민원인 - 입주자대표회의 등이 「공동주택관리법」 제65조제1항을 위반한 경우, 같은 조 제2항에 따라 그 위반 사실을 시장 등에게 보고하고 사실 조사를 의뢰할 수 있는 주체인 “관리사무소장”의 범위에 같은 법 제65조의2에 따른 경비원 등 근로자가 포함되는지 여부(「공동주택관리법」 제65조제2항 등 관련)

먼저 「공동주택관리법」 제65조제1항은 입주자대표회의등의 부당 간섭행위 등으로부터 보호하려는 대상을 “같은 법 제64조제2항에 따른 관리사무소장의 업무”로 명시하고 있고, 같은 법 제65조제2항은 그 위반사실을 보고하고 사실 조사를 의뢰할 수 있는 주체를 “관리사무소장”으로 규정하고 있으므로, 여기서 “관리사무소장”은 같은 법 제64조제1항에 따라 주택관리사 자격을 갖추어 배치된 관리사무소장을 의미한다고 보는 것이 타당합니다.

나아가 「공동주택관리법」 제64조에 따르면 관리사무소장은 입주자대표회의의 업무집행기관으로서1)1) 대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결례 참조

공동주택관리업무를 지휘·총괄하는 지위에 있는데, 이는 같은 법 제65조의2에 따라 개별 업무에 종사하는 경비원 등 근로자의 지위와 본질적으로 구분됩니다.2)2) 법제처 2013. 5. 7. 회신 13-0039 해석례 참조

그리고 「공동주택관리법」의 체계상 관리사무소장에 대해서는 같은 법 제65조에서, 경비원 등 근로자에 대해서는 같은 법 제65조의2제3항에서, 주택관리업자에 대해서는 같은 법 제65조의3에서 입주자대표회의등의 부당간섭 배제 등 조항을 각각 구별하여 규정하면서 각 주체의 보호 범위를 달리 규정하고 있습니다.

만약 근로자를 관리사무소장과 동일하게 보호하고자 하였다면 근로자에 대하여도 「공동주택관리법」 제65조제2항과 같이 시장등에게 사실 조사를 의뢰할 수 있도록 하는 규정을 두었을 것이나, 현행 규정에는 이에 해당하는 규정이 존재하지 않는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 제65조제2항의 보고 및 사실 조사 의뢰 규정은 같은 법 제64조제1항에 따라 배치된 관리사무소장에 한정된 것으로 보아야 할 것입니다.

또한 2015년 8월 11일 법률 제13474호로 제정된 「공동주택관리법」 제65조에서는 입주자대표회의등의 비리는 관리비 등 각종 비용을 징수·관리하는 관리사무소장의 협조 없이는 불가능함에도 불구하고, 관리사무소장은 입주자대표회의등의 위법·부당한 간섭·지시가 있어도 인사상 불이익 등을 이유로 이를 따를 수 밖에 없어 입주자대표회의등이 관리사무소장의 협조를 받아 비리를 저지르는 경우가 다수 발생하는 점을 고려하여, 관리사무소장에 대한 입주자대표회의등의 부당한 간섭을 배제하여 공동주택 관련 비리를 차단하려는 취지3)3) 2014. 7. 31. 의안번호 제1911284호로 발의(대안반영폐기)된 공동주택관리법안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조

에서 관리사무소장에게 사실 조사를 의뢰할 수 있도록 규정한 것입니다.

이러한 점을 고려할 때 같은 법 제65조제2항의 “관리사무소장”의 범위에 같은 법 제65조의2에 따른 경비원 등 근로자가 포함되도록 해석하는 것은 관리사무소장에 대한 입주자대표회의등의 부당한 간섭을 배제하려는 같은 법 제65조제1항의 입법취지와 공동주택의 일원적 관리체계를 유지하고 책임소재를 명확히 하려는 「공동주택관리법」의 취지에도 부합하지 않습니다.

한편 「공동주택관리법」 제65조제2항의 “관리사무소장”의 범위에 근로자가 포함되지 않는다고 해석할 경우, 입주자대표회의등이 같은 조 제1항을 위반하더라도 관리사무소장이 시장등에게 이를 보고하고 사실 조사를 의뢰하지 않으면 부당간섭행위 등이 지속되어 공동주택 관리 비리와 관련된 불법행위가 발생할 수 있다는 의견이 있습니다.

그러나 「공동주택관리법」 제65조제2항은 입주자대표회의등의 부당간섭행위 등으로 인하여 공동주택 관련 비리가 발생할 수 있는 경우에 관리사무소 업무의 총 책임자인 관리사무소장으로 하여금 시장등에게 사실 조사를 의뢰할 수 있도록 하는 규정을 둔 것이고, 입주자대표회의등의 부당간섭행위 등에 대해 관리사무소장이 사실 조사 의뢰를 하지 않아 공동주택 관리 비리와 관련된 불법행위가 발생한 경우에 근로자는 같은 법 제93조의2 등에 따라 설치된 공동주택 관리비리 신고센터 등을 통하여 그 불법행위와 관련된 신고 상담 및 접수를 할 수 있으므로 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

따라서 입주자대표회의등이 「공동주택관리법」 제65조제1항을 위반한 경우, 같은 법 제65조제2항에 따라 위반사실을 시장등에게 보고하고 사실 조사를 의뢰할 수 있는 주체인 “관리사무소장”의 범위에 같은 법 제65조의2에 따른 근로자는 포함되지 않습니다.

공동주택관리법

제64조(관리사무소장의 업무 등) ① 의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장(이하 “관리사무소장”이라 한다)으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다.

1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한정한다)

2. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

3. 주택관리업자

4. 임대사업자

② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다.

1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무

가. 공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량

나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금액을 관리하는 업무

2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

3. 관리사무소 업무의 지휘·총괄

4. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토교통부령으로 정하는 업무

③ ∼ ⑤ (생 략)

제65조(관리사무소장의 업무에 대한 부당 간섭 배제 등) ① 입주자대표회의(구성원을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 및 입주자등은 제64조제2항에 따른 관리사무소장의 업무에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 이 법 또는 관계 법령에 위반되는 지시를 하거나 명령을 하는 등 부당하게 간섭하는 행위

2. 폭행, 협박 등 위력을 사용하여 정당한 업무를 방해하는 행위

② 관리사무소장은 입주자대표회의 또는 입주자등이 제1항을 위반한 경우 입주자대표회의 또는 입주자등에게 그 위반사실을 설명하고 해당 행위를 중단할 것을 요청하거나 부당한 지시 또는 명령의 이행을 거부할 수 있으며, 시장·군수·구청장에게 이를 보고하고, 사실 조사를 의뢰할 수 있다.

③ ∼ ⑤ (생 략)

제65조의2(경비원 등 근로자의 업무 등) ① 공동주택에 경비원을 배치한 경비업자(「경비업법」 제4조제1항에 따라 허가를 받은 경비업자를 말한다)는 「경비업법」 제7조제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 공동주택 관리에 필요한 업무에 경비원을 종사하게 할 수 있다.

② 입주자등, 입주자대표회의 및 관리주체 등은 경비원 등 근로자에게 적정한 보수를 지급하고, 처우개선과 인권존중을 위하여 노력하여야 한다.

③ 입주자등, 입주자대표회의 및 관리주체 등은 경비원 등 근로자에게 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 이 법 또는 관계 법령에 위반되는 지시를 하거나 명령을 하는 행위

2. 업무 이외에 부당한 지시를 하거나 명령을 하는 행위

④ 경비원 등 근로자는 입주자등에게 수준 높은 근로 서비스를 제공하여야 한다.

<관계 법령>