,346,450원으로 손실보상금을 증액
[ 4,305,492,950원(이 사건 토지) + 24,853,500원(이 사건 수목) ]
- 감정평가법인 : 나라 감정평가법인, 하나 감정평가법인(이하 위 감정인들에 의해 시행된 감정을 ‘이의재결감정’이라 한다)
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제40호증, 을가 제1 내지 5호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 피고보조참가신청의 허가 여부에 대한 판단
피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)의 보조참가신청에 대하여 원고가 이의를 하므로, 위 보조참가신청의 적법 여부에 관하여 본다.
행정소송 사건에서 제3자가 소송참가를 하거나 민사소송법이 정하는 보조참가를 하려면 당해 소송의 결과에 따라 권리 또는 이익의 침해를 받는 등 이해관계가 있어야 하고, 여기에서의 이해관계라 함은 법률상의 이해관계를 의미한다.
관련 규정 및 제출된 자료에 의하면, 도시계획시설에 해당하는 이 사건 도곡근린공원을 설치하고 관리하는 업무는 본래 위 도시공원이 위치한 행정구역을 관할하는 참가인의 고유 업무에 속하는데, 참가인이 그에 관한 사무를 구청장인 피고에게 위임함에 따라 피고가 사업시행자로서 이 사건 사업의 시행을 담당하게 된 사실, 참가인은 이 사건 사업의 원관리주체로서 이 사건 토지에 관하여 2009. 4. 3. 수용을 원인으로 한 그 명의의 소유권이전등기를 마친 상태이고, 본 소송을 통하여 이 사건 토지에 관한 손실보상금이 확정될 경우 실질적으로 그 지급 책임을 부담하게 되는 점 등이 인정되는바, 이에 의하면 이 사건 소송의 결과로 인하여 참가인의 권리 또는 이익이 침해될 우려가 있다고 봄이 상당하고, 이는 보조참가신청의 요건이 되는 법률상의 이해관계에 해당된다고 볼 것이다. 따라서 참가인이 소송절차를 지연할 의도로 보조참가신청을 하였다고 볼 만한 다른 사정이 없는 이상, 참가인의 이 사건 보조참가신청은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.
3. 당사자의 주장
가. 원고의 주장 요지
⑴ 이 사건 토지에 관하여, 이 사건 토지는 당초 일반주거지역이었다가 종세분화에 따라 제1종 일반주거지역이 되었는데, 이 사건 사업의 시행을 목적으로 하여 도시계획시설인 공원용지로 지정되지 않았더라면 그 주변 토지와 같이 제3종 일반주거지역이 되어 상가용 부지로 활용되었을 것이므로, 이 사건 토지에 대한 손실보상금을 산정함에 있어 공원용지의 지정이라는 공법상 제한이 없는 것으로 상정하여 제3종 일반주거지역 내의 표준지를 비교표준지로 선정하고, 그 이용상황을 상업용 부지로 보고 평가하여야 한다.
그럼에도, 이의재결감정은 이 사건 토지의 비교표준지로 공원용지에 편입된 제1종 일반주거지역 내 토지인 서울 강남구 (주소 5 생략) 임야 7,322㎡(이하 ‘(주소 5 생략) 토지’라 한다)를 선정한 후 이용상황이 임야임을 전제로 하여 그 보상액을 지나치게 낮게 평가하는 잘못을 하였다.
⑵ 이 사건 수목에 관하여, 이의재결감정은 수목의 이전비를 실제 비용에 미치지 못하게 산정하였다.
⑶ 따라서 이 사건 토지의 보상금은 제1심에서의 감정인 소외 1(이하 ‘법원1차감정인’이라 한다)의 감정결과 중 용도지역이 제3종 일반주거지역이고 이용상황이 상업용 부지임을 전제로 하여 평가한 금액으로 산정하여야 하고, 이 사건 수목에 대한 보상금도 그 이전비를 제대로 산정한 위 감정인의 평가액에 따라 산정하여야 한다.
나. 피고 또는 참가인의 주장 요지
⑴ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제70조 제2항에 의하면 토지에 대한 보상액은 가격시점 당시의 현실적 이용상황을 기준으로 산정할 수밖에 없고, 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려할 때 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 타당하므로, (주소 5 생략) 토지를 비교표준지로 하여 이 사건 토지의 보상액을 산정한 이의재결감정에 어떠한 위법도 없다.
