판례내용
【원고(반소피고)】 원고
【피고(반소원고)】 주식회사 서강이일씨 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 김지현)
【변론종결】2018. 4. 11.
【주 문】
1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 별지 기재 목록 부동산을 인도받음과 동시에 원고(반소피고)에게 70,000,000원을 지급하라.
2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 70,000,000원을 지급받음과 동시에 피고(반소원고)에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.
3. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다.
4. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고 및 피고가 각 1/2씩 부담한다.
5. 제1, 2항은 각 가집행할 수 있다.
【청구취지】 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게 70,000,000원 및 이에 대하여 별지 목록 기재 부동산 인도일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
반소 : 원고는 피고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.
【이 유】1. 기초사실
가. 원고는 2014. 1. 27. 대운산업개발 주식회사(이하 ‘대운산업개발’이라 한다)와 사이에 대운산업개발의 소유인 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산‘이라 한다)에 관해 임대차보증금 7,000만 원, 임대차기간 2014. 1. 27.부터 2016. 1. 27.까지로 각 정하여 임대차계약(이하 ’이 사건 임대차계약‘이라 한다)을 체결하였고, 그 무렵 원고는 대운산업개발에 위 임대차보증금 7,000만 원을 전부 지급하였다.
나. 원고는 2014. 1. 27. 이 사건 부동산을 인도받고 전입신고를 마쳤으며(확정일자는 2015. 4. 29.에 이르러 받았다), 현재까지 이 사건 부동산을 점유하고 있다.
다. 한편, 대운산업개발은 2013. 12. 24. 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’이라 한다)와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 위탁자 대운산업개발, 수탁자 케이비부동산신탁, 수익자 포항서부신용협동조합(이하 ‘포항서부신협’이라 한다) 및 대운산업개발로 된 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 케이비부동산신탁은 같은 날 위 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.
라. 대운산업개발은 2014. 4. 8. 같은 날 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였고, 포항서부신협은 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 57,850,000원으로 된 근저당권설정등기를 경료하였다.
마. 이후 이 사건 부동산에 관하여 임의경매절차가 개시되었고, 피고는 2017. 2. 20. 이 사건 부동산에 관하여 2017. 2. 17. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.
【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재(가지번호 포함), 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장 요지
가. 원고
원고는 이 사건 부동산을 인도받고 주민등록을 마침으로써 대항력을 취득하였으므로 피고에 대하여도 이 사건 임대차계약의 대항력이 미친다. 따라서 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되었으므로 피고에 대하여 본소로서 임대차보증금 7,000만 원의 반환을 구한다.
나. 피고
이 사건 임대차계약은 신탁자로서 임대차계약을 체결할 권한이 없는 대운산업개발과 사이에 체결한 것일 뿐만 아니라, 신탁의 공시 효력 등으로 인해 이 사건 임대차계약의 대항력 효력발생일은 대운산업개발이 다시 소유권이전등기를 경료한 다음날이라고 할 것이므로 선순위 근저당권인 포항서부신협의 근저당권설정등기보다 후순위인 이 사건 임대차계약은 소멸되어야 하는 것이다. 따라서 원고는 피고에 대하여 이 사건 임대차계약에 기한 대항력을 행사할 수 없으므로 이 사건 부동산을 점유할 적법한 권원이 없는 원고에 대하여 반소로서 이 사건 부동산의 인도를 구한다.
3. 판단
가. 관련 법리
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 참조). 다만, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 등 참조).
한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조).
나. 이 사건의 판단
살피건대, 앞서 든 증거에 의하면, 이 사건 신탁계약 제10조에 따라 위탁자는 신탁자의 승낙을 받고 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하도록 되어 있는 사실, 그러나 위탁자인 대운산업개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 수탁자인 케이비부동산신탁의 승낙을 받지 않은 사실, 이 사건 신탁계약에 따라 이 사건 부동산에 관하여 신탁원부의 표시를 비롯한 신탁의 등기가 이루어졌던 사실이 각 인정되고, 이에 의하면 이 사건 임대차계약 체결 당시 대운산업개발에 이 사건 부동산에 대한 적법한 임대권한이 있었다고 보기 어렵기는 하다.
그러나 앞서 본 법리에 따라 대운산업개발에 이 사건 부동산에 대한 적법한 임대권한이 없다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 효력은 인정된다고 할 것이고, 대운산업개발이 2014. 4. 8. 신탁재산인 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하여 그 소유권을 회복함으로써 적법한 임대권한 또한 회복하였다고 보아야 하므로 그때부터 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다고 봄이 상당하다.
나아가 이 사건 임대차계약의 대항력 취득시기에 관하여 보건대, ① 원고는 대운산업개발이 이 사건 부동산에 관한 소유권을 회복하기 이전부터 이 사건 임대차계약에 기하여 이 사건 부동산을 인도받고 주민등록을 마친 상태였으므로, 제3자들이 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 충분히 인식할 수 있었던 점, ② 이 사건 임대차계약이 유효한 이상 원고의 주민등록이 제3자에 대한 충분한 공시의 효과를 가진다고 봄이 상당하고, 이 사건 부동산에 관하여 위탁자의 임대차계약 체결권한이 없음이 신탁의 등기로 공시되었다고 하더라도 그와 같은 사정만으로는 위와 같은 원고의 주민등록에 따른 임대차 공시의 효과가 발생하지 않는다고 볼 근거도 없는 점, ③ 피고는 이 사건 임대차계약의 대항력을 인정한다면 근저당권설정자인 포항서부신협 등 제3자에게 불측의 손해를 가할 수 있다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 위 근저당권 설정 이전부터 원고의 이 사건 부동산 점유 및 주민등록이 임대차를 매개로 하는 것임을 충분히 표상 내지 공시하고 있었다고 보이므로, 대운산업개발에 상당한 금원을 대출하였던 포항서부신협으로서는 이를 확인하였거나 확인하였어야 한다고 봄이 합리적인 점, ④ 피고가 들고 있는 대법원 99다59306 판결은 주택의 소유자가 그 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 그 주택을 임차하여 계속 거주한 사안으로 이는 임차인의 종래 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려운 사안이었던 점 등에 의하면, 결국 이 사건 임대차계약의 대항력은 대운산업개발이 신탁재산의 회복으로서 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료한 때 그 즉시 발생한다고 봄이 타당하다. 결국 이 사건 임대차계약은 포항서부신협의 근저당권설정등기보다 선순위라고 할 것이므로 원고는 피고에 대하여 이 사건 임대차계약에 기한 대항력을 행사할 수 있다.
따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 기간만료에 따른 원상회복으로서 임대차보증금 7,000만 원을 반환할 의무가 있고, 원고는 피고에게 원상회복으로서 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있으며, 위 각 의무는 동시이행 관계에 있다.
4. 결론
그렇다면 원고의 본소청구 및 피고의 반소청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 이재찬