판시사항
매수자에게 완공인도된 실제면적과 분양계약상의 면적과의 사이에 과부족이 있는 경우의 대금정산방법
판결요지
매수자에게 완공인도된 상가아파트의 실제 전용면적이 계약상의 전용면적에 미달할 경우에는 그 분양대금을 계약상의 전용면적과 공용면적을 합한 면적으로 나누어 평당가격을 산출한 다음 여기다 부족평수를 곱한 만큼은 그 분양대금에서 감액되어야 하고, 그 반대로 실제면적이 계약면적을 초과하는 경우에는 특단의 사정(당사자 사이에 명시적 또는 묵시적으로 그 초과부분에 대하여 대금을 더 받기로 한다든가 그 초과부분을 매매목적물에서 제외시키기로 하는 특약)이 없는 한 매도인으로서는 그 초과부분에 대하여 이를 문제삼을 수는 없다.
참조조문
민법 제572조, 제574조
판례내용
【원고(반소피고), 항소인】 원고
【피고(반소원고), 피항소인】 피고 1 외 3인
【원심판결】 제1심 대구지방법원(83가합2010(본소), 84가합862, 1345(반소) 판결)
【주 문】
1. 원판결중 원고(반소피고)에 대하여 피고(반소원고) 2에게 돈 2,592,300원, 피고(반소원고) 3에게 돈 1,638,992원 및 위 각 돈에 대한 1984.6.1.부터 1985.12.11.까지는 연 5푼, 1985.12.12.부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 돈을 초과하여 지급을 명한 같은 피고들(반소원고들)에 대한 반소에 관한 원고(반소피고) 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 같은 피고들(반소원고들)의 반소청구를 각 기각한다.
2. 원고(반소피고)의 피고(반소원고) 2, 피고 3에 대한 반소에 관한 나머지 항소와 피고들(반소원고들)에 대한 본소에 관한 항소 및 피고(반소원고) 4에 대한 반소에 관한 항소를 모두 기각한다.
3. 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 2, 피고 3 사이의 본소 및 반소로 인한 소송비용은 1,2심을 통하여 이를 3분하여 그 2는 같은 피고들(반소원고들)의, 나머지는 원고(반소피고)의 각 부담으로 하고, 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 1, 피고 4 사이의 항소비용은 본소 및 반소를 통하여 모두 원고(반소피고)의 부담으로 한다.
【청구취지】 (본소); 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다) 1은 돈 2,400,000원, 피고 4는 돈 524,000원, 피고 2, 피고 3은 각 돈 617,000원 및 위 각 돈에 대한 1981.7.1.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라.
소송비용은 피고들의 부담으로 한다는 판결 및 가집행의 선고
(반소); 원고는 피고 1에게 돈 1,572,210원, 피고 4에게 돈 1,392,000원, 피고 2에게 돈 6,068,000원, 피고 3에게 돈 5,130,000원 및 위 각 돈에 대한 반소장송달의 다음날부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라.
소송비용은 본소, 반소를 통하여 원고의 부담으로 한다는 판결 및 가집행의 선고
【이 유】 1. 본소청구에 관한 판단
원고가 대구 남구 (상세지번 생략) 및 같은동 249의 16 지상에 지상 3층, 지하 1층의 주거용 아파트, 슈퍼마켓, 다방 및 식당 등 용도의 (상가명 생략)상가아파트를 건축하면서 장래 완공될 점포 및 주택을 별지목록 (1), (2)항 기재와 같이 해당 피고들에게 각 매도(분양)한 후 상가아파트를 완공하여 피고들에게 각 해당건물을 인도한 사실 및 피고들의 원고에게 아직까지 지급하지 아니한 매매잔대금이 피고 1은 돈 2,400,000원, 피고 4는 돈 524,000원, 피고 2, 피고 3은 각 돈 617,000원인 사실에 대하여 당사자 사이에 다툼이 없다.
그런데, 아래 반소청구에 관한 판단에서 보는 바와 같이 피고들이 원고에 대하여 대금감액청구권을 행사함으로써 그 감액되는 돈이 잔대금을 초과하므로 피고들에게는 그 초과감액분을 도리어 원고로부터 반환받을 채권이 있는 터이므로, 위 매매잔대금의 지급을 구하는 원고의 이 사건 본소청구는 이유없다.
