고급주택 중과세 제외는 취득일부터 30일내 용도변경 공사에 착공한 경우이므로 인도일부터 30일이 지나 착공시는 중과세에 해당되는지 여부

【원심판결】 서울고등법원 2016. 9. 30. 선고 2016누38213 판결

【심급】

3심

【세목】

취득세

【주문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고가 부담한다.

【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은상고심절차에 관한 특례법 제4조제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-서울고등법원 2016. 9. 30. 선고 2016누38213 판결】

【주문】 처분청승소

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 2014. 4. 17. 수원지방법원 00지원 2013타경104××호 부동산임의경매절차에서 00시 00구 00동 256-6 대 369.6㎡ 및 위 지상 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 2층 단독주택 1층 184.17㎡(= 주택 부분 154.53㎡ + 주차장 29.64㎡), 2층 108.41㎡, 지하층 66.05㎡(이하 위 건물을 ‘이 사건 건물’이라 하고, 위 토지와 위 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 매수하여 취득하였다.

나. 원고는 2014. 4. 9. 경기도시공사로부터 이 사건 부동산이 기존에 공익사업을 위해 수용된 원고 소유의 부동산을 대체하기 위해 취득한 것임을 확인받고, 2014. 4. 17. 피고에게 구 지방세특례제한법(2015. 12. 29. 법률 제13637호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제73조에 따라 감면된 취득세 2,845,220원, 농어촌특별세 189,680원, 지방교육세 284,520원을 신고 납부하였다.

다. 그런데, 피고가 2014. 9. 17. 이 사건 부동산에 대한 출장조사를 실시한 결과, 이 사건 건물 중 지상1층 주차장 29.64㎡의 출입구가 벽으로 막혀 있고 바닥에 장판이 깔려 있는 등 위 주차장이 주거공간으로 개조되어 있음을 확인하였다.

라. 이에 피고는 위와 같이 주거공간으로 개조된 주차장의 면적까지 포함하면 이 사건 건물의 연면적이 358.63㎡(= 1층 184.17㎡ + 2층 108.41㎡ + 지하층 66.05㎡)로서「지방세법 시행령」제28조제4항 제1호에서 정한 고급주택의 기준인 연면적 331㎡를 초과하므로, 구「지방세특례제한법」제73조제2항에서 정한 취득세 부과대상에 해당한다고 보아, 과세예고 통지를 거쳐 2014. 11. 10. 원고에게 취득세 171,874,610원(가산세 포함), 지방교육세 3,724,900원(가산세 포함), 농어촌특별세 13,222,180원(가산세 포함)을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제6, 7, 18, 19호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 건물 주차장 부분의 불법 증축 사실을 알지 못한 상태에서 이 사건 부동산을 경매를 통하여 취득하였고, 이를 인도받은 2014. 9. 1.로부터 30일 이내에 위 주차장 부분을 원상 복구하였으므로, 이 사건 부동산은「지방세법」제13조제5항 제3호 단서의 규정에 해당되어 고급주택에 해당하지 않는다. 가사 원고가 위 인도일로부터 30일의 기간이 지난 후에 주차장 용도변경 공사에 착공하였다고 하더라도 위와 같이 주차장이 불법 증축되어 고급주택에 해당되는 사실을 뒤늦게 알고, 짧은 기간 안에 바로 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 불법 증축된 주차장을 본래의 용도대로 원상 복구하였으므로, 이 경우까지 취득세 중과세 규정을 적용하는 것은 부당하여(대법원 2012.2.9. 선고 2009두23938 판결참조), 어느 모로 보나 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 살피건대, 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시인 2014. 4. 17. 이 사건 주차장이 주거공간으로 개조되어 있어 그 현황에 의하면 이 사건 건물의 연면적이 358.63㎡가 되는 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 원고 주장에 의하더라도 이 사건 건물 중 불법 증축된 주차장 부분의 용도변경공사를 이 사건 부동산을 취득한 때로부터 4개월여가 지난 후인 2014. 9. 1.에서야 비로소 시작하였다는 것이므로, 결국 이 사건 부동산은 구「지방세특례제한법」제73조제2항,「지방세법」제13조제5항 제3호 본문의 고급주택에 해당하여 취득세 부과대상에 해당하므로 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