또한 일반주거지역이 1종, 2종 및 3종으로 세분화된 2003. 10. 20. 당시 제1종 일반주거지역의 지정 대상이 구릉지와 급경사지의 주택지나 공원, 녹지인접지 등으로 도시경관 및 자연환경의 보호가 필요한 곳으로 되어 있었는데, 이 사건 토지가 위 요건을 충족하였기 때문에 그 용도지역이 일반주거지역에서 제1종 일반주거지역으로 지정되었을 뿐이고, 그 무렵 서울과 같은 대도시의 경우 이 사건 토지와 같은 규모의 임야는 대부분 제1종 일반주거지역으로 지정되었던 점, 이 사건 토지는 그 입목 본수도가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조, 서울특별시 도시계획조례 제24조 등 관련 법규에서 개발행위허가 금지 기준으로 정한 51%를 훨씬 상회하여 녹지 외의 용도로는 사용될 수 없었던 점, 이 사건 토지는 광대로에 접하고 있기는 하나 이는 이 사건 토지가 이 사건 사업 부지에 편입된 이후에 도로가 개설되어 생긴 변화일 뿐이고, 현재까지도 이 사건 토지를 포함한 북동쪽 인근 지역은 매봉산의 일부로서 넓은 면적의 임야지대를 이루고 있으므로, 그 경사도 등 지형적 특성상 임야로 이용되는 것이 당연한 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 토지가 도시계획시설인 공원용지로 지정되지 않았다고 하더라도, 그 이용상황은 임야 상태로 유지되고 있었다고 추정된다. 따라서 제1종 일반주거지역 내의 표준지를 비교표준지로 선정하고 이용상황이 임야임을 전제로 하여 이 사건 토지의 보상액을 평가한 이의재결감정은 정당하다.
⑵ 그렇지 않더라도, 법원1차감정인의 감정결과는 다음과 같은 이유 등에 비추어 그 평가가 잘못되어 인근 보상선례에 비하여 보상액이 지나치게 높게 산정되었다.
㈎ 행정조건 비교의 위법
법원1차감정인이 비교표준지로 선정한 서울 강남구 (주소 8 생략) 대 374㎡(이하 ‘(주소 8 생략) 토지’라 한다)의 용도지역은 현재 제3종 일반주거지역이고, 이 사건 토지의 용도지역은 제1종 일반주거지역이어서 상이하며, 나아가 이 사건 토지를 상업용 대지로 전환하는 데 각종 개발비용이 발생하게 됨에도, 위 감정인이 행정조건 비교에 있어 이 사건 토지와 위 비교표준지를 동일한 것으로 평가한 것은 잘못이다.
㈏ 획지조건 비교의 위법
일반적으로 1필지의 면적이 클수록 거래금액 단위가 커져 환가성이 저하되므로 이를 반영하여 획지조건에서 감가하여야 하는데도, 법원1차감정인은 획지조건의 비교에 있어 이를 제대로 고려하지 아니한 잘못이 있다.
㈐ 기타요인 보정의 위법
보상선례를 선정함에 있어 비교대상토지와 이용상황이 동일하거나 유사한 토지를 선정하여야 함에도, 법원1차감정인은 나대지인 토지로서 이용상황이 이 사건 토지와 상이한 서울 강남구 (주소 7 생략) 답 333㎡를 보상선례로 삼아 기타요인 보정치를 높게 산정한 잘못이 있다.
⑶ 이의재결감정의 이 사건 수목의 보상액에 관한 감정평가 또한 입목 등의 이전비용을 적절하게 산정하였으므로 아무런 위법이 없다.
4. 관계 법령
별지 기재와 같다.
5. 판단
가. 인정사실
⑴ 이 사건 토지의 개요
㈎ 이 사건 토지는 원고가 1971. 7. 6.경 매입하였는데, 그 당시에는 주거지역으로 지정된 4필지의 토지였으며, 분필 등을 거쳐 서울 강남구 (주소 1 생략) 임야 856㎡, 같은 동 (주소 2 생략) 임야 117㎡, 같은 동 (주소 3 생략) 임야 102㎡, 같은 동 (주소 4 생략) 임야 1,884㎡(이하 위 (주소 1 생략) 토지를 ‘병합전 (주소 1 생략) 토지’로, 나머지 토지를 그 지번으로 특정한다) 등 4필지가 되었다가, 사업인정고시 이후인 2007. 5. 11.경 원고의 병합신청에 따라 이 사건 토지로 병합되었다.
㈏ 이 사건 토지는 서울 강남구 도곡동에 소재하는 지하철 3호선 매봉역의 서쪽 인근에 남쪽으로는 남부순환로에, 서쪽으로는 논현로에 각 접하는 상태로 위치하고 있다. 주변 지역을 보면 서쪽 건너편으로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있고, 남쪽 건너편으로는 근린생활시설 및 주택 등이 있으며, 동쪽 및 북쪽으로는 순수 자연림 상태의 시가지 주변 임야지대가 있다.
㈐ 이 사건 토지는 주거지역 또는 일반주거지역 상태로 있다가 2003. 10. 20.경 서울특별시의 일반주거지역 종세분화 조치에 따라 제1종 일반주거지역으로 지정되었으며, 현재 도시지역 내의 공원(근린공원)용지로서 일반미관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있다.