2. 반소청구에 관한 판단
각 그 성립에 다툼이 없는 을 제1호증, 을 제3호증의 3, 갑 제7호증의 각 기재내용, 원심증인 소외 1, 당심증인 소외 2의 각 증언, 원심의 현장검증결과 및 원심감정인 소외 3의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, ① 피고들이 원고로부터 인도받은 위 건물들 중 아파트 에이동 206호(피고 2분)와 아파트 207호(피고 3분)를 제외한 나머지 상가점포들은 별지목록 (5)항 기재와 같이 계약상의 전용면적에 미달하는 사실(위 206호와 207호에 관하여는 그 매매계약서상에 "전용면적 17평"이라고만 기재되어 있을 뿐 이 사건의 다른 계약서와는 달리 공용면적란을 공란으로 비워두고 있는 바, 통상 아파트와 같은 집합건물의 경우 공용부분이 당연히 거래목적물에 포함되는 것이 거래의 실정이고, 양측이 이 사건 계약을 체결함에 당하여 참조한 갑 제7호증 아파트 견본의 기재내용을 보면 위 206호 및 207호와 같은 형의 아파트의 경우 전용면적 12.38평, 공용면적 4.11평이라 기재되어 있으며, 그 견본상의 전용면적과 공용면적의 평수합계가 위 계약서상에 표시된 전용면적 평수 17평과 아주 근소한 차 밖에 없는 점 등을 미루어 볼 때 위 206호와 207호의 경우 그 계약목적물의 전용면적이 12.38평이고, 공유면적이 4.11평임을 규지할 수 있고, 다만 양측이 위와 같은 사정을 모두 알면서도 그 계약서 작성에 있어서 부주의로 전용, 공용의 구분 및 그 평수의 기재에 정확을 기하지 못하였던 것으로 보인다) 및 위 상가점포의 평당가격이 별지목록 (4)항 기재와 같은 사실, ② 피고들이 원고로부터 인도받은 위 건물중 상가 에이동 76호와 아파트 에이동 206호(피고 2분) 및 아파트 에이동 207호(피고 3분)에는 별지목록 (7)항 기재의 하자가 있는 바, 이를 보수하려면 같은항 기재의 비용이 소요되는 사실, ③ 피고들이 1981.4.1.경 위 각 해당건물을 인도받고서야 위와 같은 하자가 있음을 발견하고, 원고에게 대금감액과 하자보수를 요구하며 잔대금지급들 거절하여 온 사실을 각 인정할 수 있고, 이에 저촉되는 취지의 위 증인 소외 1, 원심 및 당심증인 소외 2, 원심증인 소외 4의 각 일부증언과 원심감정인 소외 5의 감정결과는 믿지 아니하며, 달리 반증없는 바, 위 ①항의 인정사실에 의하면 피고들에게는 그 전용면적 부족분의 비율에 상응하는 대금감액 청구권이 있다고 할 것이고, 피고들이 이미 원고에 대하여 대금감액청구를 하였으니 이 사건 매매대금은 위 인정의 평당가격에 전용면적 부족평수를 곱한 별지목록 (6)항 기재의 금액 즉 피고 1분 돈 3,594,998원, 피고 4분 동 1,664,701원, 피고 2분 돈 2,658,300원, 피고 3분 돈 1,748,992원만큼 감액되어야 할 것인데, 그 감액할 금액이 피고들 모두에게 있어서 위 인정의 매매잔대금을 초과하므로 결국 원고는 그 초과분인 피고 1에게는 돈 1,194,998원 (3,594,998원-잔대금 2,400,000원), 피고 4에게는 돈 1,140,701원 (1,664,701원-잔대금 524,000원), 피고 2에게는 돈 2,041,300원 (2,658,300원-잔대금 617,000원), 피고 3에게는 돈 1,131,992원 (1,748,992원-잔대금 617,000원)을 각 피고에게 반환하여야 할 것이고, 또한 위 ②항 인정사실에 의하면, 원고는 그 하자에 대한 보수비용 상당의 손해배상으로서 피고 2에게 돈 551,000원, 피고 3에게 돈 507,000원을 각 지급할 의무있다 할 것이다.
그 외에도 피고 1, 피고 4는 그들이 분양받은 위 상가점포에 대하여 원고가 전기시설을 하여 놓지 아니하였기 때문에 피고 1은 돈 320,000원, 피고 4는 돈 160,000원을 들여 스스로 설치하였다고 주장하면서 위 비용상당의 손해배상을 구하고 있으나, 같은 피고들의 위 주장을 인정할 증거없으므로 이유없다.
