판례내용
【원 고】 이형기(소송대리인 변호사 강동욱)
【피 고】 중앙토지수용위원회외 1
【주 문】
1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.
【청구취지】피고 중앙토지수용위원회(이하 ‘피고 중토위’라고 한다)가 2001. 8. 21. 원고에 대하여 한 별지 1,2목록 기재 각 토지 및 물건의 수용에 관한 이의재결에서 원고의 이의신청을 기각한 부분 가운데 아래 기재 금원에 해당하는 부분을 취소한다. 피고 대한민국은 원고에게 6,748,738,900원 및 이에 대한 2001. 4. 28.부터 이 사건 판결선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】1. 이의재결의 경위
가. 사업승인 및 고시
- 무안국제공항 개발사업
- 2000. 5. 26. 서울지방항공청 고시 제2000-12호, 2000. 9. 14. 같은고시 제2000-28호
나. 기업자 : 피고 대한민국(서울지방항공청)
다. 2001. 3. 22.자 피고 중토위의 수용재결
- 수용대상 : 별지 1목록 기재 토지 및 지장물(이하 이 사건 토지, 이 사건 지장물이라 한다)
- 수용시기 : 2001. 4. 27.
- 손실보상금 : 213,686,100원(이 사건 토지 179,261,100원 + 이 사건 지장물 34,425,000원)
라. 2001. 8. 21. 피고 중토위의 이 사건 이의재결
- 재결내용 : 이 사건 토지 증액 부분 및 별지 2목록 기재 토지(이하, 이 사건 잔여지라 한다) 매수청구부분 기각, 다만 이 사건 지장물에 대한 손실보상금만 36,119,000원으로 증액함.
- 감정평가기관 : 태평양감정평가법인, 동국감정평가법인
2. 원고의 주장
(1) 이 사건 이의재결 또는 그 기초가 된 각 감정평가에는 이 사건 각 토지와 용도지역이 상이한 토지를 비교표준지로 선정하고, 유사성 있는 보상선례 및 온천수 개발상황 등을 반영하지 않은채 기타요인 보정치를 산정하여 이 사건 토지를 평가한 점, (2) 별지 2목록 기재의 이 사건 잔여지에 대한 수용청구 및 이 사건 잔여지에 발생한 가격하락 등 손실보상청구를 인용하지 않은 점, (3) 원고가 이 사건 사업으로 인하여 포기하게 된 관광사업준비에 들어간 투여비용과 장래 영업기대이익을 산정하지 않은 점 등의 하자가 있고, 정당한 보상액은 이 사건 이의재결에서 인정된 보상액에 적어도 6,748,738,900원을 더한 금액이라 할 것이므로, 우선 이 사건 이의재결에서 원고의 이의신청을 기각한 부분 가운데 6,748,738,900원에 해당하는 부분의 취소와 같은 액수의 금원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.
3. 이의재결의 적법 여부
가. 비교표준지 선정의 적정 여부
(1) 비교표준지는 대상토지와 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근지역 소재 표준지 중에서 선정하여야 하는바(
대법원 2001. 7. 13. 선고 99두10391 판결 등 참조), 을1,2의 각 1,2 기재 및 이 법원의 무등감정평가법인에 대한 2002. 3. 25. 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 이의재결 감정기관들(태평양, 동국)은 비교표준지로 피서리 804-17 토지(별지 1목록 가,나항 기재 토지에 대하여) 및 피서리 산 130-1 토지(별지 1목록 다항 기재 토지에 대하여)를 선정하여 이 사건 토지를 평가한 사실(법원 감정인도 동일), 이 사건 각 토지의 지목, 면적, 이용상황, 용도지역, 주위환경, 도로교통, 형상, 지세 등은 아래 [표 1] 기재와 같았고, 피서리 804-17 토지 및 피서리 산 130-1 토지의 지목 등은 아래 [표 2] 기재와 같았던 사실 등을 인정할 수 있으므로, 피서리 804-17 토지 및 피서리 산 130-1 토지는 이 사건 토지와 용도지역, 지목, 주위환경, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근지역 소재 표준지인 것으로 보이고, 따라서 이 사건 이의 재결 감정기관들의 비교표준지 선정은 적법하므로, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.