⑵ 이 사건 토지 주변의 개발 경과
㈎ 이 사건 토지를 포함한 서울 강남구 도곡동 일대 251,500㎡는 1977. 7. 9. 건설부 고시 제138호로 도시계획시설인 근린공원(도곡공원)의 부지로 결정·고시되었고, 1979. 6. 11. 서울특별시 고시 제252호로 지적승인이 고시되었다.
㈏ 항공사진에 나타난 이 사건 토지 인근의 개발 및 이용상황의 변천 과정을 살펴보면 아래와 같다.
①[1970년대] 매봉산의 끝자락에 위치한 이 사건 토지의 북쪽과 서쪽으로는 자연림 상태의 임야지대가 형성되어 있었고, 동쪽으로는 주택으로 이루어진 주거지대와 전·답으로 이루어진 농경지대가 형성되어 있었으며, 남쪽으로는 비포장도로로 보이는 대로에 접하고 있었다(위 대로의 남쪽으로는 다시 전·답으로 이루어진 농경지대가 형성되어 있었다).
②[1980년부터 논현로 개설 시기까지] 대체로 앞서 본 1970년대의 이용상황과 유사하나, 위 대로의 남쪽부터 농지가 대지로 변경되기 시작하였고, 1988년경부터 이 사건 토지의 서쪽 부분에 대한 논현로 개설공사가 진행되어 이 사건 토지와 지형이나 수목의 식재 현황 등이 크게 다르지 않은 이 사건 토지 서쪽의 자연림 상태의 임야지대가 대지로 변경되었다(갑 제24호증의 5, 6 참조).
③[논현로 개설 이후] 이 사건 토지의 서쪽 건너편 임야지대에 대규모 아파트 단지가 건립되었고, 이 사건 토지를 비롯한 공원용지로 지정된 토지들을 제외한 대부분의 주변 지역이 상가, 아파트, 주택 등이 밀집한 현재와 같은 모습으로 변경되었다.
⑶ 이 사건 토지 및 그 주변 이용상황
㈎ 병합전 (주소 1 생략) 토지와 (주소 2 생략) 토지 부분은 남쪽으로는 남부순환로에, 서쪽으로는 논현로에 각 접하고 있는 반면, (주소 3 생략) 토지와 (주소 4 생략) 토지 부분은 위 (주소 1 생략) 토지 및 (주소 2 생략) 토지 부분의 후면 상단부에 위치하여 대체로 논현로에서 도로 안쪽으로 20m 이상 떨어져 있고, 임야 상태의 토지들로 둘러싸여 있으며, 별도로 도로와 접하고 있지 않다.
㈏ 현재 이용상황을 보면, 병합전 (주소 1 생략) 토지 부분은 1977년경부터 무단으로 형질변경되어 조경수 등이 식재되어 있고, (주소 2 생략) 토지 부분도 무단으로 형질변경되어 주차공간으로 이용되고 있는 반면, (주소 3 생략) 토지와 (주소 4 생략) 토지 부분은 참나무 등 잡목이 우거진 자연림 상태의 토지이고, 특히 (주소 3 생략) 토지 부분은 도로보다 13m 내지 26m 정도 지대가 높다.
㈐ 이 사건 토지 인근의 남부순환로나 논현로에 직접 맞닿은 토지들 중 이 사건 토지와 같이 근린공원(도곡공원) 부지로 결정·고시된 경우를 제외하고는 대부분 제3종 일반주거지역으로 지정되어 상업용 부지 혹은 대규모 아파트 부지로 이용되고 있다(원고는 이 사건 토지의 취득 당시 위 토지의 서쪽에 위치하고 있던 서울 강남구 도곡동 산 57-1 토지도 함께 매수하였는데, 위 토지는 현재 도곡동 (주소 9 생략) 토지로 등록전환되었으며 제3종 일반주거지역으로 지정되어 상업용 부지로 이용 중이다).
⑷ 각 감정결과
㈎ 재결감정인들은 이 사건 토지의 비교표준지로 이용상황이 임야로서 공원용지에 편입된 (주소 5 생략) 토지(이용상황 : 자연림, 용도지역 : 2002년 당시 일반주거지역, 현재 제1종 일반주거지역, 도로교통 : 맹지, 형상지세 : 부정형 완경사)를 선정하였다. 다만, 재결감정들은 이 사건 토지를 평가함에 있어 개별요인 중 행정적 조건에 관하여 공원용지에 편입됨으로 인한 공법상 제한을 받지 아니한 상태로 평가하여 격차율을 1.67로 상향조정하였다. 재결감정들의 구체적인 내용은 아래 표 기재와 같다.
