사기·업무상배임·민간임대주택에관한특별법위반·사문서위조·위조사문서행사·공인중개사법위반·자격모용사문서작성·자격모용작성사문서행사·횡령·사기방조

【피 고 인】 피고인 1 외 2인

【상 고 인】 검사

【변 호 인】 변호사 안승만

【원심판결】 대전지법 2025. 3. 19. 선고 2021노4099, 2023노9, 1063, 2024노2515, 2909 판결, 2022초기332, 1267, 1315, 1907 배상명령신청

【주 문】

원심판결 중 피고인들에 대한 사기(피고인 1에 대한 제3 제1심 「2022고단1793」 무죄 부분 제외), 공인중개사법 위반죄 부분 및 피고인 1, 피고인 2에 대한 「민간임대주택에 관한 특별법」 위반죄 부분, 피고인 3에 대한 사기방조 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 대전지방법원에 환송한다. 검사의 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.

1. 피고인들에 대한 사기(피고인 1에 대한 제1 제1심 이유무죄 부분 및 제3 제1심 「2022고단1793」 무죄 부분 제외) 부분에 관하여

가. 이 부분 공소사실 요지

1) 피고인들의 임대차계약 관련 사기

피고인 1, 피고인 2는 2013. 8. 7.경 주식회사 ○○○를 설립한 다음, 피고인 1은 대표이사, 피고인 2는 이사로 재직하면서 회사를 함께 운영해 왔다. 피고인 3은 2014년경부터 주식회사 ○○○ 천안 사무실에서 임대관리부 부장으로 근무하다가, 2016년 초순경부터 광명, 시흥에 있는 오피스텔 임대관리를 총괄한 사람이다.

피고인들은 주식회사 ○○○와 주식회사 ○○○ 폐업, 해산 후 피고인 1 명의로 사업자등록한 ‘○○○’(이하 주식회사 ○○○와 통칭하여 ‘○○○’라 한다)를 운영하면서 도시형 생활주택과 오피스텔 등을 소유하고 있는 부동산 임대인들과의 사이에, 피고인들이 임대인들 소유의 부동산에 대한 임대차계약 체결 등 부동산을 위탁관리하되 피고인들이 임대인들을 대리하여 임대차계약을 체결한 경우 이른바 ‘보장금’(임대차보증금 및 월차임)을 임대인들에게 지급하고 피고인들은 임차인들이 지급하는 최초 1개월분 차임을 임대인들로부터 수수료로 지급받는 내용의 ‘영업위탁계약’을 체결하여 다수의 부동산을 관리해 왔다.

피고인들은 부동산 소유자들과 그와 같은 취지의 ‘영업위탁계약’을 체결한 후 소유자들을 대리하여 피해자들에게 이들 부동산을 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.

그러나 사실은 ○○○가 설립될 무렵부터 회사가 보유한 자산이 전혀 없었고, 임차인들로부터 지급받는 임대차보증금이 유일한 수입원이었으며, 그 임대차보증금에서 임대인들에게 지급해야 하는 ‘보장금’을 공제하고 남은 임대차보증금으로 임대인들에게 지급할 차임, 회사 운영비, 인건비 등에 충당하는 상황이었으므로 이와 같은 사업구조로는 수익을 창출할 수 없었을 뿐만 아니라 임대인들에게 약정한 ‘보장금’도 정상적으로 지급하지 못하고 임대차계약이 종료된 임차인들에게 임대차보증금을 반환할 수 없게 되자 피고인 1은 자금 마련을 위하여 2015년 하반기부터 분양사업과 음식점 프랜차이즈 사업을 시작하였으나 그 사업의 운영자금은 전적으로 임차인들로부터 받은 임대차보증금으로 충당하였고 임대인들에 대한 차임 지급, 회사 운영비 등은 신규 임차인들이 지급한 임대차보증금으로 이른바 ‘돌려막기’를 하는 상황이었으므로 그 사업에서 막대한 순수익이 발생하지 않는 한 임대차계약이 종료된 임차인들에 대한 임대차보증금의 반환이 불가능하였고, 나아가 임차인들이 ○○○로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있는지 여부는 오로지 피고인 1이 임대차보증금으로 추진하는 사업의 성패에 달려 있었으므로 피고인들이 소유자들을 대리하여 부동산을 피해자들에게 임대하고 임대차보증금을 지급받더라도 임대차계약 종료 시 피해자들에게 정상적으로 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다.

그럼에도 불구하고 피고인들은 피해자들에게 이와 같은 사실을 모두 숨긴 채 마치 정상적으로 임대차보증금을 반환할 것처럼 행세하면서 임대차계약을 체결하여 이에 속은 피해자들로부터 임대차보증금 및 월차임을 교부받았다.

이로써 피고인들은 공모하여 피해자들을 기망하여 재물을 교부받았다.