[표 1] 이 사건 각 토지
별지 1목록 기재소재지지목면적(㎡)이용상황용도지역주위환경도로교통형상지세이 사건 1토지피서리 808-1대99과수원준농림지방도주변 농촌지대세로(불)장방형 평지이 사건 2토지피서리 808-10전7,961과수원준농림지방도주변 농촌지대세로(불)부정형 평지이 사건 3토지피서리 산152-52임야1,312임야준농림지방도주변 농촌지대세로(불)부정형 평지
[표 2] 비교표준지
소재지지목면적(㎡)이용상황용도지역주위환경도로교통형상지세피서리 804-17전2,222전준농림지방도주변 농촌지대세로(불)부정형 평지피서리 산130-1임21,124자연림준농림지방도주변 농촌지대맹지부정형 완경사
나. 기타요인 보정치의 적정 여부
(1) 거래사례 참작여부
원고는 별지 1목록 기재 다.항 기재 토지(피서리 산 152-52)의 분할전 토지 산152-52 18,115㎡에 대하여 1999. 8.경 피고 대한민국(소관청 : 서부지방산림관림청 영암국유관리소)으로부터 당시 감정평가기관의 감정평가(4만원/㎡)를 기준으로 하여 위 토지를 재매수한바 있으므로, 이 사건 토지도 평방미터당 4만원을 기준으로 산정되어야 한다고 주장하므로, 살피건대, 갑22의 1 내지 4의 각 기재에 의하면, 원고가 위와 같이 위 토지를 피고 대한민국으로부터 매수한 사실은 있으나 당시 실제 원고가 매수대금으로 지불한 가격은 감정평가액 724,600,000원(4만원/㎡)의 20%인 144,920,000원(8,000원/㎡)에 불과하므로(위 감정평가액이 위와 같이 감축된 근거도 불명확함), 원고 주장은 주장자체에서 이유 없을 뿐만 아니라 분할전 토지의 실제 이용상황이 “일부 전, 일부 대”임에 반하여 별지 1목록 다.항 기재 토지는 “임야”로서 서로 다르다는 사정 등을 고려하면, 위 가격이 통상적인 거래에서 성립된 가격이라 할 수도 없다. 이 점을 다투는 원고의 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
(2) 온천수 개발 상황의 참작 여부
갑13,14(가지번호 포함)의 각 기재 및 감정인 김영의 측량감정결과, 이 법원의 무등감정평가법인에 대한 2002. 3. 25. 및 2002. 6. 21. 감정촉탁결과에 의하면, 원고가 1995. 5.-6.경 무안군수에게 이 사건 잔여지에 지하수개발을 위한 지하수개발 이용신고를 하여 신고가 수리되었고, 그 무렵 이 사건 잔여지에 온천개발을 위하여 5개의 온천공을 착정한 사실은 인정되나 위 인정사실만으로 이 사건 수용재결 당시 이 사건 토지에 온천이 있다는 것이 어느 정도 확인되어 지가형성에 형향을 미치는 객관적 요인이 발생하였다고 단정하기 어려우므로, 원고 주장은 이유없다.
(3) 한편, 이의재결 감정기관들(태평양,동국)의 각 감정평가는 이 사건 토지에 대한 기타요인 보정치로 법원 감정인(무등)이 적용한 3.0보다 낮은 수치(2.9)를 적용하였으나, 위 감정은 모두 동일한 보상평가선례를 참작하여 기타요인 보정치를 정당하게 산출, 적용한 것으로 보이고, 달리 이의재결 감정기관들의 평가에 위법사유를 찾을 수 없다.
