판례내용
【원고, 항소인】 별지(1) 원고 목록 기재와 같다[반소피고는 별지 (5) 차임내역표(일부 반소피고)①항 기재와 같음].(소송대리인 변호사 서홍직외 2안)
【피고, 피항소인】 별지(2) 피고 목록 기재와 같다[반소원고는 별지(5) 차임내역표(일부 반소원고)②항 기재와 같음].(소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 권광중외 4인)
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2001. 8. 1. 선고 2000가합34087 판결
【변론종결】2004.12.14.
【주 문】
1. 당심에서의 청구변경 및 추가된 반소 청구에 따라 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 원고(반소피고 포함)들과 피고(반소원고 포함)들 사이에, 별지(4) 임대차관계 내역표 ③항 기재 각 점포에 관하여 별지(3) 기재와 같은 내용의 임대차계약관계가 존재함을 확인한다.
나. 별지(5) 차임내역표 ①항 기재 원고(반소피고)들[원고(반소피고) 장상식, 김성숙, 김희기 각 제외]은 같은 내역표 ②항 기재 피고(반소원고)들[피고(반소원고) 구죽엽, 임재희, 최원석 각 제외]에게, 같은 내역표 ⑦항 기재 각 금원 및 2003. 7. 28.부터 2004.12.14.까지 매월 같은 내역표 ⑧항 기재 각 금원[다만, 원고(반소피고) 현월숙, 서희정, 정은숙에 대하여는 같은 내역표 ⑨항 기재 금원 각 공제]의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고(반소피고 포함)들의 나머지 본소 청구와 피고(반소원고) 구죽엽, 임재희, 최원석의 각 반소 청구 및 나머지 피고(반소원고)들의 나머지 반소 청구를 각 기각한다.
3. 소송총비용은 이를 2분하여 그 1은 원고(반소피고 포함)들의, 나머지는 피고(반소원고 포함)들의 각 부담으로 한다.
4. 제1의 나.항은 가집행 할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지
가. 본소 : (1) 주문 제1의 가.항과 같은 판결 및 선택적으로 원고(반소피고 포함, 이하 원고라고만 한다)들과 피고(반소원고 포함, 이하 피고라고만 한다)들 사이에 별지(4) 임대차관계 내역표 ③항 기재 각 점포에 관하여 같은 내역표 ④항 기재 각 임대차보증금 및 별지(5) 차임내역표 ③항 기재 각 월차임을 기준으로 매년 정부발표 물가인상(인하)율에 따라 임대차보증금 및 월차임을 정할 의무가 있음을 확인한다는 판결 또는, 원고들과 피고들 사이에 별지(4) 임대차관계 내역표 ③항 기재 각 점포에 관하여 별지(6) 임료비율(투자비율)표 ②항 기재 각 임료비율로 임대차계약을 체결할 의무가 있음을 확인한다는 판결
나. 반소
(1) 주위적 : 별지(5) 차임내역표 ①항 기재 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)들은 같은 내역표 ②항 기재 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)들에게 같은 내역표 ⑤항 기재 각 금원 및 2003. 7. 28.부터 2005. 7. 27.까지 매월 같은 내역표 ④-2항 기재 각 금원의 비율에 의한 금원을 지급하라.
(2) 예비적 : 별지(5) 차임내역표 ①항 기재 원고들과 같은 내역표 ②항 기재 피고들 사이의 별지(4) 임대차관계 내역표 ③항 기재 각 점포에 관한 임대차계약의 월차임은 2003. 11. 13.자 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 2년간 별지(5) 차임내역표 ④-2항 기재 월차임으로 증액한다.
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고들과 피고들 사이에는 본소 청구취지 기재 임대차계약관계가 있음을 확인한다.