2) 피고인 2의 사적 유용 목적 사기

피고인 2는 임차인들로부터 받을 보증금을 ○○○의 계좌가 아닌 피고인 2 명의의 개인 계좌로 송금받아 사적 용도로 소비할 의사였고, 피고인 2가 보유한 자금도 전혀 없는 상황에서 ○○○도 자금 사정이 어려웠으므로 피고인 2가 임대인들을 대리하여 임대인들 소유의 부동산을 임차인들에게 임대하고 임대차보증금을 지급받더라도 임대차계약 종료 시 임차인들에게 정상적으로 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다.

그럼에도 불구하고 피고인 2는 피해자들에게 이와 같은 사실을 숨긴 채 마치 정상적으로 임대차보증금을 반환할 것처럼 행세하면서 임대차계약을 체결하여 이에 속은 피해자들로부터 피고인 2가 사용하는 개인 계좌로 임대차보증금 명목의 돈을 교부받아 편취하였다.

3) 피고인 3의 사적 유용 목적 사기

피고인 3은 ○○○ 시흥, 광명 사무소 팀장 등으로 재직하면서 임대인들과 ‘영업위탁계약’을 체결한 후 다수의 부동산을 관리해 오던 중, 임대차계약이 종료된 임차인들에 대한 임대차보증금의 반환이 불가능하고, 더욱이 당시 피고인 3은 임대인들과 ‘영업위탁계약’을 체결한 후 임대인들 소유의 부동산을 임차인들에게 임대하고 임차인들로부터 받을 임대차보증금을 ○○○가 아닌 피고인 3이 교부받아 이를 사적 용도로 소비할 의사였고, 피고인 3이 보유한 자금도 전혀 없는 상황에서 ○○○도 자금 사정이 어려웠으므로 피고인 3이 임대인들을 대리하여 임대인들 소유의 부동산을 임차인들에게 임대하고 임대차보증금을 지급받더라도 임대차계약 종료 시 임차인들에게 정상적으로 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다.

그럼에도 불구하고 피고인 3은 피해자들에게 이와 같은 사실을 숨긴 채 마치 정상적으로 임대차보증금을 반환할 것처럼 행세하면서 임대차계약을 체결하여 이에 속은 피해자들로부터 피고인 3이 사용하는 개인 계좌로 임대차보증금 명목의 돈을 교부받아 편취하였다.

나. 원심 판단 요지

원심은 다음과 같은 이유로 이 부분 공소사실을 유죄로 판단한 제1심판결을 파기하고 무죄를 선고하거나, 무죄를 선고한 제1심판결을 그대로 유지하였다.

피고인들은 임대차 종료 시 피해자들에게 임대차보증금을 반환할 의무를 지는 임대차계약 당사자가 아니라 대리인일 뿐이므로, 피고인들이 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었던 사실을 숨겼다 하더라도 이를 기망행위로 볼 수 없고, 주택임대차보호법에 의하여 임대목적물의 담보가치가 확보되는 이상 담보가치에 영향을 끼치는 사정에 관하여 기망한 것도 아니므로 기망행위를 인정할 수 없다.

다. 대법원 판단

1) 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.

가) 피고인들은 피해자들과 임대차계약 체결 시 ‘임대차보증금 반환에 대한 책임은 ○○○에서 책임지기로 한다.’는 등 ○○○가 피해자들에게 임대차보증금을 반환한다는 별도의 특약을 하였다. 따라서 ○○○는 피해자들에게 특약에 따른 임대차보증금 반환의무를 부담하고, 이는 임대차계약상 임대인이 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하는 것과 중첩된 별개의 특약상 의무로 볼 수 있다. 그뿐만 아니라 ○○○는 임대인들과 체결한 영업위탁계약상으로도 ○○○가 피해자들에게 임대차보증금을 반환하기로 약정하였다.

나) 피고인 1이 ○○○를 설립할 무렵부터 피고인들 또는 업체가 보유한 자산은 전혀 없었고, 업체는 설립 이후 지속적으로 적자 상태였다. 피고인들은 피해자들과 임대차계약을 체결하면서 임대인들과의 영업위탁계약에서 정한 보장금(임대차보증금 및 월차임)과 달리 더 높은 금액을 임대차보증금으로 정하여 수령한 다음 임대인들에 대한 보장금(월차임) 지급, 기존 임차인들에 대한 임대차보증금 반환, 피고인 1이 운영하는 별도 사업자금 등에 ‘돌려막기’ 식으로 사용하였으나, 피해자들에게는 이와 같은 사실을 제대로 고지하지 않았다.

다) 대부분의 임차인들은 임대인의 연락처조차 알지 못하는 등 임대인과 직접 연락 없이 피고인들과 임대차계약을 체결하였고, 임대차보증금도 피고인들에게 직접 지급하였다.

