국토교통부ㆍ민원인 - 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제5항 및 같은 법 시행령 제9조제2항에 따른 수의계약으로 분양계약을 체결하는 경우, 분양사업자는 최초로 납부하는 중도금을 계약일부터 1개월 이내에 받을 수 있는지(「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제5항 등 관련)

먼저 건축물분양법 제8조에서는 분양사업자가 분양받은 자로부터 받는 분양대금은 계약금·중도금 및 잔금으로 구분하고(제1항), 계약금·중도금 및 잔금의 비율과 받을 수 있는 시기는 대통령령으로 정한다고 규정(제2항)하고 있고, 같은 법 시행령 제11조제2항제2호에서는 최초로 납부하는 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있다고 규정하고 있습니다.

그런데 건축물분양법 제2조제4호에 따르면 같은 법 제8조의 적용을 받는 “분양받은 자”란 같은 조 제6조제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말하는 것으로서 같은 조 제5항에 따른 수의계약으로 분양계약을 체결한 자를 포함하는바, 분양사업자가 분양받은 자에게 분양대금을 받을 수 있는 시기를 정한 같은 법 시행령 제11조제2항제2호는 분양받을 자의 선정방법이 공개추첨인지 수의계약인지와 관계 없이 적용되는 것으로 보아야 합니다.

나아가 건축물분양법 시행령 제11조제2항제2호에서 중도금 납부 시기 등 분양대금의 납부 기준을 구체적으로 정한 것은, 분양사업자의 파산·부도 또는 공사 중단 등의 사고 위험으로부터 분양받은 자를 보호하기 위한 것으로서1)1) 2004. 10. 22. 법률 제7244호로 제정되어 2005. 4. 23. 시행된 건축물분양법 제정이유 참조

, 분양사업자가 공사의 진척에 앞서 분양대금을 조기에 회수함으로써 분양받은 자가 입을 수 있는 피해를 방지하려는데 그 취지가 있으며2)2) 건축물 분양제도 업무편람(국토교통부, 2020. 5., p. 31) 참조

, 이는 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받은 자를 보호하기 위해 제정된 건축물분양법의 입법 목적(제1조)에 비추어 보더라도 명확하게 확인됩니다.

그렇다면 건축물분양법 시행령 제11조제2항제2호는 분양받은 자를 보호하기 위하여 분양사업자가 중도금을 받을 수 있는 최초 시기의 기준을 정한 것이므로, 이 사안과 같이 수의계약으로 분양계약을 체결하는 경우라 하더라도 분양사업자가 계약일부터 1개월이 지나기 전에 최초 중도금을 받는 것은 허용되지 않는다고 보아야 합니다.

한편 건축물분양법에 따른 분양계약의 본질적인 내용은 통상의 사인 간의 매매와 다르지 않으므로, 수의계약으로 분양계약을 체결하는 경우 당사자 간의 합의로 최초 중도금의 납부 시기를 계약일부터 1개월 이내로 정할 수 있다는 의견이 있습니다.

그러나 수의계약이란 경쟁이나 입찰에 의하지 않고 상대편을 임의로 선택하여 체결하는 계약3)3) 국립국어원 표준국어대사전 참조

으로서, 계약의 상대방을 선정하는 방법에 있어 공개추첨에 따른 계약과 차이가 있을 뿐 법적 성질이 계약 방법에 따라 달라지는 것은 아니라는 점, 건축물분양법 제8조제2항 및 같은 법 제11조제2항에서는 중도금의 납부 시기 등을 별도로 정하고 있어, 계약의 자유와 사적 자치의 원칙을 일정 부분 제약하고 있다는 점을 고려할 때, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

따라서 이 사안의 경우, 분양사업자는 최초로 납부하는 중도금을 계약일부터 1개월 이내에 받을 수 없습니다.

건축물의 분양에 관한 법률

제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.

② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.

④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치·규모를 포함한다), 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결에 관하여는 제4항을 적용한다.

⑥ 제1항에 따른 공개모집의 절차, 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제8조(분양대금의 납입) ① 분양사업자가 분양받은 자로부터 받는 분양대금은 계약금·중도금 및 잔금으로 구분한다.

② 제1항에 따른 계약금·중도금 및 잔금의 비율과 이를 받을 수 있는 시기는 대통령령으로 정한다.

건축물의 분양에 관한 법률 시행령

제9조(분양계약서) ① 법 제6조제4항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. ∼ 6. (생 략)

7. 분양가격, 계약금·중도금·잔금 등의 납부시기 및 납부방법(계약금, 회차별 중도금, 잔금으로 구분하여 납부일 및 납부 금융기관 등을 분명하게 밝혀야 한다)

8. ∼ 13. (생 략)

② 법 제6조제5항 전단에 따라 분양사업자는 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 수의계약(隨意契約)으로 분양할 수 있다.

제11조(분양대금) ① 분양사업자가 법 제8조제2항에 따라 분양받은 자로부터 받는 계약금은 분양대금의 20퍼센트 이내로 하고, 중도금은 분양대금의 70퍼센트 이내로 한다. 다만, 법 제4조제1항제2호에 해당하는 경우에는 분양사업자가 계약금·중도금 및 잔금의 비율을 따로 정할 수 있다.

② 제1항 본문에 따른 분양대금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당 시기에 받을 수 있다.

1. 계약금: 계약 체결 시

2. 중도금: 공사감리자의 공정확인서에 의한 건축공사비(대지 매입비는 제외한다)의 50퍼센트 이상의 투입이 확인된 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있으며, 최초로 납부하는 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있다.

3. 잔금: 사용승인일 이후. 다만, 「건축법」 제22조제3항 단서에 따라 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는 잔금 중 50퍼센트는 입주일에, 나머지 50퍼센트는 사용승인일 이후에 받을 수 있다.

<관계 법령>