구분감정평가법인표준지 공시지가(원/㎡)시점수정지역요인개별요인기타요인적용단가(원/㎡)가로조건접근조건환경조건획지조건행정조건기타조건누계수용재결써브150,0001.533801.001.701.201.001.201.671.004.0881.401,320,000삼창150,0001.533801.001.751.251.001.181.671.004.3111.401,389,000이의재결나라150,0001.603341.001.751.251.001.201.671.004.3841.401,476,100하나150,0001.603341.001.701.251.001.201.671.004.2591.401,434,000
㈏ 법원1차감정인은, (주소 5 생략) 토지는 용도지역, 이용상황, 형상·지세가 이 사건 토지와 유사하나 공원용지에 편입된 토지에 해당된다는 이유로, 용도지역이 일반주거지역이면서 공원용지에 편입되지 않은 (주소 8 생략) 토지(이용상황 : 상업용, 용도지역 : 2002년 당시 일반주거지역, 현재 제3종 일반주거지역, 도로교통 : 광대소각, 형상지세 : 부정형 평지, 공시지가 : 3,750,000원)를 비교표준지로 선정한 다음, 이 사건 토지의 이용상황이 임야임을 전제로 하여 아래 표 기재와 같이 이용상황별 평가액을 산정하였다(이하 ‘법원1차감정’이라 한다).
순번용도지역이용상황시점수정지역요인개별요인기타요인적용단가(원/㎡)가로조건접근조건환경조건획지조건행정조건기타조건누계1제1종 일반주거임야1.603341.001.000.950.420.901.001.000.3591.382,980,0002제2종 일반주거임야1.603341.001.000.950.420.901.001.000.3591.443,110,0003제3종 일반주거임야1.603341.001.000.950.420.801.001.000.3591.633,520,000
이어, 법원1차감정인은 이 사건 토지의 이용상황이 주거용 또는 상업용임을 전제로 하여 아래 표 기재와 같이 보완감정을 하였다{이하 ‘법원1차감정(보완)’이라 한다}.
순번용도지역이용상황시점수정지역요인개별요인기타요인적용단가(원/㎡)가로조건접근조건환경조건획지조건행정조건기타조건누계4제1종 일반주거주거용1.603341.001.000.950.750.800.901.000.5131.424,380,000상업용1.603341.001.000.950.920.750.901.000.5901.404,970,0005제2종 일반주거주거용1.603341.001.000.950.750.800.941.000.5361.785,740,000상업용1.603341.001.000.950.920.750.941.000.6161.636,040,0006제3종 일반주거주거용1.603341.001.000.950.750.801.001.000.5702.087,130,000상업용1.603341.001.000.950.920.751.001.000.6561.877,380,000
㈐ 당심에서 실시된 감정인 소외 2의 감정결과에 의하면, 이 사건 토지의 용도지역과 이용상황을 아래와 같이 세분화한 다음 순번 7의 경우에는 (주소 5 생략) 토지를, 순번 8 및 순번 8-1의 경우에는 서울 강남구 (주소 6 생략) 대 307㎡(이용상황 : 단독주택, 용도지역 : 2002년 당시 일반주거지역, 현재 제2종 일반주거지역, 도로교통 : 세로, 형상지세 : 부정형 평지, 공시지가 : 1,700,000원, 이하 ‘(주소 6 생략) 토지’라 한다)를, 순번 9 및 순번 9-1의 경우에는 (주소 8 생략) 토지를 각 비교표준지로 선정하여 아래 표 기재와 같이 용도지역 및 이용상황별 감정평가액을 산정하였다(이하 ‘법원2차감정’이라 한다).
순번용도지역이용상황시점수정지역요인개별요인기타요인적용단가(원/㎡)가로조건접근조건환경조건획지조건행정조건기타조건누계71종 일반주거임야1.603341.001.701.251.031.201.671.004.3861.441,520,00082종 일반주거주거용1.603341.001.301.101.000.751.001.001.0731.524,450,0008-12종 일반주거주거용1.603341.001.301.101.000.651.001.000.9301.523,850,00093종 일반주거상업용1.603341.001.001.001.000.701.001.000.7001.556,520,0009-13종 일반주거상업용1.603341.001.001.001.000.801.001.000.8001.557,460,000 * 이 사건 토지와 비교표준지의 용도지역 및 이용상황을 동일하게 상정한 경우임 * 순번8-1 : 이 사건 토지 중 (주소 3 생략) 토지 및 (주소 4 생략) 토지 부분만 순번8과 같은 조건으로 평가 * 순번9-1 : 이 사건 토지 중 병합 전 (주소 1 생략) 토지, (주소 2 생략) 토지 부분만 순번9와 같은 조건으로 평가
㈑ 법원1차감정인은 이 법원의 추가보완감정촉탁에 따라, (주소 3 생략) 토지 및 (주소 4 생략) 토지 부분과 병합전 (주소 1 생략) 토지 및 (주소 2 생략) 토지 부분을 구분하여 해당 토지의 용도지역과 이용상황을 아래와 같이 상정한 다음, 순번 10 내지 12의 경우에는 (주소 6 생략) 토지를, 순번 13의 경우에는 (주소 8 생략) 토지를 각 비교표준지로 선정하여 아래 표 기재와 같이 용도지역 및 이용상황별 감정평가액을 산정하였다{이하 ‘법원1차감정(추가보완)’이라 한다}.