2) 이러한 사실관계에 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 임차인들에게 ○○○의 임대차보증금 반환 의사 및 능력은 임대차계약 체결 여부를 판단하는 중요한 전제가 되는 사실이었다고 볼 수 있고, 피고인들이 이에 관하여 고지하지 않은 것은 사기죄의 기망행위에 해당한다.

가) 피해자들로서는 만약 ○○○가 보유한 자산이 전혀 없고 임차인들로부터 지급받는 임대차보증금이 유일한 수입원이었으나 사업구조상 임대차보증금만으로는 수익을 창출할 수 없어 신규 임차인들이 지급한 임대차보증금을 피고인 1의 분양사업과 음식점 프랜차이즈 사업 운영자금, 임대인들에 대한 보장금 지급, 기존 임차인들에 대한 임대차보증금 반환 등에 ‘돌려막기’하는 상황이었고, 이 때문에 피고인들이 임대인들에게 약정한 보장금보다 많은 임대차보증금을 임차인들로부터 지급받는 것임을 고지받았더라면, 임대차계약 종료 시 임대인과 임대차보증금에 관한 분쟁이 생기거나 임대차보증금을 반환받지 못할 가능성에 대하여 추가 고려하였을 것이고, 임대차계약을 체결하지 않았거나 적어도 동일한 조건으로 계약을 체결하지는 않았을 것이다.

나) 금원 편취를 내용으로 하는 사기죄에서는 기망으로 인한 금원 교부가 있으면 그 자체로써 피해자의 재산침해가 되어 바로 사기죄가 성립하고, 상당한 대가가 지급되었다거나 피해자의 전체 재산상에 손해가 없다 하여도 사기죄 성립에는 그 영향이 없다(대법원 2007. 1. 25. 선고 2006도7470 판결, 대법원 2007. 10. 11. 선고 2007도6012 판결 등 참조). 이와 같은 판단은 피해자들이 사후적으로 임대인에 대한 민사소송이나 임대목적물에 대한 경매절차 등을 통해 임대차보증금을 반환받았다 하더라도 마찬가지이다.

3) 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 가.의 1)항 기재 공소사실을 유죄로 판단한 제1심판결을 파기하고 무죄를 선고하거나, 무죄를 선고한 제1심판결을 그대로 유지하였다. 이러한 원심판단에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 사기죄 성립에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 검사의 상고이유는 이유 있다.

4) 나아가 직권으로 살피건대, 피고인 2, 피고인 3은 제1심 및 원심에서 사적 유용 목적으로 피해자들로부터 임대차보증금 명목의 돈을 편취하였다는 공소사실을 모두 인정하였을 뿐만 아니라, 이 부분 공소사실에 대하여는 임대차보증금 반환 의사 및 능력에 관한 기망행위가 인정될 여지가 큼에도 불구하고, 원심은 이 부분 공소사실에 대하여 아무런 이유를 설시하지 아니한 채 이를 유죄로 판단한 제1심판결을 파기하고 무죄를 선고하였다. 이러한 원심판단에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 사기죄 성립에 관한 법리오해, 이유불비로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

2. 피고인들에 대한 업무상배임(피고인 1, 피고인 3에 대한 공소기각 부분, 피고인 1에 대한 제3 제1심 이유무죄 부분 제외) 부분에 관하여

원심은 영업위탁계약상 ○○○가 영업위탁 목적물인 부동산을 실제로 임차인들에게 임대할 때 위탁자와 사전에 약정한 보장금(임대차보증금 및 월차임)과 무관하게 임대차보증금 및 월차임을 별도의 액수로 정하여 임대할 수 있다는 특약사항이 있었음을 이유로 이 부분 공소사실을 유죄로 판단한 제1심판결을 파기하고 무죄를 선고하거나, 무죄를 선고한 제1심판결을 그대로 유지하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심판단에 논리와 경험 법칙을 위반하여 자유심증주의 한계를 벗어나거나 업무상배임죄 성립 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

3. 피고인 3에 대한 사기방조 부분에 관하여

가. 이 부분 공소사실 요지

피고인 3은 ○○○ 이사로서, 2016. 3.경 ○○○ 광명 사무실에서 임대관리 업무를 담당하던 중 2017. 5.경부터 ○○○ 천안 사무실에서 파견 나온 직원 공소외 1과 같이 광명, 시흥 소재 사무실에서 함께 근무하였다.

