민원인 - 공인중개사 자격을 취득하고 2년 이상 3년 미만의 기간 동안 부동산업무에 종사한 후 부동산 관련 분야의 석사 이상 학위를 취득한 자의 경우, 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령」 별표 1 부동산개발 실무란 제2호의 부동산개발 전문인력 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있는지 여부(「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령」 별표 1 등 관련)

먼저 부동산개발업법 시행령 별표 1 부동산개발 실무란 제2호에서는 부동산개발 전문인력에 대하여 법무사, 세무사 또는 공인중개사 자격이나 부동산 관련 분야의 학사 이상 학위를 취득한 “이후” 부동산업무에 3년 이상 종사한 자를 규정하면서 “3년” 뒤에 괄호를 두어 “부동산 관련 분야의 석사 이상 학위를 취득한 경우에는 2년”으로 규정하고 있는데, 학사 이상 학위에는 석사 이상 학위가 포함된다는 점을 고려하면 문언상 해당 규정은 부동산 관련 분야의 석사 이상 학위를 취득한 경우 경력 기간의 예외를 정한 것으로서, 석사 이상 학위를 취득한 경우 요구되는 최소 경력 기간을 ‘3년’에서 ‘2년’으로 줄여주려는 취지의 규정인바, 부동산 관련 분야의 석사 이상 학위를 취득한 경우에도 그 취득 “이후” 부동산업무 종사경력을 2년 이상 갖추어야 한다는 의미로 보는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.

그리고 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우 그 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안 되고 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데1)1) 법제처 2012. 11. 3. 회신, 12-0596 해석례 참조

, 부동산개발업법 시행령 별표 1 부동산개발 실무란 제2호에서 “부동산 관련 분야의 석사 이상 학위를 취득한 경우에는 2년”이라고 규정한 것은 경력 기간에 대한 예외일 뿐 경력 산정시점에 대한 예외로 볼 수 없으므로, 해당 예외규정을 근거로 부동산 관련 분야의 석사 이상 학위를 취득한 경우 갖추어야 하는 2년 이상의 부동산업무 종사경력에 그 석사 이상 학위를 취득하기 전에 종사한 경력까지 포함된다고 확대하여 해석하는 것은 타당하지 않습니다.

또한 부동산개발 전문인력은 국민의 재산권과 밀접하게 관련되는 부동산개발이 원활하고 안정적으로 시행되는 데 영향을 미치는 전문인력인데, 부동산개발업법 시행령 별표 1 부동산개발 실무란 제2호에서 ‘법무사, 세무사 또는 공인중개사 자격이나 부동산 관련 분야의 학사 이상 학위를 취득한 자’에게 요구되는 부동산업무 종사경력 3년과 ‘부동산 관련 분야의 석사 이상 학위를 취득한 자’에게 요구되는 부동산업무 종사경력 2년을 동등하게 규정하고 있는 것은 취득한 자격 및 학위의 종류에 따라 요구되는 경력에 차이가 있다는 점을 고려하여, 부동산 관련 분야에 대한 보다 높은 지식 및 전문성을 갖춘 이후에 쌓은 부동산업무 종사경력을 그 전의 부동산업무 종사경력과 구분하고 부동산 관련 분야의 석사 이상 학위를 취득한 이후의 경력만을 인정함으로써 부동산개발 관련 업무를 책임 있게 수행할 수 있는 전문인력을 확보하기 위한 것으로 보는 것이 타당합니다2)2) 법제처 2020. 5. 11. 회신, 20-0060 해석례 참조

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따라서 이 사안의 경우, 부동산개발업법 시행령 별표 1 부동산개발 실무란 제2호의 부동산개발 전문인력 요건을 갖춘 것으로 볼 수 없습니다.

<관계 법령>

부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률

제4조(부동산개발업의 등록 등) ① 타인에게 공급할 목적으로 건축물의 연면적(「건축법」 제84조에 따른 연면적을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다)에게 등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. ∼ 5. (생 략)

② 제1항에 따라 등록하는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 등록절차와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 자본금이 3억원(개인인 경우에는 영업용자산평가액이 6억원) 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것

2. 대통령령으로 정하는 시설 및 부동산개발 전문인력을 확보할 것

③ ∼ ⑥ (생 략)

제5조(부동산개발 전문인력의 범위와 교육 등) ① 제4조제2항제2호에 따른 부동산개발 전문인력이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 대통령령으로 정하는 자격을 갖춘 자를 말한다.

1. 변호사·법무사·공인회계사·세무사·감정평가사·공인중개사·건축사

2. 부동산 관련 분야의 학사학위 이상의 소지자로서 부동산의 취득·처분·관리·개발 또는 자문 관련 업무에 종사한 자

3.·4. (생 략)

② ∼ ④ (생 략)

부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령

제9조(부동산개발 전문인력의 자격) ① 법 제5조제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 자격을 갖춘 자”란 별표 1의 구분에 따른 자격을 갖춘 자를 말한다.

② (생 략)

■ 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령 [별표 1] <개정 2022. 8. 9.>

부동산개발 전문인력의 범위(제9조제1항 관련)

구분

부동산개발 전문인력의 범위

부동산개발 실무

1. (생 략)

2. 법무사, 세무사 또는 공인중개사 자격이나 부동산 관련 분야의 학사 이상 학위를 취득한 이후 부동산개발에 관한 사업실적 또는 매출액이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 규모 이상인 부동산개발업을 하는 법인·개인사무소, 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사·자산관리회사 또는 그 밖에 이에 준하는 회사·기관에서 부동산의 취득·처분·관리·개발 또는 자문 관련 업무에 3년(부동산 관련 분야의 석사 이상 학위를 취득한 경우에는 2년) 이상 종사한 자

3. ∼ 6. (생 략)

비고

1. "부동산 관련 분야의 학사 이상 학위"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 학위를 말한다.

가. 경영학, 경제학, 법학, 부동산학, 지리학 및 이에 상당하는 분야의 학사 이상 학위

나. 도시공학, 토목공학, 건축학, 건축공학, 조경학 및 이에 상당하는 분야의 학사 이상 학위

2. 부동산개발 전문인력의 자격인정방법 및 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정한다.