판례내용
【원고, 항소인】 ○○○ 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 세종 담당변호사 김영빈)
【피고, 피항소인】 주식회사 △△△ (소송대리인 법무법인(유한) 정인 담당변호사 김소희 외 1인)
【제1심판결】 부산지방법원 서부지원 2023. 10. 11. 선고 2022가합101910 판결
【변론종결】2024. 11. 21.
【주 문】
1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
피고는 원고에게 1,300,000,000원과 이에 대하여 2022. 7. 20.부터 2025. 2. 6.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.
4. 제1항 중 금전지급 부분은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 1,300,000,000원 및 이에 대하여 2022. 5. 19.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】 1. 기초사실
가. 이 사건 토지
1) 창원시 (이하 생략) 소재 □□일반산업단지는 2006. 4. 6. 당시 시행되던 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 만들어진 일반산업단지인데, 시행자는 유한회사 ◇◇◇(진해시가 창원시로 통합됨에 따라 상호가 유한회사 ☆☆☆로 변경되었다)이었고, 관리기관은 창원시이다.
2) 창원시 (지번 1 생략) 공장용지 16441.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)는 □□일반산업단지 안에 있는 토지인데, □□일반산업단지 관리기본계획상 용도가 ‘기타 운송장비 제조업’이어서 운송장비 제조업체만 입주할 수 있다.
3) ▽▽▽ 주식회사(이하 ‘소외 1 회사’라 한다)는 2009. 1. 30. 유한회사 ☆☆☆로부터 이 사건 토지를 분양받은 후 창원시와 입주계약을 체결하고, 2009. 9. 30. 선체블럭 제조를 위한 공장을 설립한 다음, 2010. 8. 25. 위 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 피고의 이 사건 토지 소유권 취득
1) 이 사건 토지는 2021. 5. 20. 주식회사 ◎◎은행의 임의경매신청으로 임의경매절차가 개시되었는데(창원지방법원 2021타경104951), 부동산 매매 및 임대업, 철강 제조 및 서비스업 등을 영위하는 회사인 피고는 2022. 1. 12. 소외 1 회사와 위 토지를 100억 원에 매수하는 매매계약을 체결하고, 같은 달 28. 소유권이전등기를 마쳤다(주식회사 ◎◎은행은 2022. 2. 16. 임의경매신청을 취하하였다).
2) 피고는 이 사건 토지의 소유권을 취득한 이래 현재까지 관리기관인 창원시와 입주계약을 체결하지 않았다(이 사건 소송계속 중인 2023년 3월경 창원시에 입주계약신청서를 제출하였다).
다. 이 사건 매매계약
1) 원고는 컨테이너 창고업 등을 영위하는 회사인데, 컨테이너 보관용 물류부지를 찾고 있던 중 2022. 5. 18. 피고와 사이에 피고가 원고에게 이 사건 토지를 130억 원에 매도하고, 원고는 계약당일 계약금 13억 원을, 2022. 8. 18. 소유권이전등기와 상환으로 잔금 117억 원을 지급하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 계약금 13억 원을 지급하였다. 이 사건 관련 부분은 아래와 같다.
이 사건 매매계약(갑2) 제3조 [제한물권 등의 소멸] 매도인은 위 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나 제세공과금 기타 부담금의 미납 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다. 제6조 [채무불이행과 손해배상의 예정] 매도인 또는 매수인은 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. [특약사항] 6. 매도인은 계약금 지급 후 토지사용승낙 등을 허가하기로 하고, 필요한 서류를 제공하기로 한다. 7. 잔금일은 협의 하에 한 달 정도를 당겨질 수 있다.
2) 원고는 2022. 7. 중순경 피고에게 이 사건 매매계약이 무효이니 계약금을 반환해달라는 내용증명우편을 보내었고, 이에 피고는 2022. 7. 19. 원고에게 위 매매계약은 무효가 아니니 2022. 8. 18.까지 잔금을 지급하라는 내용증명우편을 보내었다. 원고가 잔금을 지급하지 않자, 피고는 2022. 8. 23. 원고에게 원고의 이행거절을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용증명우편을 보내었다.
