판시사항
가. 임대주택건설촉진법 제2조 소정의 임대주택을 분양제한기간이 지난 후에 분양하는 경우, 같은 법시행규칙 제9조에 정한 계약해지 등의 제한을 받는지 여부(소극)
나. 위 임대주택을 임대인이 제시하는 분양가격에 분양받기를 거부하는 임차인에 대한 명도청구 가부
다. 위 분양가격이 산정내역에 잘못이 있으나 전체 금액에 있어서 상당한 범위 내인 경우, 임차인이 분양받기를 거부하면서 임대주택을 계속 점유할 수 있는지 여부(소극)
판결요지
가. 임대주택건설촉진법 제2조 소정의 임대주택을 분양제한기간이 지난 후에 분양하고자 하였으나 입주자가 분양받기를 거부하여, 타에 분양하기 위하여 명도를 요구하는 경우에는 같은법시행규칙 제9조에 정한 임대계약의 해지등의 제한을 받지 않는다.
나. 위 임대주택의 분양가격에 관하여 아무런 제한이 없는 현행법하에서 임대인은 원칙적으로 자기가 원하는 분양가격을 제시하고, 임차인이 그 가격으로 분양받기를 거부하는 경우에는 명도를 요구할 권리가 있고, 다만 그 가격이 상당한 범위를 넘어 임차인의 우선 분양권을 사실상 침해하는 결과가 되는 경우에만 신의칙상 임차인의 분양거부를 이유로 명도를 요구할 수 없다.
3. 위 분양가격의 내역에 임대인이 부담하여야 할 각종 세액 등 분양가 산정에 포함시킬 수 없는 항목들이 포함되어 있다 하더라도, 분양가격이 그 전체 금액에 있어서 상당한 범위 내인 이상 그 산정내역에 다소간의 잘못이 있다는 이유만으로 임차인이 분양받기를 거부하면서 임대주택을 계속 점유할 수는 없다.
참조조문
임대주택건설촉진법 제2조, 같은법 제10조, 같은법시행규칙 제9조
판례내용
【원 고】 원고
【피 고】 피고 1 외 44인
【주 문】
1. 피고들은 원고로부터 별지 기재의 각 해당 임대차보증금을 반환받음과 동시에 원고에게 각 해당 아파트를 명도하라.
2. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】 주문과 같다.
【이 유】 1. 갑 제1 내지 8호증, 제10호증, 제11호증의 1 내지 7의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 별지 기재의 이 사건 아파트들은 원고가 1985.5.14. 주택건설촉진법 제33조에 따라 사업계획 승인을 받고 건설하여 같은 해 11.20.경 준공, 입주가 된 임대주택건설촉진법 제2조 소정의 임대주택인 사실, 피고들은 별지 기재의 각 해당일자에 원고와 임대차계약을 체결하고 각 해당 아파트에 입주하여 지금까지 점유, 사용하고 있고, 각자의 약정 임대차기간이 별지 기재의 각 해당 일자에 만료된 사실, 원고가 이 사건 아파트의 분양제한기간인 5년이 지난 1990.12.20. 관할 구청장에게 임대주택건설촉진법시행규칙 제10조 소정의 분양계획서를 제출하는 한편 피고들을 포함한 임차인 전원에게 분양받을 것을 통고하였는데, 대부분의 임차인들은 원고와의 합의로 분양받았으나 피고들을 포함한 50여명은 원고가 최종적으로 제시한 가격인 평당 금 1,250,000원에 분양받을 것을 거부한 사실, 그러자 원고는 피고들이 우선분양을 포기한 것으로 보고 1991.5.31. 피고들에게 임대차계약을 해지하니 아파트를 명도해 달라는 통고를 한 사실을 각 인정할 수 있다.
따라서 원고와 피고들 사이의 위 아파트 임대차관계는 원칙적으로는 약정 임대차기간의 만료로 인하여, 만약 묵시의 갱신이 되었다면 원고의 위 해지통고로부터 6개월의 경과로 모두 종료되었다 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 원고로부터 각 해당 임대차보증금을 반환받음과 동시에 원고에게 각 해당 아파트를 명도할 의무가 있다 할 것이다.
피고들은 먼저, 피고들에게는 임대주택건설촉진법시행규칙 제9조 소정의 계약해지 등 사유가 없으므로 원고의 위 해지통고는 무효라고 주장하나, 임대주택을 분양제한기간이 지난 후에 분양하고자 하였으나 입주자가 분양받기를 거부하여, 타에 분양하기 위하여 명도를 요구하는 경우에는 위 규칙 제9조의 제한을 받지 않는다고 할 것이다.
피고들은 또, 원고가 위 규칙 제10조에 정한 바에 따라 관할관청에 분양계획서를 제출하지 아니한 채 피고들에게 분양을 시도하였다가 이에 실패하자 곧바로 명도를 구하는 것은 법정절차에 위배된 것으로서 부당하다고 항변하나, 원고가 1990.12.20. 관할 구청장에게 분양계획서를 제출하였음은 앞서 본 바와 같다.
피고들은 또, 피고들에게는 위 아파트를 우선 분양받을 권리가 있는데, 원고가 일방적으로 고가의 분양가격을 정하고, 그 가격에 분양받기를 거부한다고 명도를 요구하는 것은 위 우선분양권을 침해하는 것으로서 부당하다고 항변한다.
그러므로 살피건대, 임대주택의 분양가격에 관한 아무런 제한이 없는 현행법하에서, 임대인은 원칙적으로 자기가 원하는 분양가격을 제시하고, 임차인이 그 가격으로 분양받기를 거부하는 경우에는 명도를 요구할 권리가 있고, 다만 그 가격이 상당한 범위를 넘어 임차인의 우선분양권을 사실상 침해하는 결과가 되는 경우에는 신의칙상 임차인의 분양거부를 이유로 명도를 요구할 수는 없다 할 것이다. 그런데, 원고가 제시한 평당 금 1,250,000원의 분양가격이 피고들의 우선분양권을 사실상 침해하는 결과가 될 정도로 높아 상당한 범위를 넘는 것이라고 볼 자료가 없을 뿐만 아니라, 오히려 갑 제5호증의 1, 제11호증의 4의 각 기재와 당원의 한국감정원 대구지점에 대한 시가감정촉탁결과에 의하면, 위 원고 제시 가격은 위 아파트의 감정가격인 평당 약 2,780,000원은 물론 건설부의 민간임대 주택 분양전환가격 중재기준 가격인 평당 약 1,540,000원 보다 낮아 상당한 범위 내임을 알 수 있다.
피고들은 또 위 원고 제시가격의 내역에는 원고가 부담하여야 할 각종세액 등 분양가 산정에 포함시킬 수 없는 항목들이 포함되어 있으므로 그 가격에 분양받기를 요구하는 것은 부당하다고 항변하나, 위 원고 제시가격이 그 전체 금액에 있어서 앞서 본 바와 같이 상당한 범위 내인 이상 그 산정내역에 다소간의 잘못이 있었다 하더라도 그것만을 이유로 피고들이 분양받기를 거부하면서 이 사건 아파트들을 계속하여 점유할 수는 없다 할 것이다(원고는 이미 제시하였던 내역을 언제든지 정정할 수 있고, 내역만의 정정은 아무런 의미가 없는 것이다). 그렇다면 원고의 청구는 정당하므로 주문과 같이 판결한다.
판사 김진기(재판장) 허부열 하종대