【이 유】1. 기초사실
다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 3호증, 갑 제4호증의 1 내지 11, 갑 제5호증의 1, 갑 제6호증의 1 내지 5, 갑 제7호증, 갑 제11호증의 1 내지 4, 갑 제16호증의 1, 2, 갑 제18, 19호증의 각 1 내지 5, 갑 제20호증의 1 내지 6, 갑 제29, 35, 37호증의 각 1 내지 4, 갑 제49, 57, 65호증의 각 1 내지 5, 갑 제66호증의 1, 2, 갑 제67호증의 1 내지 5, 갑 제71, 72, 74호증의 각 1 내지 4, 갑 제79호증의 1 내지 5, 갑 제81, 82, 90, 91호증의 각 1 내지 4, 갑 제93호증의 1 내지 5, 갑 제94호증의 1 내지 7, 갑 제96, 97호증의 각 1 내지 4, 갑 제103호증의 1 내지 5, 갑 제104, 106, 107호증의 각 1 내지 4, 갑 제118, 120, 128 내지 130호증의 각 1 내지 5, 갑 제133, 134호증의 각 1 내지 4, 갑 제135호증의 1 내지 3, 갑 제136, 137호증의 각 1 내지 4, 갑 제138호증의 1 내지 3, 갑 제139호증의 1 내지 4, 갑 제140호증의 1 내지 3, 갑 제142호증의 1 내지 5, 갑 제143호증의 1 내지 3, 갑 제145 내지 147호증, 갑 제148호증의 1 내지 4, 갑 제149호증의 1 내지 11, 갑 제150 내지 159호증, 갑 제160호증의 1 내지 5, 갑 제161 내지 164호증, 갑 제166호증의 1 내지 3, 갑 제168, 169호증, 갑 제176호증의 1 내지 15, 갑 제177호증, 갑 제178호증의 1, 2, 갑 제180호증의 1, 2, 을 제1 내지 3호증, 을 제4호증의 1 내지 3, 을 제31호증의 1, 2의 각 기재와 제1심 증인 오중환, 윤외근, 김동선의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다.
가. 원고들을 포함한 서울 중구 을지로 6가 18-17 외 3필지 지상의 을육빌딩 및 그 대지의 소유자들은 1995. 2.경 을육빌딩재건축조합(이하 재건축조합이라 한다)을 결성한 후, 1995. 7. 7. 위 빌딩에 인접한 덕수빌딩을 매수한 주식회사 성창에프엔디(변경전 상호 주식회사 성창니트, 이하 성창이라 한다)와 사이에, 위 두 빌딩을 철거하고 그 자리에 지하 7층, 지상 20층의 상가 및 업무용 건물 ‘밀리오레’를 재건축하여 성창과 재건축조합이 그 공유지분(성창 지분 65%, 재건축조합 지분 35%)을 갖되, 성창이 공사시행 및 재건축조합의 지분에 해당하는 밀리오레 점포의 임대분양을 책임지고 그 분양금으로 재건축조합의 공사대금에 충당한다는 내용(임대분양을 받은 임차인이 임차권에 대하여 명의변경을 원할 때에는 이를 승낙한다는 내용을 포함하였다)의 계약을 체결하였다.
나. 성창은 1995. 6월경부터 주식회사 맥진컴파인 등 5-6개 분양대행회사를 통하여 성창의 지분에 해당하는 밀리오레 점포에 관하여는, 점포에 대하여 구분소유권등기를 경료해 주고 50년 동안의 대지사용권을 주기로 하는 ‘등기분양’을, 재건축조합의 지분에 해당하는 밀리오레 점포에 관하여는 ‘임대분양’을 하였다. 그런데 위 분양대행회사들은 임대분양 유치를 원활하게 할 목적으로 분양상담 시 ‘50년 장기임대’로 기재된 동대문 신상가 평당 임대가 비교표 등을 제시하면서, ‘임대분양을 신청하면, 등기분양에 의한 소유권 취득시 부담하게 될 취득세나 전매시 부담하게 될 양도소득세 등을 피할 수 있고, 임대차기간 중 임차권양도나 전대가 가능하며, 임대차기간 만료 후에도 특별한 사정이 없는 한 계약 갱신을 할 수 있다’고 설명하고 임대분양 신청을 권유하였으며, 이러한 분양상담에 대하여 성창이나 재건축조합은 이의를 제기하지 않았다.