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑1~3, 을1(가지번호 있는 증거는 가지번호 포함), 변론 전체의 취지
2. 청구원인
이 사건 매매계약은 아래와 같은 이유로 무효이거나 취소, 해제되었으므로 피고는 원고로부터 받은 계약금 전부 또는 일부를 부당이득으로 반환하여야 하고, 설령 그렇지 않다 하더라도 손해배상예정액은 부당하게 과다하여 감액되어야 하므로 피고는 원고에게 감액된 금액을 반환하여야 한다.
가. 이 사건 매매계약은 강행법규위반으로 무효
이 사건 매매계약은 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 ‘산업집적법’이라 한다) 제40조의2 제1항을 위반하여 무효이다. 설령 그렇지 않다 하더라도 이 사건 매매계약상의 매매대금 중 산업집적법 제40조의2 제2항 소정의 양도금액을 초과하는 부분은 무효이고, 그 결과 계약금도 그에 비례하여 1,051,470,588원으로 감액되므로, 계약금 13억 원 중 위 금액을 초과한 248,529,412원은 피고의 부당이득이 된다.
나. 부작위에 의한 기망행위를 이유로 이 사건 매매계약 취소
피고는 산업집적법에 따라 이 사건 토지의 처분상대방 및 처분가격이 제한되고, 소외 1 회사가 유한회사 ☆☆☆에 부담금 108,090,353원을 체납하였다는 것을 원고에게 고지해줄 신의칙상 의무가 있음에도 이를 고지하지 않은 채 이 사건 매매계약을 체결하였다. 원고는 피고가 한 부작위에 의한 기망을 이유로 매수의 의사표시를 취소한다.
다. 착오를 이유로 이 사건 매매계약 취소
원고는 이 사건 토지를 컨테이너물류사업부지로 사용할 수 있다고 착오하여 이 사건 매매계약을 체결하였다. 이 사건 매매계약 체결 당시 원고가 이 사건 토지를 컨테이너물류사업부지로 사용하려는 것이 표시되었고, 설령 그렇지 않다 하더라도 피고는 원고의 착오를 알면서 이를 이용하여 위 매매계약을 체결하였다. 원고는 이를 이유로 매수의 의사표시를 취소한다.
라. 피고의 채무불이행을 이유로 한 계약해제
소외 1 회사가 유한회사 ☆☆☆에 체납한 부담금 108,090,353원은 이 사건 매매계약 제3조의 ‘기타 부담금’에 해당한다. 원고의 잔금지급의무는 피고가 위 체납금을 납부하여 부담이 없는 완전한 소유권을 이전할 의무와 동시이행관계에 있으므로 원고가 잔금지급일인 2022. 8. 18.까지 잔금을 지급하지 않았다고 하더라도 이는 채무불이행에 해당하지 않고, 피고의 2022. 8. 23. 자 계약해제는 부적법하여 효력이 없다. 오히려 피고가 체납금 지급을 거부하였는바, 이는 이행거절에 해당하므로 원고는 이를 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다.
마. 손해배상예정액의 감액
설령 앞선 위 주장들이 모두 이유 없다 하더라도, 이 사건 매매계약의 체결 경위 등 제반사정을 종합하면 이 사건 매매계약상의 손해배상예정액, 즉 계약금 상당인 13억 원은 부당하게 과다하므로 감액되어야 한다.
3. 강행법규위반 무효 주장에 대한 판단
가. 관련 법령
별지 관련 법령 기재와 같다.
나. 판단
1) 소외 1 회사가 2009. 1. 30. 이 사건 토지를 분양받은 후 창원시와 입주계약을 체결하고, 2009. 9. 30. 선체블럭 제조 공장을 설립한 다음, 2010. 8. 25. 위 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 사실, 피고가 2022. 1. 12. 소외 1 회사와 위 토지를 100억 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 같은 달 28. 소유권이전등기를 마친 후, 2022. 5. 18. 원고와 이 사건 매매계약을 체결한 사실, 피고가 현재까지도 창원시와 입주계약을 체결하지 않은 사실은 기초사실에서 본 바와 같다.
2) 한편 산업집적법 제40조의2 제1항, 산업집적법 시행규칙 제41조에 따르면, 공장설립 등 완료신고 또는 사업개시의 신고 후 5년이 지난 입주기업체로부터 산업용지를 양도받은 자는 그 취득한 날부터 3개월 기간 내에 입주계약을 체결하지 못하는 경우 그 기간이 지난 날부터 6개월 내에 산업용지를 관리기관에 양도하여야 하고 관리기관이 매수할 수 없을 때에는 관리기관이 매수신청을 받아 선정한 다른 기업체나 유관기관에 양도하여야 한다.