그런데, 원고는 이 사건 상가점포나 아파트의 실제 전용면적과 공용면적을 합하면 그 계약면적과 일치한다고 주장하고 있어 그 주장 가운데에는 실제 전용면적이 계약상 전용면적보다 부족한 부분은 그에 상응하여 실제 공용면적이 그만큼 계약상 공용면적을 초과하고 있으니 그 초과부분에 상응하는 대금의 증액이 있어야 할 것이라는 취지의 주장이 포함되어 있다고 볼 수 있어서 그 점에 관하여 살피건대, 원고의 전거증에 의하더라고 이 사건 상가점포나 아파트의 실제 공용면적이 계약상 공용면적을 초과한다고 인정하기 부족하고(다만 갑 제2호증의 2,4, 갑 제3호증의 2의 각 기재내용으로 보아 위 에이동 14로, 19호 즉 피고 1분, 위 에이동 7호 즉 피고 4분은 어쩌면 실제 공용면적이 계약상 공용면적을 약간 초과하지 않나 하는 의심이 갈 정도에 불과하다), 설사 실제 공용면적이 계약상 공용면적을 다소 초과한다 한들 특단의 사정(당사자 사이에 계약체결시 미리 명시적 또는 묵시적으로 실제 공용면적이 계약상 공용면적을 초과할 경우에는 그 초과부분에 대하여 대금을 더 받기로 한다든가 아니면 그 초과부분은 매매목적물에서 제외시키기로 한다든가 하는 특약등)이 엿보이지 아니하는 이 사건에 있어서 매도인인 원고로서는 그 점을 문제삼지 못한다 할 것이므로(즉 거래안전보호의 견지에서 매도인에게 법적책임을 지우려는 취지의 매도인의 하자담보책임의 규정을 그 역의 경우에까지 똑같이 적용할 수는 없기 때문에) 원고의 위 주장은 더 나아가 판단할 필요없이 이유없다.
그렇다면, 원고는 피고 1에게 돈 1,194,998원, 피고 4에게 돈 1,140,701원, 피고 2에게 돈 2,592,300원 (2,041,300원+551,000원), 피고 3에게 돈 1,638,992원 (1,131,992원+507,000원) 및 위 각 돈에 대하여 피고들이 구하는 이 사건 반소장송달의 다음날임이 기록상 분명한 피고 1에 관하여는 1984.10.3.부터 피고 4, 피고 2, 피고 3에 관하여는 각 같은해 6.1.부터 각 당심판결선고일인 1985.12.11.까지는 연 5푼(피고들은 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항 소정의 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금의 지급을 구하고 있으나, 이 사건은 그 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 경우에 해당하므로 같은법 제3조 제2항에 의하여 위 제1항을 적용하지 아니한다), 1985.12.12.부터 각 완제일까지는 위 특례법 소정의 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 아울러 지급할 의무있다 할 것이다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 본소청구는 모두 이유없어 이를 기각하고, 피고들의 반소청구는 위 인정범위내에서 이유있어 인용하며, 그 나머지 반소청구는 이유없어 기각하여야 할 것인 바, 원판결중 피고 1에 대한 부분은 이와 일부 결론을 달리하여 원고의 본소청구를 일부 인용하고, 같은 피고의 반소청구를 기각하였고, 피고 4에 대한 부분은 원고의 본소청구에 관하여는 결론을 같이하고 있으나, 같은 피고의 반소청구에 관하여는 이와 결론을 일부 달리하여 보다 적게 원고의 책임을 인정하고 있어 다 같이 부당하나, 원고만이 항소하고 같은 피고들이 항소하지 아니하였으므로, 원고의 피고 1, 피고 4에 대한 본소 및 반소에 관한 항소를 모두 기각하고, 원판결중 피고 2, 피고 3에 대한 본소에 관한 부분은 결론을 같이하고 있어 정당하므로 원고의 같은 피고들에 대한 본소에 관한 항소를 모두 기각하고, 원판결중 피고 2, 피고 3에 대한 반소에 관한 부분은 이와 일부 결론을 달리하여 원고에게 보다 많은 책임을 인정하고 있어 부당하므로 원고의 항소일부를 받아들여 주문 제1항과 같이 그 일부를 취소하고 원고의 같은 피고들에 대한 반소에 관한 그 나머지 항소는 부당하여 이를 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조, 제95조, 제89조, 제92조, 제93조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.
판사 정지형(재판장) 강문종 김문수