[ (주소 3 생략) 토지 및 (주소 4 생략) 토지 ]
순번용도지역이용상황시점수정지역요인개별요인기타요인적용단가(원/㎡)가로조건접근조건환경조건획지조건행정조건기타조건누계101종 일반주거임야1.603341.001.251.050.550.800.951.000.5491.512,260,000112종 일반주거주거용1.603341.001.251.051.050.701.001.000.9651.884,940,000
[ 병합전 (주소 1 생략) 토지 및 (주소 2 생략) 토지 ]
순번용도지역이용상황시점수정지역요인개별요인기타요인적용단가(원/㎡)가로조건접근조건환경조건획지조건행정조건기타조건누계122종 일반주거주거용1.603341.001.301.101.100.801.001.001.2581.886,450,000133종 일반주거상업용1.603341.001.000.950.920.801.001.000.6991.867,820,000
㈒ 한편, 재결감정들과 법원1차감정은 아래 표 기재와 같이 이 사건 수목에 대한 보상액을 산정하였다. 그러나 재결감정인들이 작성한 감정평가서에는 수목의 수종, 규격, 수령, 수량, 관리상태, 수익성, 이식가능성 등을 고려하여 취득가격 범위 내에서 이전비로 평가한다는 취지로만 기재되어 있을 뿐이고, 각 수목에 대하여 수종별로 구체적인 평가기준, 평가방법 및 이전비 산출근거 등에 대한 설명이 없는 반면, 법원감정인은 수종별로 산정한 이전비와 취득비를 비교한 다음, 모든 수종에 대하여 이전비를 각 적용단가로 채택하였다.
수용재결감정이의재결감정법원1차감정감정평가법인써브삼창나라하나소외 1평가액24,800,000원23,030,000원25,040,000원24,667,000원77,360,640원
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 63호증, 을가 제1 내지 12호증의 각 기재 또는 영상, 현장검증 결과, 각 법원감정 결과, 변론 전체의 취지
나. 이 사건 토지의 손실보상액
⑴ 공법상 제한을 받는 토지의 보상액 산정 원칙
㈎ 공익사업법에 의하면 수용재결에 의한 보상액의 산정은 수용재결 당시의 가격을 기준으로 그 보상액을 정하도록 하면서(공익사업법 제67조 제1항), 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니하도록 하고 있다(공익사업법 제70조 제2항). 또한 공익사업법 시행규칙 제23조 제1항은, 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가하되, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다고 규정하고 있다.
이러한 관련 규정의 내용과 취지를 종합하여 보면, 수용 대상 토지에 대한 손실보상액을 산정함에 있어, 기본적으로 가격시점에 있어서의 현실적 이용상황을 기초로 손실보상액을 산정하도록 하면서도, 대상 토지에 대한 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 당해 공익사업의 영향을 배제하여 헌법상의 정당한 보상이 실현될 수 있도록 예외적으로 그 공법상 제한이 없는 상태를 전제로 하여 보상액을 평가하도록 하였다고 볼 것이다(대법원 2000. 4. 21. 선고 98두4504 판결 등 취지 참조). 한편 공익사업법 시행규칙 제23조 제2항에서 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가하도록 하는 규정을 두고 있음에도 이와 별도로 제23조 제1항의 일반 규정을 둔 입법 취지 등을 고려할 때 공법상 제한이 없는 상태를 상정한다는 규정의 의미는 일반적인 경우 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 한 공법상 제한이 가하여지기 이전의 토지 이용상황을 기초로 그 손실보상액을 평가한다는 것을 말하나, 수용 대상 토지 및 주변 토지의 현황과 그 이용상황의 변천 과정, 관련 공법상 제한의 내용 등의 여러 정황을 종합적으로 검토한 결과 공법상 제한이 가하여지지 않았더라면 당해 토지의 이용상황이 가격시점 당시 다른 이용상황으로 변경되었을 것이라는 점에 관한 고도의 개연성이 인정되는 경우 등과 같은 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 그와 같이 추정되는 가격시점 당시의 이용상황을 기초로 손실보상액을 정할 수 있다는 것을 말한다(이에 대하여 피고는 위와 같이 해석할 경우 주관적이고 자의적인 손실보상액의 산정이 불가피하여 사실상 공익사업의 수행에 큰 지장이 초래된다는 취지로 다투나, 이는 앞서 본 특별한 사정의 존부에 대한 엄격한 심사를 통하여 해결될 수 있는 문제일 뿐이며, 그 밖에 피고가 내세우는 사정은 위 해석론에 영향을 미칠 만한 정당한 근거가 될 수 없다).