3) 결국 이 사건 매매계약은 피고가 공장설립 등 완료신고 후 5년이 지난 소외 1 회사로부터 이 사건 토지의 소유권을 취득하여 3개월 내에 관리기관인 창원시와 입주계약을 체결하지 아니한 채 관리기관 등이 아닌 원고와 체결한 매매계약이어서 산업집적법 제40조의2 제1항을 위반한 것인바, 산업집적법 제40조의2 제1항은 아래와 같은 이유에서 단속규정이 아니라 효력규정인 강행법규라고 봄이 타당하므로, 위 매매계약은 효력규정인 강행법규를 위반하여 무효이다.
가) □□일반산업단지 개발의 근거 법률인 산업입지 및 개발에 관한 법률은 산업입지의 원활한 공급과 산업의 합리적 배치를 통하여 균형 있는 국토개발과 지속적인 산업발전을 촉진함으로써 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하고, 산업단지개발을 위하여 토지수용까지 허용하는바, 공익성이 매우 높다.
나) 산업집적법 또한 산업의 집적을 활성화하고 공장의 원활한 설립을 지원하며 산업입지 및 산업단지를 체계적으로 관리함으로써 지속적인 산업발전 및 균형 있는 지역발전을 통하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위하여 산업집적법과 그 시행령은 산업단지의 입주자격을 제한하고, 산업용지가 입주계약의 용도에 사용되지 않는 경우에는 관리기관이 그 용지를 환수할 수 있도록 하고 있다(산업집적법 제41조).
다) 산업집적법령은 산업용지를 분양받은 입주기업체가 공장설립 등의 완료신고 전, 사업개시의 신고 전 또는 각 신고 후 5년 이내에 산업용지를 처분하는 경우는 물론 입주기업체로부터 산업용지를 양도받은 자가 일정기간 내에 입주계약을 체결하지 못하는 경우에는 해당 산업용지를 관리기관 등에 양도하도록 하고 있고, 관리기관에의 양도금액 또한 취득가격에 취득일부터 양도일까지의 생산자물가총지수를 곱하여 계산한 금액, 산업용지의 취득에 소요된 취득세 그 밖의 제세공과금을 더한 금액으로 엄격히 제한하고 있다. 나아가 입주기업체나 산업용지 양수인이 관리기관 등이 아닌 자에게 양도한 경우를 형사처벌의 대상으로 삼고 있고, 그 법정형 역시 징역 5년 이하 또는 벌금 5,000만 원 이하로 상당히 높다. 이는 토지수용과 같은 강제적 취득 수단 등까지 동원하여 조성된 산업용지가 투기의 대상이 되지 못하게 함으로써 위 각 법령의 목적을 달성하고 고도의 공익을 추구하려는 입법자의 확고한 의사가 반영된 결과라 할 것이다.
라) 어떤 토지가 국가산업단지 또는 일반산업단지 내에 있는지 여부는 누구든지 쉽게 확인이 가능하고, 나아가 국가산업단지이든 일반산업단지이든 산업단지 내 산업용지의 양도가 법으로 제한되거나 금지됨은 건전한 사회상식을 가진 일반인이라면 누구나 쉽게 예상할 수 있으며, 특히 기업체나 회사라면 더욱 그러하다는(오히려 위와 같은 제한이나 금지가 있음을 구체적으로 알고 있을 경우가 훨씬 더 많을 것이다) 점을 고려하면, 산업집적법 제39조 제1항이나 제40조의2 제1항을 위반하여 체결한 매매계약을 무효로 하더라도 거래안전이 해쳐질 위험이 적다.
마) 산업집적법은 산업집적을 활성화하고, 산업단지를 체계적으로 관리하기 위한 법률이다. 여기서 산업집적이란 기업, 연구소, 대학 및 기업지원시설이 일정 지역에 집중함으로써 상호연계를 통하여 상승효과를 만들어 내는 집합체를 형성하는 것을 말하는 것인데(산업집적법 제2조 제6호), 이를 위해서는 산업용지가 산업단지 관리기본계획으로 정해진 용도에 맞게 이용되어야 하고, 투자 또는 투기 목적의 거래대상이 되어서는 아니 된다.