다. 성창이 설치한 밀리오레 사업본부(대표자 유종환)는 재건축조합을 대리하여 1996. 3, 4.경 원고들을 포함하여 임대분양을 신청한 사람들과 ‘임대분양계약’을 체결하였는데, 임대차기간을 특정하지 않고 임대분양할 점포의 층수와 면적만을 특정한 채 점포의 각 층별로 임대차보증금, 차임, 개발촉진비(재건축 전 임차인에 대한 보상금, 홍보비, 개점 이전의 운영경비), 분양수수료를 일괄적으로 정하고(원고들의 각 점포별 납부 금액은 별지(4) 임대차관계 내역표 ④항 내지 ⑦항 기재와 같다), 위 임대분양계약서에 ①상가의 위치는 추첨에 의하여 결정하고(제1조), ②개발촉진비와 분양수수료는 상가개발을 위하여 사용할 금액이므로 임차인은 임대인에게 어떠한 명목으로도 그 반환을 청구할 수 없으며(제2조), ③잔금불입과 동시에 분양계약서는 무효가 되고 각 상가의 소유자와 개별적으로 작성하는 임대차계약서로 대체되며, 분양계약서에는 개발촉진비와 분양수수료를 제외하고 임대차보증금만 기재하기로 명시하였다(제3, 4조).
라. 그 후 밀리오레 건물이 완공되어(1998. 8. 3. 소유권보존등기가 경료되었고, 1998. 8. 28. 정식영업을 개시하였다) 임대분양계약이 체결된 점포 부분이 추첨에 의하여 각 위치와 호수가 확정됨에 따라 임차인들은 임대분양계약에서 약정한 대로 재건축조합의 직원을 통하여 점포 소유자들과 임대차계약을 체결하게 되었는데(개별적 교섭결과에 따라 계약서에 임대차기간을 2년 내지 5년으로 기재하였다), 일부 임차인들이 임대차기간을 50년으로 정하여 임대분양을 받았다고 주장하면서 임대차계약의 체결을 거부하였다. 한편, 점포 소유자와 임대차계약이 체결한 임차인들이 임대차기간에 대하여 항의한 경우 재건축조합의 직원은 임대차기간이 만료되면 임대차계약이 자동 갱신된다고 답변하였다[원고들 중 서증으로 임대차계약서가 제출된 사람은 원고 이은수 등 8명이고, 그 계약서에는 임대차기간은 1998. 8. 28.부터 2000. 8. 28.까지로, 임대차기간 중에 임차권을 타인에게 양도하면 명의변경을 하여 준다는 내용이 기재되어 있다(제3조)]
마. 그런데 밀리오레 점포 개장으로부터 2년이 경과할 무렵인 2000. 8.경 피고들을 포함하여 임대분양을 한 임대인들의 대다수는 해당 점포의 임차인들에게 월차임을 인상할 것을 고지하면서 이에 불응하는 임차인들에 대하여는 계약기간 종료(계약서에 임대차기간이 2년으로 기재되었거나 임대차계약서가 작성되지 못한 점포) 또는 차임연체 내지 차임조정협의 불응 등을 이유로 해지통고(계약서에 임대차기간이 5년으로 기재된 점포))를 주장하며 임차인들에 대하여 점포를 명도하여 줄 것을 요구하였고, 이에 대하여 임차인들은 밀리오레 점포의 임대분양은 특별한 사정이 없으면 임차인이 원하는 한 임대차기간을 보장하는 사실상의 영구임대임을 주장하며 임대인들의 명도요구를 거절하였다(차임수령을 거절하는 점포의 임차인들은 다수가 종전 차임을 공탁하고 있다).
2. 본소 청구에 관한 판단
가. 임대차계약관계의 존속 및 임차권양도에 관한 권리
(1) 위 인정사실에서 보는 바와 같은 밀리오레 건축을 위한 재건축조합과 성창 사이 약정의 체결경위와 그 내용, 분양대행회사를 통한 임대분양의 경위와 그 과정에서 나타난 재건축조합과 성창의 태도, 임대분양과 등기분양의 분양대금 차이(별지(6) 임료비율표 ⑤항 기재 참조), 재건축조합과 사이에 체결된 임대분양계약의 내용(특히, 임대차기간을 별도로 정하지 않았고, 개발촉진비 등을 반환하지 않는 것으로 약정하였다)과 당시의 상가활성화의 전망(밀리오레 점포 수익성은 불투명한 상태이었다) 등을 종합하여 보면, 원고들이 재건축조합과 사이에 체결한 임대분양계약의 취지는, 임대인은 차임지급 지체 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없으면, 임차인이 임대차관계의 유지를 원하는 동안 임대차계약이 존속되도록 이를 보장하여 주고 임차인은 그 보장된 임대차기간 동안 임차권양도나 전대를 통하여 차임 수익을 얻거나 앞으로 형성될 권리금을 회수할 수 있도록 배려하는 것으로서, 그와 같은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 의무가 되고 임차인에게는 권리의 성격을 가진다고 할 것이다(
대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다32035, 2002다32042 판결 참조).