다. 개별요인 품등비교에 관한 위법여부
(1) 이 사건 1토지
이 사건 이의재결 감정기관들의 감정평가와 이 법원의 감정평가 모두 비교표준지의 형상이 부정형인데 반하여 위 토지의 형상이 장방형으로 획지조건에서 위 토지가 우세하다고 보았고, 다만 그 우세정도에 있어서 이의재결 감정기관들은 20%우세로, 법원 감정기관은 30%우세로 보아 차이가 있으나, 이의재결 감정기관들과 법원 감정인의 각 감정평가는 앞에서 본 기타요인의 차이 외에는 모두 동일한 토지를 비교표준지로 삼는 등 품등비교를 제외한 나머지 가격산정요인의 참작에 관하여는 견해가 일치하고 있는 점을 고려하면, 우세의 비율을 반드시 20%가 아닌 30%로 보아야 한다고 단정할 수 없으므로, 위 토지에 관한 이의재결이 위법하다고 할 수 없다.
(2) 이 사건 2토지
이 사건 이의재결 감정기관들 및 법원 감정인은 모두 취락과의 접근성, 농로의 상태를 기초로 접근조건을 평가함에 있어서 위 토지의 취락과의 접근성은 비교표준지와 마찬가지로 보통이고, 농로의 상태는 세로(불)이라고 하면서도 격차율에 있어서는 이의재결 감정기관들은 ‘동동’한 것으로 평가한데 반하여, 법원 감정인은 ‘25%우세’로 평가하였는바, 법원 감정인이 우세한 것으로 평가한 구체적 근거를 명시하지 않고 있는 이상 위 토지의 접근조건을 반드시 동등이 아닌 우세로 보아야 한다고 단정할 수 없으므로, 위 토지에 관한 이의재결이 위법하다고 할 수 없다.
(3) 이 사건 3토지
이 사건 이의재결 감정기관들 및 법원 감정인은 모두 인근취락과의 접근성, 임도의 배치,폭,구조 등의 상태를 기초로 접근조건을 평가함에 있어서 이의재결 감정기관들은 위 토지가 취락과의 접근성은 비교표준지보다 ‘양호’하나 임도의 배치,폭,구조 등의 상태는 비교표준지와 마찬가지로 ‘보통’으로 보아 위 토지가 20% 내지 25% 우세로 평가한 반면, 법원 감정인은 위 토지가 취락과의 접근성 및 임도의 배치,폭,구조 등의 상태에 있어서 ‘모두 양호’한 것으로 보아 46%우세로 평가하였는바, 법원 감정인이 위 토지를 임도의 배치,폭,구조 등의 상태에서 비교표준지보다 양호한 것으로 판단한 근거를 알 수 있는 자료가 없는 이상 우세의 비율을 반드시 20% 내지 25%가 아닌 46%로 보아야 한다고 단정할 수 없고, 자연조건 또한 위 감정기관들이 모두 위 토지가 인근해수욕장 주변으로 모두 우세하다고 하면서 우세정도에 있어서 차이가 나는바(이의재결 감정기관들 25% 내지 30%우세 ↔ 법원 감정인 30% 우세), 이의재결 감정기관들의 평가에 별다른 위법사유를 찾아볼 수 없는 이상 우세의 비율을 반드시 30%로 보아야 한다고 단정할 수 없으므로, 위 토지에 관한 이의재결이 위법하다고 할 수 없다.