바) 대법원 1994. 10. 25. 선고 94다35527 판결은 입주기업체 갑(피고)이 사업시행자로부터 산업단지 내 700평을 분양받기로 하였으나 그 분양대금 전부를 마련하지 못하자 평소 자신에게 사업자금을 빌려주었던 을(원고)에게 350평을 매수할 것을 제의하였고, 을이 그에 응하여 분양대금 절반 이상을 실제로 부담하였으나 갑이 소유권이전등기를 해주지 않자 을이 갑을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 청구한 사안으로, 당시 시행되던 공업배치및공장설립에관한법률 제39조 제1항, 제52조 제8호에 의하면, 공업단지 안에 입주한 입주기업체가 공장설립을 완료하기 전에 분양받은 공단용지 및 공장 등을 처분하고자 할 때에는 공업단지의 관리업무를 수행하는 관리기관에 양도하여야 하고, 이에 위반하여 양도한 경우에는 형사처벌을 받도록 규정되어 있지만, 위와 같은 공단용지의 처분제한규정은 단속규정에 불과하여 이에 위배된 양도계약의 사법상의 효력까지 무효가 되는 것은 아니라고 판단하였다.
그러나 당시 시행되던 위 법률은 입주기업체 또는 지원기관의 산업용지 등 양도만 형사처벌의 대상으로 하고, 이 사건과 같이 입주기업체로부터 산업용지를 양수한 자가 일정 기간 내에 입주계약을 체결하지 않고 관리기관 등이 아닌 자에게 양도하는 경우까지 형사처벌의 대상으로 하지 않는 등 위 법률과 산업집적법의 규정 내용이 서로 다르고(위 판결의 사안 또한 이 사건과 같다고 볼 수 없다), 위 법률이 시행되던 때보다 국제적인 경쟁이 훨씬 더 심화된 현 상황에서 위 판결과 달리 산업집적법 관련 규정을 엄격히 해석할 필요가 있다(산업용지의 투기적 거래는 산업용지에 입주할 기업의 산업용지구입비용 상승을 초래하여 국제경쟁력을 떨어뜨릴 수밖에 없다).
4) 피고는 향후 조선기자재 산업이 호황을 누릴 것으로 예상하고 조선기자재 산업과 관련한 공장을 설립하고자 이 사건 토지를 매수하였다고 주장하나, 이를 인정할만한 아무런 증거가 없다. 오히려 기초사실에서 본 바와 같이 피고는 부동산 매매 및 임대업, 철강 제조 및 서비스업 등을 영위하는 회사로 이 사건 토지에 입주할 수 없었고, 소외 1 회사로부터 주식회사 ◎◎은행의 근저당권실행으로 임의경매 진행 중이던 이 사건 토지의 소유권을 취득한 후 3개월 남짓 지나 100억 원에 매수한 이 사건 토지를 130억 원에 매도하는 이 사건 매매계약을 체결한 점 등을 종합하면, 피고는 입주목적이 아니라 투자목적으로 이 사건 토지를 매수하였다고 보는 것이 더 자연스럽다.
다. 소결론
이 사건 매매계약은 효력규정인 강행법규를 위반하여 무효이므로 피고가 원고로부터 받은 계약금 13억 원은 법률상 원인 없이 취득한 것이 된다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득반환으로 위 계약금 상당인 13억 원과 이에 대하여 2022. 7. 20.부터(원고는 이 사건 계약금이 지급된 다음날부터 지연손해금의 지급을 구하나, 부당이득반환채무는 기한의 정함이 없는 채무이므로 이행청구를 받은 다음날부터 지연손해금이 발생한다. 그리고 원고가 2022. 7. 중순경 보낸 계약금반환요구 내용증명우편이 언제 피고에게 도달하였는지를 확인할 증거가 없는 이상, 피고가 위 내용증명우편에 대응하여 원고에게 이 사건 매매계약의 유효와 잔금지급을 주장하며 내용증명우편을 보낸 2022. 7. 19.에 원고의 위 내용증명우편이 피고에게 도달한 것으로 본다) 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2025. 2. 6.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(이 사건 매매계약이 강행법규위반으로 무효라는 원고의 주장을 받아들이는 이상, 원고의 나머지 주장들에 대하여는 판단하지 아니 한다).
4. 결론
원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 피고에 대하여 위 인정금액의 지급을 명하고, 원고의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 관련법령 생략]
판사 박운삼(재판장) 배동한 추경준