2) 원고는 이 사건 건물의 주차장이 불법 증축된 사실을 뒤늦게 알고 그로부터 짧은 기간 내에 용도변경 공사에 착수하였으므로,「지방세법」제13조제5항 제3호 단서 규정이 적용되어야 한다고 주장한다. 그러나「지방세법」제13조제5항 제3호 단서는 고급주택인 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사에 착수한 경우에 한하여 중과세 대상에서 제외하고 있고, 여기에서 ‘건축물을 취득한 날’이라 함은 소유권을 취득한 날을 의미하는 것임이 법문상 명백하다. 그리고 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 않는바, 원고에게 조세회피의 의도가 없었고 경매로 취득한 이 사건 건물이 불법 개축된 부분이 있어 고급주택에 해당된다는 사실을 뒤늦게 아는 바람에 불가피하게 용도변경공사 착공이 지연되었다는 등의 사정이 있다 하더라도 위 규정의 ‘건축물을 취득한 날’을 건축물을 인도받은 날 또는 사실상 지배를 확보한 날 등으로 달리 해석할 수 없다(대법원 2012.2.9. 선고 2009두23938 판결). 따라서 이와 다른 전제에 서 있는 원고의 위 주장은 이유 없다.

원고가 들고 있는 대법원 2012. 2. 9. 선고 2009두23938 판결은 고급오락장의 취득과 관련된 것일 뿐만 아니라 고급주택에 관한「지방세법」제13조제5항 제3호 단서와 동일한 취지의 현행「지방세법」제13조제5항 제4호 단서 규정이 신설되기 이전의 사안에 관한 것이어서, 이 사건에서 원용할 것이 아니다.

3. 결론

그렇다면 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-수원지방법원 2016. 1. 27. 선고 2014구합7382 판결】

【주문】 처분청패소

1. 피고가 2014. 11. 10. 원고에 대하여 한 취득세 171,874,610원, 지방교육세 3,724,900원, 농어촌특별세 13,222,180원 부과처분을 모두 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고 소유였던 000시 00동 286-1 목장용지 1,010㎡, 같은 동 286-2 도로 96㎡, 같은 동 286-3 도로 10㎡, 같은 동 286-4 목장용지 548㎡ 및 같은 동 286-1 지상 지장물(이하 위 토지들 및 지장물을 통틀어 ‘수용부동산’이라 한다)은 000지금보금자리주택지구 사업의 시행을 위하여 경기도시공사에 수용되었다. 나. 원고는 2014. 4. 17. 수원지방법원 00지원 2013타경104××호 부동산임의경매절차에서 00시 00구 00동 256-6 대 369.6㎡ 및 위 지상 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 2층 단독주택 1층 184.17㎡(= 주택 부분 154.53㎡ + 주차장 29.64㎡), 2층 108.41㎡, 지하층 66.05㎡(이하 위 건물을 ‘이 사건 건물’이라 하고, 위 토지와 위 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 매수하여 취득하였다.

다. 원고는 2014. 4. 9. 경기도시공사로부터 이 사건 부동산이 수용부동산 수용 이후 대체취득한 것임을 확인받고, 2014. 4. 17. 피고에게 구 지방세특례제한법(2015. 12. 29. 법률 제13637호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제73조에 따라 감면받은 취득세 2,845,220원, 농어촌특별세 189,680원, 지방교육세 284,520원을 신고납부하였다.

라. 피고가 2014. 9. 17. 이 사건 부동산에 대한 출장조사를 실시한 결과, 이 사건 건물 중 지상1층 주차장 29.64㎡의 출입구가 벽으로 막혀 있고 바닥에 장판이 깔려 있어 위 주차장이 주거공간으로 개조되어 있음을 확인하였다.