따라서 위와 같은 성격의 임대분양계약에 터 잡은 원고들과 피고들 사이의 임대차계약관계는, 원고들에게 차임지급 지체 등의 채무불이행이 없는 한 피고들은 기간의 정함이 없는 임대차로서 해지통고에 의하거나(별도로 임대차계약서가 작성되지 않는 점포), 임대차계약의 갱신을 거절함으로써(임대차기간을 2년으로 하여 임대차계약서가 작성된 점포) 계약관계를 종료시킬 수 없고, 또한 원고들은 그 보장된 임대차기간 동안 피고들의 동의 없이도 임차권을 양도하거나 전대할 수 있는 지위를 보장하는 법률관계라고 할 것이다(비록 일부 원고들의 경우 임대차기간을 2년으로 하는 임대차계약서가 작성되었다고는 하나, 그 기간의 의미는 원고들이 분양수수료 및 개발촉진비 등을 투자한 사정과 계약 당시 밀리오레의 불투명한 수익성 등을 고려하여 그 약정 임대차기간 동안에는 저렴한 월차임으로 임차인의 출연금을 회수할 수 있도록 하고, 2년 이후부터는 밀리오레의 수익성 등과 그 밖의 제반 사정을 감안하여 차임을 조정하기로 하는 취지로 봄이 상당하고, 이러한 계약서의 임대차기간 기재사실만으로 임차인들이 위 임대분양계약에 따라 부여된 권리를 포기하였다고 볼 수는 없다).
(2) (가) 이에 대하여 피고들은 먼저,
민법 제651조 제1항,
제2항에 따라 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못하고 갱신한 기간도 10년을 넘지 못하는 것이므로, 원고들에 대하여 위 기간을 초과하여 이 사건 임대차계약을 무기한으로 계속 갱신하여 주는 것은 부당하다고 주장하므로 살피건대,
민법 제651조 제1항은 계약으로 임대차기간을 정함에 있어 약정 기간이 20년을 넘을 수 없음을 규정한 것으로서 밀리오레 점포의 임차인들과 같이 2년(내지 5년)의 기간으로 존속기간을 정하였거나 기간의 정함이 없는 임대차에서 갱신할 의무를 부담하는 계약에 관하여는 직접 적용할 수는 없는 것이고,
민법 제651조 제2항에서 갱신한 기간의 제한 외에 그 갱신의 횟수에는 제한을 두고 있지 아니하여 당사자의 의사에 따라서는 갱신의 반복으로 전체 존속기간이 20년 또는 30년을 넘는 것도 가능하므로,
민법 제651조 제1항,
제2항 내지 이 규정들의 입법취지에 비추어 임대차의 존속기간이 20년을 넘을 수 없다는 피고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.
(나) 또한 피고들은, 원고들이 이 사건 소송 진행 중임을 이유로 월차임을 전혀 지급하지 않고 있는데, 적어도 종전 차임에 따라 현재까지의 월차임을 변제제공 내지 공탁하지 아니한 원고들에 대하여는 임차권의 존속이 인정될 수 없다고 주장하므로 살피건대, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 임대분양된 점포의 임차인들 다수는 종전 차임을 공탁하고 있고 일부 임차인의 경우에는 이러한 공탁 내지 변제제공도 하지 않고 있기는 하나, 이는 당해 점포의 임대인들이 2000. 8. 이후의 차임조정 제의 과정에서 차임인상을 요구하며 종전 차임의 수령을 거절하는 의사를 표시함에 따라 임차인들이 계약관계의 존속 여부가 불투명한 상황에서 소송을 통해 법원에 의한 계약관계의 존속 여부나 적정 차임의 확정을 기대하면서 차임지급을 유예하거나 종전 차임에 따른 공탁을 하고 있는 것으로 보이므로(특히, 공탁하지 않는 임차인의 다수는 그 임대인들이 임차인의 관여 없이 직접 전차임을 수령하고 있거나 그 밖의 사정으로 임차인의 사용·수익이 사실상 제한 받고 있는 상황에 기인한 것으로 보인다), 이러한 사정들에 비추어 보면 가사 일부 원고들이 종전 차임에 따른 공탁 등을 하지 않았다고 하더라도 차임지급과 관련하여 채무불이행 책임을 물을 수는 없다 할 것이다.