㈏ 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지는 원래 주변 토지와 함께 주거지역이었는데, 1977. 7. 9. 도시계획시설인 도곡공원의 부지로 도시계획결정이 되고 1979. 6. 11. 지적승인이 된 후, 20년 이상이 지난 시점에 이르러 비로소 피고가 위 도시계획사업을 시행하게 되었으므로, 1977. 7. 9.자 도시계획결정은 이 사건 사업의 시행을 직접 목적으로 하여 행하여진 것이라고 할 것이다{공법상 제한을 받는 수용 대상 토지의 보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우는 물론 당초 목적사업과 다른 목적의 공익사업에 편입 수용되는 경우에도 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것이므로(대법원 1995. 6. 30. 선고 94누10788 판결 참조), 위 도시계획결정이 이 사건 사업의 시행을 직접 목적으로 한 것이 아니라고 보더라도 이 사건 토지에 대한 손실보상금의 산정에 있어 그로 인한 공법상 제한을 배제하여야 한다는 결론에는 영향이 없다}.
㈐ 앞서 본 법리를 토대로, 이 사건 토지의 현황과 분필·병합 경위, 주변 토지의 개발 경과 및 이용상황의 변천 내역, 토지 이용규제에 관한 관련 법규의 내용 등을 포함한 아래와 같은 여러 사정들을 종합적으로 검토해 볼 때, 이 사건 토지가 당해 공익사업에 따라 공원용지로 지정되지 않았더라면 이 사건 토지 중 병합전 (주소 1 생략) 토지 및 (주소 2 생략) 토지 부분은 가격시점 당시 제3종 일반주거지역으로 분류되어 상업용 부지로 이용되었을 것이라는 점에 대한 고도의 개연성이 인정되는 반면, (주소 3 생략) 토지 및 (주소 4 생략) 토지 부분은 위 각 토지의 현황과 다른 공법상의 이용 제한 등을 감안할 때 제출된 자료만으로 가격시점 당시 원고가 주장하는 다른 이용상황으로 변경되었을 것이라고 단정하기 어렵다(가격시점 당시 이 사건 토지는 1필지에 해당하나, 이는 2007. 5. 11.경 원고의 신청에 따라 병합된 결과일 뿐으로, 이 사건 토지는 1971년 매수 당시부터 위 병합시까지 독립된 4필지의 토지로 소유·관리되어 온 점, 공법상 제한이 없었던 상태에서의 이용상황을 살피는 이상 해당 기간 동안 당시의 관련 법규에 따라 개발행위허가가 제한되는지 여부 등을 필지별로 판단할 필요가 있는 점 등을 고려할 때 이 사건 토지의 이용상황은 그 병합전 필지를 기준으로 하여 개별적으로 검토하는 것이 타당하다).
① 병합전 (주소 1 생략) 토지 및 (주소 2 생략) 토지 부분
위 각 토지 부분은 남부순환로와 논현로에 접하고 있는 이 사건 토지 중 하단부에 위치한 토지들로서 앞서 살핀 바와 같이 주차장으로 이용되거나 조경수가 식재되어 있는 부분에 해당한다. 위 각 토지 부분은 항공사진에 의하여 나타나듯이 오래 전부터 자연림지대를 포함한 인근 토지들과 확연히 구분되는 이용상황을 보여 온 점, 위 각 토지 부분의 경사도가 그리 높지 않는 점(갑 제16호증의 1 등에 의하면 하단부에 위치한 위 각 토지 부분에 국한하여 경사도를 산정할 경우 그 수치가 현저히 낮다는 것을 쉽게 확인할 수 있다), 관계 법령에 의하면 입목본수도의 경우 1필지를 기준으로 측정하되 판매를 목적으로 재배하는 나무는 산입하지 않도록 되어 있는데 위 각 토지 부분의 경우 대부분 조경수가 식재되어 있어 입목본수도가 개발행위허가가 제한되는 수준에 훨씬 미치지 못할 것으로 보이는 점(을가 제15증의 1, 2 등 참조), 위 각 토지 부분은 주요 간선도로에 접하여 교통환경이 양호하고 역세권에 포함되는 지역에 해당되며 정비를 통해 인근의 주거 및 근린상업시설 등과의 조화를 도모할 필요가 있는 등 제3종 일반주거지역으로서의 입지 요건을 갖추었다고 판단되고, 인근 토지들 중 위 각 토지 부분과 위치적 특성 또는 현황이 유사한 대부분의 토지들이 이미 제3종 일반주거지역으로 지정되어 상업용 부지로 이용되고 있는 점, 토지의 위치와 형상 등에 비추어 이용상황의 변경에 따른 개발비용이 과대하게 소요될 것으로 보이지 않는 점 등의 여러 사정을 종합하여 볼 때, 위 각 토지 부분은 공원용지로 지정되지 않았더라면 가격시점 당시 이용상황이 제3종 일반주거지역(상업용 부지)로 변경되었을 고도의 개연성이 있다고 봄이 상당하다.