○○○의 이사인 피고인 2는 사실은 ○○○에서 오피스텔 임차인들과 임대차계약 체결 시 임대차보증금을 ○○○ 법인 계좌로 입금받아야 함에도 불구하고, 이를 개인적으로 수령하여 사적으로 유용할 생각으로 2018. 8.경 그러한 정을 모르는 공소외 1에게 지시하여 광명시 소재 (건물명 생략) (호수 1 생략)호에 대한 임대차계약 체결 시 계약서에 보증금 6,000만 원의 입금계좌를 ○○○ 계좌가 아닌 피고인 2 명의 우리은행 통장 예금계좌로 기재하도록 지시하고, 같은 달 29일경 그러한 정을 모르는 임차인인 피해자 공소외 2로부터 전세보증금 명목 6,000만 원을 피고인 2 명의의 예금계좌로 송금받은 것을 비롯하여 그때부터 2019. 3. 28.경까지 총 19회에 걸쳐 같은 방법으로 광명, 시흥 소재 오피스텔에 대한 임대차계약 시 임차인들을 기망하여 보증금 합계 11억 6,000만 원을 송금받았다.

피고인 3은 광명, 시흥 담당자로서 피고인 2가 이와 같이 피해자 임차인들을 기망하여 피고인 2의 개인 예금계좌로 보증금을 수령하여 편취하는 사실을 알면서도 이를 ○○○에 보고하여 바로잡게 하는 등 아무런 조치를 취하지 않고, 오히려 공소외 1에게 계속하여 임대차계약서에 피고인 2의 예금계좌를 기재하도록 지시하는 등 피고인 2의 사기 범행을 용이하게 하여 방조하였다.

나. 원심 판단 요지

원심은 이 부분 공소사실에 관하여 이유를 설시하지 아니한 채 이를 유죄로 판단한 제1심판결을 파기하고 무죄를 선고하였다.

다. 대법원 판단

직권으로 살피건대, 피고인 3은 제1심 및 원심에서 이 부분 공소사실을 모두 인정하였을 뿐만 아니라, 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 따르면 피고인 2가 피해자 임차인들을 기망하여 보증금을 수령하여 편취하는 사실을 알면서도 아무런 조치를 취하지 않고, 오히려 공소외 1에게 계속하여 임대차계약서에 피고인 2의 예금계좌를 기재하도록 지시하는 등 사기방조행위가 인정될 여지가 큼에도, 원심은 이유 기재 없이 이 부분 공소사실을 유죄로 판단한 제1심판결을 파기하고 무죄를 선고하였다. 이러한 원심판단에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 사기방조죄 성립에 관한 법리오해, 이유불비로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 피고인들에 대한 나머지 공소사실에 관하여

가. 원심은 판시와 같은 이유로 피고인들에 대한 사문서위조, 위조사문서행사 및 피고인 1에 대한 사기(제1의 가.항 기재 부분 제외), 자격모용사문서작성, 자격모용작성사문서행사, 횡령 부분 공소사실에 대하여 범죄의 증명이 없다고 보아 무죄로 판단한 제1심판결을 그대로 유지하거나, 유죄로 판단한 제1심판결을 파기하고 무죄를 선고하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 이유 설시에 일부 적절하지 아니한 부분이 있으나, 원심판단에 논리와 경험 법칙을 위반하여 자유심증주의 한계를 벗어나거나 사문서위조 및 행사죄, 사기죄, 자격모용사문서작성 및 행사죄 성립 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

나. 검사는 피고인들에 대한 원심판결 중 제1 제1심 「2021고단2024」 일부 공소기각판결에 대한 원심 검사 항소기각 부분, 제3 제1심 「2022고단3489」 업무상배임의 이유무죄 부분에 대한 원심 검사 항소기각 부분을 제외한 전부에 대하여 상고하였으나, 유죄 부분에 대하여는 상고장이나 상고이유서에 불복이유를 기재하지 않았다.

5. 파기의 범위

원심판결 중 피고인들에 대한 사기(피고인 1에 대한 제1 제1심 이유무죄 부분 및 제3 제1심 「2022고단1793」 무죄 부분 제외), 피고인 3에 대한 사기방조에 대한 무죄 부분은 앞서 본 이유로 파기되어야 한다. 이와 일죄의 관계에 있는 피고인 1에 대한 사기 중 이유무죄 부분도 파기할 수밖에 없다.

피고인들에 대한 이들 무죄 부분을 파기하는 이상, 피고인들에 대한 유죄 부분이 이와 형법 제37조 전단의 경합범 관계에 있어 하나의 형이 정해져야 할 것이므로, 그 한도 내에서 피고인 1, 피고인 2에 대한 「민간임대주택에 관한 특별법」 위반죄, 피고인들에 대한 공인중개사법 위반죄 부분도 함께 파기한다.

6. 결론

원심판결 중 피고인들에 대한 사기(피고인 1에 대한 제3 제1심 「2022고단1793」 무죄 부분 제외), 공인중개사법 위반죄 부분, 피고인 1, 피고인 2에 대한 「민간임대주택에 관한 특별법」 위반죄 부분, 피고인 3에 대한 사기방조 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 검사의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이흥구(재판장) 오석준 노경필(주심) 이숙연