따라서 피고들의 위 주장도 받아들일 수 없다.
(다) 또한 피고들은, 이 사건 임대분양계약에서는 임차인은 임대인과 합의 하에서만 임차권을 양도할 수 있다고 규정하고 있고(임대분양계약 제3조),
민법 제629조에서 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 규정하고(이를 위반할 때에는 해지권이 발생한다) 있으므로, 위와 같은 임대분양계약의 내용 내지 법규정에 위반되는 원고들의 주장은 허용될 수 없다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 임대차계약서가 작성된 임차인의 경우에는 그 계약서에서 임차인이 임차권을 타인에게 양도 시 임대인은 명의변경을 하여 준다고 명시하였고(임대차계약 제3조), 임대차계약서가 작성되지 않은 임차인의 경우에도 임대분양계약이 임차인에게 임차권의 처분 내지 활용을 통한 투자금의 회수를 보장하는 취지라고 할 것이므로(위 민법 규정은 당사자의 의사에 따라 적용 배제가 가능한 임의규정이다), 피고들의 위 주장도 이유 없다.
나. 차임증액의 제한 여부
나아가 원고들은, 앞서와 같은 밀리오레 점포의 특수성으로 인하여 피고들과 사이의 임대차는, 위와 같이 존속이 보장된 계약기간 동안 별지(4) 임대차관계 내역표 ④항 기재 임대차보증금 및 별지(5) 차임내역표 ③항 기재 월차임으로 고정된 것이고, 차임을 증액하더라도 매년 정부발표 물가인상(인하)율만을 기준으로 월차임(내지 임대차보증금)을 정하거나 또는 해당 점포의 객관적 임료를 기초로 별지(6) 임료비율(투자비율)표 ②항 기재 각 임료비율에 의하여서만 월차임을 정할 의무가 있다고 주장한다.
살피건대, 차임조정의 기준과 관련하여 임차인들과 재건축조합과 사이에 체결된 임대분양계약에서 원고들이 주장하는 요소들만으로 변동폭을 제한하기로 약정되었음을 인정할 아무런 증거가 없고, 앞서 인정한 임대분양의 제반 특성만으로 이를 인정할 수도 없으므로, 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다(뒤의 반소청구에 관한 판단에서 보는 바와 같이 적정차임은 원고들이 주장하는 요소들을 포함하여 그 동안 임차인들이 전대 등을 통하여 얻은 수익의 정도, 주변의 동종 또는 유사업종 상가의 사례, 공조공과의 증감 기타 제반 사정을 모두 감안하여 정하여야 할 것이다).
다. 소결
따라서 원고들의 본소 청구 중 원고들이 차임연체 등의 채무불이행이 없는 한 피고들은 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임대차계약이 존속하는 동안 원고들은 그 임차권을 피고들의 동의 없이도 양도하거나 전대할 수 있는 지위에 있다 할 것이고, 피고들이 이를 다투고 있는 이상 그 확인의 이익도 인정되나, 피고들에게 차임조정에 있어 물가변동율 내지 투자비율에 의한 제한의무가 있음의 확인을 구하는 부분은 받아들일 수 없다.
3. 반소 청구에 관한 판단
가. 적정차임의 기준
피고 이기하 등 별지(5) 차임내역표 ②항 기재 피고들은, 같은 내역표 ①항 기재 원고들과의 임대차계약관계가 종료되지 않았다면 예비적으로 종전 차임은 이후의 경제사정의 변동으로 더 이상 상당하지 않게 되어 2000. 8.경 차임증액청구권을 행사하였으므로 해당 원고들은 반소 청구취지 기재와 같이 증액된 차임지급의무가 있다고 주장한다.
살피건대, 앞서 인정한 바와 같이 위 피고들을 포함한 임대분양의 임대인들은 대다수가 밀리오레 점포가 개장된 지 2년이 되던 2000. 8.경부터 종전 차임의 조정을 요구하며 제계약을 체결할 것을 요구하여 왔는바, 이러한 요구는 결국
민법 제628조가 규정한 차임증액청구권를 행사한 것으로 봄이 상당하다.