② (주소 3 생략) 토지 및 (주소 4 생략) 토지 부분
위 각 토지 부분은 이 사건 토지 중 도로에 접하지 않은 후면 상단부에 위치한 토지들로서 아래쪽에 일부 조경수가 식재된 부분이 있으나, 주로 자연림이 식재되어 있는 부분으로 되어 있다. 위 각 토지 부분은 그 현황에 비추어 주변 임야지대의 연장선상에 있는 토지로 보는 것이 적합하고 하단부에 위치한 토지들과는 뚜렷이 구별되는 이용상황을 나타내는 점, 위 각 토지 부분은 경사도가 10도 이상인 가파른 구릉지역에 해당되고, 입목본수도 또한 하단부 토지들을 제외할 경우 개발행위허가를 제한하는 수준인 51%를 넉넉히 상회할 것으로 보이는 점(을가 제15증의 1, 2 등 참조), 위 각 토지 부분은 도시기반시설이 전혀 정비되어 있지 않고 이용상황의 전환시 많은 비용이 소요될 것으로 예상되는 점, 위 지역은 도시생태환경적 관점에서도 보존 가치가 있다고 판단될 가능성이 있는 점 등의 여러 사정을 종합하여 볼 때, 위 각 토지 부분은 공원용지로 지정되지 않았더라도 가격시점 당시 이용상황이 제2종 일반주거지역(주거용 부지) 또는 제3종 일반주거지역(상업용 부지) 등으로 변경되었을 개연성이 있다고 보기 어렵다.
이에 대하여 원고는 위 각 토지 부분에 대하여 공법상 제한을 배제하면서도 입목본수도 규정 등을 소급 적용하는 것은 부당하다는 취지로 주장하나, 공원용지로 지정되지 않았던 상태를 상정한다고 하더라도 당시의 용도지역 지정 또는 개발행위허가 제한 등에 관한 관련 법규의 적용을 전부 회피할 수 있는 것은 아니며, 별지 관계 법령 기재와 같이 도시계획법 등에 근거한 ‘서울특별시 토지의 형질변경등 행위허가기준등에 관한 조례(서울특별시 조례 제3583호, 1999. 3. 20. 제정)’에 의하면 1999. 3. 20.부터는 입목본수도 51% 이상인 토지에 대해서는 개발행위허가가 제한되었고, 그 이전에도 ‘서울특별시 토지의 형질변경등 행위허가 사무취급요령(서울특별시 예규 제499호, 1988. 7.)’ 및 관련 산림법 규정 등에 의하여 위와 같은 토지에 대한 개발행위의 허가가 사실상 제한되어 왔다고 봄이 상당하므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
⑵ 정당한 보상액
㈎ 병합전 (주소 1 생략) 토지 및 (주소 2 생략) 토지 부분
앞서 살핀 바에 따라, 위 각 토지 부분에 관하여 용도지역이 제3종 일반주거지역으로 상업용 부지로 이용되는 것을 전제로 하여 그 손실보상액을 산정하여야 할 것인데, 위 해당 조건을 충족하는 법원1차감정(보완, 순번 6), 법원1차감정(추가보완, 순번 13)과 법원2차감정(순번 9, 순번 9-1)은 모두 (주소 8 생략) 토지를 비교표준지로 선정한 다음 대부분 같은 전제에 기초하면서도 그 구체적인 보상금을 달리 산정하고 있는바, 이와 같이 여러 감정평가가 그 평가방법에 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격산정 요인의 참작에 있어서는 견해가 일치하나 품등비교에 관하여 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에 각 감정평가 중 어느 것을 채택할 것인지는 이 법원의 재량에 속하는 사항이므로(대법원 1995. 11. 24. 선고 95누4513 판결 등 취지 참조), 이 법원은 보다 적정한 가격조사와 품등비교 등을 거쳐 이 사건 토지 중 위 각 토지 부분의 객관적 가치를 평가하였다고 보이는 법원1차감정(추가보완, 순번 13) 결과를 채택하기로 한다{참고로 법원1차감정(보완, 순번 6) 및 법원2차감정(순번 9) 결과는 이 사건 토지 전부에 관한 감정결과라는 점에서도 이를 채택하기 어렵다}.