라. 관광사업포기로 인하여 입게 된 투여비용과 장래 영업기대이익 참작여부
갑4～14(가지번호 포함), 갑17～20(가지번호 포함), 을5～7의 각 기재에 의하면, 원고가 이 사건 토지 및 잔여지를 1987. 12.경부터 1990. 4. 5.까지 매수한 사실, 1994. 12. 전라남도 지사가 이 사건 토지 일대인 무안군 망운면 톱머리 해수욕장을 민간투자 소규모 휴양시설로 선정한 사실, 이후 원고는 1995. 10.경부터 1997. 1. 5.사이에 휴양지 시설을 위한 건축설계비용, 지하수개발 비용 등을 지출한 사실, 1997. 1. 15. 무안군수가 원고를 소규모 관광·휴양지개발 사업 시행예정자로 선정·통지한 사실, 1997. 4. 원고는 이 사건 토지 및 잔여지의 국토이용관리법상 용도지역이 준농림지역인 관계로 관광사업을 추진하기 위하여는 용도변경이 필요하여 위 토지에 대한 용도지역을 준도시지역으로 변경하여 줄 것을 요청하였고, 1997. 10. 건설교통부는 이 사건 토지 일부가 이 사건 사업 대상 지역에 포함된다는 이유로 관광사업 설치가 바람직하지 않다는 내용의 회신을 한 사실을 각 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 토지 및 잔여지는 그 용도지역의 변경이 선행되지 않는 한 관광사업을 추진할 수 없는 상황이었는데, 원고는 그러한 용도변경이 이루어지지 않았고, 아직 사업시행예정자로도 선정되지 않은 상황에서 위와 같은 비용을 지출한 것이므로, 이는 원고가 갖는 주관적가치나 이 사건 토지를 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것에 불과하므로, 원고 주장은 이유없다.
마. 잔여지 수용 여부
(1)
토지수용법 제48조 제1항 전문은 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지 중 일부가 협의매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 기업자에게 일단의 토지 전부의 매수를 청구하거나 관할 토지수용위원회에 일단의 토지 전부의 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바, ‘잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때’에 해당하는지 여부는 그 토지의 현실적, 구체적 용도만을 기준으로 판단할 것이 아니라 그 토지의 공부상 지목과 현황, 용도지역 등을 종합하여 판단하여야 한다.
(2) 위 다.항에서 살펴 본 바와 같이 이 사건 수용재결 당시 이 사건 토지 및 잔여지의 소유자인 원고는 관광사업의 사업시행예정자로 아직 지정되지 않은 상태에서 원고가 일부 시설에 대한 사업을 추진한 것에 불과하므로, 이 사건 수용재결 당시 이 사건 잔여지의 종래 목적은 실제 이용상황에 따른 전, 대지, 임야 등이라 할 것이고, 따라서, 이 사건 잔여지의 종래 목적이 관광사업시설부지임을 전제로 한 원고 주장은 이유없다.(이는 단지 원고의 주관적인 매수목적에 불과하다.)
바. 잔여지 손실보상 여부
감정인 김영의 측량감정결과 및 이 법원의 무등감정평가법인에 대한 2002. 6. 21. 감정촉탁결과에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 수용으로 인하여 이 사건 잔여지는 부정형에서 부정형으로 그 형상에 큰 변화가 없었고, 나아가 이 사건 잔여지의 교통상황, 면적(수용편입토지는 이 사건 전체 토지중 약22%정도), 위치, 용도지역 등을 종합적으로 고려하면, 이 사건 수용으로 인하여 이 사건 잔여지의 수용재결 당시의 현실적 이용상황(전, 대지, 임야)에 따른 사용·수익에 어떤 장애가 발생한다고 단정하기 어렵고 달리 이 사건 수용으로 인하여 잔여지의 가치하락이 있었음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장 역시 이유없다.
사. 물건에 대한 평가의 적정 여부(원고가 청구취지를 변경하지 않았으므로, 부가적으로 살펴보기로 한다.)
이 법원의 무등감정평가법인에 대한 2002. 3. 25. 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 지장물에 대한 보상액이 39,525,000원으로 이의재결 당시(36,119,000원) 보다 증액된 사실은 인정되나 이 법원의 감정평가서에는 평가액의 그 구체적 산출근거를 명시하지 아니한 채 막연히 이 사건 지장물을 평가하였고, 오히려 이의재결감정기관인 태평양감정평가법인은 수목의 연수별로 근거를 자세히 명시하고 있어 이 사건 이의재결이 위법하다고 단정할 수 없다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 장광환(재판장) 임민성 위광하