따라서 2000. 8.을 기준으로 종전 약정 차임의 상당성 및 그렇지 않은 경우의 상당한 차임액수에 관하여 보건대, 앞서 인정한 바와 같은 경위로 당초 차임이 낮게 책정된 점[2년 동안 상가가 상당히 활성화되었음을 감안하더라도 당심 감정인 허장식의 임료감정결과(별지(5) 차임내역표 ④항 기재 참조)에 비추어 매우 저렴한 수준으로 보인다], 밀리오레 주위는 두산타워, 프레야타운 등 패션상가 타운을 형성하고 있어 상가로서 주위환경이 양호하고, 교통접근성 또한 우수한 점, 임차인들이 부담한 분양수수료 및 개발촉진비는 임차권의 양도를 통하여 후에 권리금으로 회수할 가능성이 있는 점 등에 비추어 보면, 피고들의 차임증액청구 무렵인 2000. 8.경에는 당초의 차임은 지나치게 적어 더 이상 상당하지 아니하게 되었다고 할 것이고, 한편 위와 같은 사정에, 피고들은 밀리오레 재건축에 있어 자신의 건물과 대지만 출자하였고, 실제 공사비는 원고들 등 수분양자들로부터 지급받은 금원으로 충당된 점, 별지(6) 임료비율(투자비율)표 ⑤항 기재에서 보는 바와 같이 임대분양의 분양대금이 등기분양의 분양대금에 근접하고 있는 점, 이 사건 임대분양계약 당시 밀리오레의 수익성이 불투명하였고, 그에 따른 위험부담은 금원을 투자한 원고들이 더 크다고 보이는 점, 1999. 2. 입점한 인근 두산타워의 경우 5년 기간의 임대분양에서 3년간 차임변경이 없었던 점(제1심 법원의 주식회사 두산타워에 대한 사실조회결과), 1999.부터 2001.까지 매년 물가상승률이 5%를 넘지 않은 점, 임대분양을 받은 임대인들과 임차인들 사이의 여타 소송에서 상당수의 임차인들이 임대분양 상가를 전대하고 있는 현실을 반영하여 전차임의 50%를 임차인이 보유하고 나머지 50%를 임대인에게 월차임으로 지급하는 내용으로 임의조정이 다수 성립된 점 등의 여러 사정을 감안하여 볼 때, 2000. 8. 28.부터 당심 변론종결일까지의 적정 월차임은, 원래의 약정 월차임에다가 위 임료감정결과에 의한 감정임료(임대사례비교법에 따라 산정된 위 감정임료는 임대인이 동일한 임차보증금으로 타에 임대할 경우 기대 가능한 임대수입으로 볼 수 있다)와 약정 월차임 간의 차액의 1/2을 합한 금액으로서 정함이 상당하고, 따라서 2000. 8. 28.부터 2003. 7. 27.까지는 별지(5) 차임내역표 ⑥항 기재 금액으로(같은 기간의 적정차임 합계액은 ⑦항 기재 금액이다), 2003. 7. 28.부터 당심 변론종결일인 2004.12.14.까지는 같은 내역표 ⑧항 기재 각 금액이 된다[약정 월차임과 2000. 8. 기준 감정임료의 차액은 일반적인 임대차에 있어서의 실질적인 임료 상승분으로 보고, 앞서 인정한 바와 같은 밀리오레 임대분양의 특수성을 감안하여 그 상승분(수익증가분)을 양쪽에게 균등하게 보유토록 하며, 기간별 감정임료의 증가분도 그 1/2을 적정 월차임에 반영한다].
다만, 피고들은 이 사건 변론종결일 이후 2005. 7. 27.까지의 차임의 지급도 구하고 있으나, 변론종결일 이후의 차임청구 부분은 장래에 발생하는 이행청구권을 주장하는 것이 되어 장래의 이행의 소에서 요구되는 소송요건인 ‘미리 청구할 필요’가 인정되어야 하나, 원고들이 법원이 정한 적정 월차임의 즉시 이행을 거부할 것이 명백하다는 점을 인정할 자료가 없는 이상, 이 부분 청구는 부적법하다.
나. 직접 수령 전차임 등 공제
(1) 원고 박갑호 등 별지(7) 공탁 및 직접수령 내역(원고주장)서 ②항 기재 원고들은 같은 내역서 ④항 기재와 같이 종전 월차임 기준으로 공탁하였고[다만, 원고 서희정은 15,000,000원을 직접 지급하였음], 또한 그 중 원고 정은숙, 장상식, 김성숙, 김희기가 임차한 점포의 경우 같은 내역서 ⑤항 기재와 같이 해당 점포의 임대인인 피고들이 전차인들로부터 직접 전차임을 수령하고 있으므로 그 금액을 각 공제하여야 한다고 주장한다.