이에 대하여, 피고는 법원1차감정(추가보완, 순번 13)의 개별요인(행정요인, 획지조건)의 비교 및 보상선례의 선정에 잘못이 있다는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이 위 감정결과는 (주소 8 생략) 토지에 비하여 이 사건 토지 부분의 개별요인이 이용상황 등의 조건에 따라 0.699 정도로 열세라고 평가하였고, 공원용지의 제한이 없을 경우에 이 사건 토지의 이용상황이 대지로 되었을 것으로 추정하여 대지인 토지에 관한 사례를 보상선례로 정한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고가 내세우는 사정만으로 위 법원감정의 품등비교에 어떠한 위법이 있다고 보기 어려우므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
㈏ (주소 3 생략) 토지 및 (주소 4 생략) 토지 부분
앞서 살핀 바에 따라, 위 각 토지 부분에 관하여 용도지역이 제1종 일반주거지역으로 이용상황이 임야임을 전제로 하여 그 손실보상액을 산정하여야 할 것인데, 재결감정과 법원2차감정(순번 7)은 (주소 5 생략) 토지를, 법원1차감정(순번 1)은 (주소 8 생략) 토지를, 법원2차감정(추가보완, 순번 10)은 (주소 6 생략) 토지를 각 비교표준지로 선정한 다음 시점수정과 지역요인, 개별요인의 비교 등을 거쳐 각 보상액을 산정하였는바, (주소 5 생략) 토지는 이 사건 토지와 동일한 공원용지에 편입된 기준시점 당시 공시지가가 ㎡당 150,000원에 불과한 토지로서 행정조건 등의 상향조정을 통해 공법상 제한을 받지 않은 상태로 보정하기에도 일정한 한계가 있는 점, (주소 8 생략) 토지는 그 공시지가 및 이용상황 등이 이 사건 토지와 지나치게 상이한 점, (주소 6 생략) 토지는 비록 지목과 이용상황이 이 사건 토지와 그대로 일치하지는 아니하나 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 적절히 참작할 수 있고 기준시점 당시의 용도지역은 일반주거지역으로 대상 토지와 동일하고, 무엇보다 공원용지로 편입되지 않은 토지이어서, 위 (주소 5 생략) 토지나 (주소 8 생략) 토지보다 위 각 토지 부분에 대한 비교표준지로 더 적정해 보이는 점, 이 사건의 경우 현실적으로 강남구 일원에서 공원용지로 지정되어 있지 않은 임야 상태의 표준지를 찾기가 어려운 점, 비교표준지 선정시 대상 토지와 용도지역이 같은 표준지를 선정하는 것이 원칙이나 이 사건의 경우와 같이 그로 인하여 적정 보상액의 산정이 현저히 곤란하게 되는 특별한 사정이 있는 경우에까지 위 원칙이 그대로 적용된다고 볼 수는 없는 점 등의 여러 사정을 고려할 때, 원고가 지적하는 사유만으로 (주소 6 생략) 토지를 비교표준지로 선정하여 감정평가를 실시한 법원1차감정(추가보완, 순번 10)에 어떠한 위법사유가 있다고 보기 어렵고, 위 감정이 보다 적정한 비교표준지 선정 및 그에 따른 품등비교 등을 통해 이 사건 토지 중 위 각 토지 부분의 객관적 가치를 제대로 평가하였다고 보이므로, 이 법원은 위 감정결과를 채택하기로 한다.
㈐ 이에 의하면, 이 사건 토지에 대한 정당한 보상액은 앞서 채택한 법원1차감정(추가보완) 결과 중 해당 부분에 따라 12,097,220,000원[{102㎡((주소 3 생략) 토지 부분) + 1,884㎡((주소 4 생략) 토지 부분)} × 2,260,000원/㎡ + {856㎡(병합전 (주소 1 생략) 토지 부분) + 117㎡((주소 2 생략) 토지 부분)}× 7,820,000원/㎡]이 된다.
다. 이 사건 수목의 손실보상액
⑴ 법원1차감정은 수종별로 수종·규격·수령·수량·관리상태·수익성·이식가능성 및 이식의 난이도 등을 고려하여 이전비와 취득비를 결정하여 서로 비교한 다음, 모든 수종에 대하여 이전비를 각 적용단가로 채택하여, 이 사건 수목의 보상금을 산정하였고, 그 감정평가서에 이전비와 취득비의 산출근거에 대하여 항목별로 구체적으로 근거를 제시하여 설명하고 있으며, 달리 위 감정결과에 어떠한 위법이 있었다고 볼 만한 사정이 없으므로, 이 법원은 이 사건 수목에 대한 보상액을 산정함에 있어 법원1차감정을 채택하기로 한다.
⑵ 이에 의하면 이 사건 수목에 대한 정당한 보상액은 법원1차감정에 따라 77,360,640원이 된다.
라. 중간결론
따라서 피고는 원고에게 정당한 보상액인 12,174,580,640원[= 12,097,220,000원(이 사건 토지) + 77,360,640원(이 사건 수목)]과 이 사건 이의재결에서 정해진 보상액의 차액인 7,844,234,190원(= 12,174,580,640원 - 4,330,346,450원) 및 이에 대하여 이 사건 수용개시일 다음날인 2009. 4. 4.부터 피고가 이행의무 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2012. 2. 14.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
6. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론이 일부 달라 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위 인정 금액을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 원고의 항소 및 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 성백현(재판장) 윤정근 김동국