마. 이에 피고는 위와 같이 주거공간으로 개조된 주차장의 면적까지 포함하면 이 사건 건물의 연면적이 358.63㎡(= 1층 184.17㎡ + 2층 108.41㎡ + 지하층 66.05㎡)로서「지방세법 시행령」제28조제4항 제1호에서 정한 고급주택의 기준인 연면적 331㎡를 초과하므로, 구「지방세특례제한법」제73조제2항에서 정한 취득세 부과대상에 해당한다고 보아, 과세예고 통지를 거쳐 2014. 11. 10. 원고에게 취득세 171,874,610원, 지방교육세 3,724,900원, 농어촌특별세 13,222,180원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제6, 7, 18, 19호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산을 경매를 통하여 취득하였고, 이 사건 건물에 임차인들이 거주하고 있는 관계로 위 임차인들이 퇴거하기 전까지는 이 사건 건물 내부에 들어갈 수 없었으며, 일반건축물대장과 한국부동산경매정보의 기재를 통해 이 사건 건물의 현황을 파악할 수밖에 없어 이 사건 건물 주차장 불법 개조 사실을 알지 못하였다. 또한 이 사건 부동산을 인도받은 후 2014. 9. 19.경 불법 개조된 주차장 부분을 원상 복구하였다.

피고는 이 사건 건물 이전 소유자가 주차장을 주거공간으로 불법 개조하였다는 점을 들어 그러한 사정을 알 수 없었던 원고에게 고급주택 취득에 따른 취득세 과세를 하였는바, 이는 원고가 책임질 수 없는 사정을 들어 과세한 것으로서 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1)「지방세법」제13조제5항 제3호에 따라 취득세가 중과세되는 고급주택에 해당하는지 여부는 해당 부동산을 취득한 때의 현황이 객관적으로 법령이 규정한 고급주택으로서의 실체를 갖추고 있는지에 따라 판단하여야 한다. 다만, 취득세 중과세 규정의 입법 취지가 사치·향락적 소비시설의 유통을 억제하고자 하는 데 있는 점 등을 고려하면, 취득 당시의 현황이 고급주택이더라도 그 취득 전후의 객관적 사정에 비추어 취득자가 이를 취득한 후 바로 고급주택이 아닌 다른 용도로 이용하고자 함을 명확히 확인할 수 있을 뿐만 아니라, 취득자가 취득 후 짧은 기간 안에 실제 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위해 그 현황을 변경시킨 경우까지 취득세 중과세 규정을 적용할 수는 없다고 보아야 한다(대법원 2012.2.9. 선고 2009두23938 판결등 참조).

2) 앞서 본 인정사실에 갑 제2, 3, 8, 9호증, 갑 제10호증의 1, 2, 갑 제11호증, 갑 제14호증, 갑 제17호증의 1 내지 4, 갑 제21호증의 각 기재 및 영상과 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음 사정에 비추어 보면, 원고의 이 사건 부동산 취득을「지방세법」제13조제5항에서 정한 고급주택의 취득으로 보아 과세할 수는 없다고 판단된다.

① 원고는 수용부동산이 수용되자 이 사건 부동산을 경매를 통하여 대체취득하였다. 대체취득과 경매, 임차인 거주라는 특수한 사정을 감안하면 원고가 이 사건 건물 내부를 직접 볼 수 없었고, 그 현황을 건축물대장 및 한국부동산경매정보를 통하여 파악할 수밖에 없었다는 원고 주장은 충분히 수긍이 간다.

② 이 사건 건물에 관한 일반건축물대장에는 이 사건 건물 1층 주택부분 면적이 154.53㎡, 주차장 면적이 29.64㎡로 명확히 분리되어 기재되어 있고, 한국부동산경매정보에도 이 사건 건물 중 1층에 주차장이 있음이 표시되어 있다.