(2) 살피건대, 먼저 피고 박영란, 이금분, 구죽엽, 임재희, 최원석은 별지(5) 차임내역표 ⑨항 기재와 같이 각각 전차임으로 11,200,000원, 12,000,000원, 45,000,000원, 37,300,000원, 28,400,000원을 수령한 사실을 인정하고 있고[원고 김희기는 피고 최원석이 합계 41,600,000원을 수령하였다고 주장하나, 자신이 제출한 갑 제188호증에 의하더라도 지급액이 5,800,000원으로 기재되어 있고, 달리 위 주장을 뒷받침할 증거가 없으므로, 위 피고가 인정하는 28,400,000원을 수령한 것으로 인정한다], 갑 제189호증의 1 내지 50의 각 기재에 의하면 원고 서희정은 피고 윤매근에게 2000. 10.경부터 2004. 10.까지 50회에 걸쳐 300,000원씩 합계 15,000,000원을 송금한 사실이 인정되므로, 이러한 각 수령금은 앞서 인정한 적정차임인 같은 내역표 ⑦, ⑧항의 합계금액에서 공제할 것이고(위 인정 금액 외의 전차임 수령 사실에 관하여 위 원고들의 주장을 인정할 아무런 자료가 없으므로 받아들일 수 없다), 다만 피고 구죽엽, 임재희, 최원석은 그 수령금이 위 적정차임의 합계액을 초과하고 있음이 계산상 명백하므로, 위 피고들의 원고 장상식, 김성숙, 김희기에 대한 반소 청구 부분은 받아들일 수 없다.
(3) 나아가 위 공탁금 공제주장에 관하여 살피건대, 위 원고들이 공탁한 금액이 종전 차임을 기준으로 한 것이어서 앞서 인정한 적정차임인 별지(5) 차임내역표 ⑦, ⑧항의 합계금액에 미치는 못함이 명백하여 일부공탁으로서 그 변제효력을 인정할 수 없으며, 달리 임대인인 피고들이 이를 수령하였음을 인정할 자료가 없는 이상, 위 공탁금은 원고들의 채무액에서 공제할 수 없다.
(4) 따라서 원고들 중 장상식, 김성숙, 김희기를 제외하고 나머지 원고들이 해당 피고들에게 지급할 적정차임의 범위는 별지(5) 차임내역표 ⑦항 기재 차임합계금과 2003. 7. 28.부터 2004.12.14.까지 매월 같은 내역표 ⑧항 기재 차임비율에 의한 금원을 합한 금액이고, 다만, 원고 현월숙, 서희정, 정은숙은 같은 내역표 ⑨항 기재 수령금을 각 공제한 금원이 된다(같은 내역표 ⑩항 참조).
[앞서 본 바와 같이 피고들은 이 사건 본소청구로 임대차계약이 종료되지 않았음이 확인됨을 전제로 차임의 반소청구를 하고 있으므로, 본소나 항소(제1심에서 원고들의 청구가 기각되었다)를 취하한 원고들에 대한 반소청구 부분은 따로 판단하지 아니한다]
4. 결 론
그렇다면 이 사건 본소 청구 중 원고들과 피고들 사이에, 별지(4) 임대차관계 내역표 기재 ③항 기재 각 점포에 관하여 별지(3) 기재와 같은 내용의 임대차계약관계가 있음의 확인을 구하는 청구 부분은 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 본소 청구는 이유 없으므로 이를 기각하며, 또한 별지(5) 차임내역표 ①항 기재 원고들[원고 장상식, 김성숙, 김희기 각 제외]은 같은 내역표 ②항 기재 피고들[피고 구죽엽, 임재희, 최원석 각 제외]에게, 같은 내역표 ⑦항 기재 각 금원 및 2003. 7. 28.부터 2004.12.14.까지 매월 같은 내역표 ⑧항 기재 각 금원[다만, 원고 현월숙, 서희정, 정은숙에 대하여는 같은 내역표 ⑨항 기재 금원 각 공제]의 비율에 의한 차임을 지급할 의무가 있으므로, 피고들의 이 사건 반소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 반소 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 당심에서의 본소에 관한 청구변경 및 당심에서 추가된 반소청구에 따라 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 김종백(재판장) 이원범 성수제