③ 구「지방세특례제한법」제73조제1항에서는 토지수용 등으로 인해 부동산을 대체취득하는 경우 취득세에 대한 감면을 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 ‘제1항에도 불구하고「지방세법」제13조제5항에 따른 과세대상을 취득하는 경우와 대통령령으로 정하는 부재부동산 소유자가 부동산을 대체취득하는 경우에는 취득세를 부과한다’라고 규정하고 있다. 수용으로 인하여 다른 부동산을 대체취득한 원고로서는 구「지방세특례제한법」제73조제1항에 따라 취득세를 감면받기 위하여「지방세법」제13조제5항에서 정한 고급주택 등에 해당하지 않는 부동산을 취득하려 하였을 것이고, 만약 이 사건 건물이 공부상 기재와 달리 주차장 부분이 주거용으로 불법 개조됨으로써「지방세법」제13조제5항에서 정한 고급주택에 해당하여 취득세가 감면되지 않는다는 사정을 알았다면 이 사건 부동산을 취득하지 않았을 것이다.

④ 이 사건 부동산의 임차인은 2014. 8. 31.경에서야 이 사건 건물에 있던 내부 집기 등을 옮겨 퇴거를 마쳤다. 원고가 의뢰한 공사업자는 2014. 9. 1.경 이 사건 건물에 대한 보수 공사 등을 시작하였으며 피고의 출장조사 직후인 2014. 9. 19.경에는 주차장에 설치되어 있던 가벽을 제거하고 불법 개조되었던 부분을 주차장으로 원상 복구하였다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

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【관계법령】

□ 구 지방세특례제한법(2015. 12. 29. 법률 제13637호로 개정되기 전의 것)

제73조(토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 감면)

① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시개발법」등 관계 법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(「관광진흥법」제55조제1항에 따른 조성계획의 승인을 받은 자 및「농어촌정비법」제56조에 따른 농어촌정비사업 시행자를 포함한다)에게 부동산(선박·어업권 및 광업권을 포함한다. 이하 이 조에서 "부동산등"이라 한다)이 매수, 수용 또는 철거된 자(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공공사업에 필요한 부동산등을 해당 공공사업의 시행자에게 매도한 자 및 같은 법 제78조 제1항부터 제4항까지 및 제81조에 따른 이주대책의 대상이 되는 자를 포함한다)가 계약일 또는 해당 사업인정 고시일(「관광진흥법」에 따른 조성계획 고시일 및 「농어촌정비법」에 따른 개발계획 고시일을 포함한다) 이후에 대체취득할 부동산등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고, 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을 말하고, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제63조 제1항에 따라 토지로 보상을 받는 경우에는 해당 토지에 대한 취득이 가능한 날을 말하며, 같은 법 제63조 제6항 및 제7항에 따라 보상금을 채권으로 받는 경우에는 채권상환기간 만료일을 말한다)부터 1년 이내(제6조 제1항에 따른 농지의 경우는 2년 이내)에 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 종전의 부동산등을 대체할 부동산등을 취득하였을 때(건축 중인 주택을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 면제한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액 합계액이 종전의 부동산등의 가액 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.

1. 농지 외의 부동산등

가. 매수·수용·철거된 부동산등이 있는 특별시·광역시·도 내의 지역

나. 가목 외의 지역으로서 매수·수용·철거된 부동산등이 있는 시·군·구와 잇닿아 있는 시·군·구 내의 지역

다. 매수·수용·철거된 부동산등이 있는 특별시·광역시·도와 잇닿아 있는 특별시·광역시·도 내의 지역. 다만,「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역은 제외한다.

② 제1항에도 불구하고「지방세법」제13조제5항에 따른 과세대상을 취득하는 경우와 대통령령으로 정하는 부재부동산 소유자가 부동산을 대체취득하는 경우에는 취득세를 부과한다.

□ 지방세법

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)

⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장·고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속 토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

□ 지방세법 시행령

제28조(별장 등의 범위와 적용기준)

④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속 토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호·제2호·제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속 토지 또는 공동주택과 그 부속 토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억 원을 초과하는 경우만 해당한다.

1. 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만 원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속 토지. 끝.