민원인 - 분양 건축물의 대지에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1항에 따라 용도지역이 세분하여 지정되어 있는 경우로서 분양사업자가 분양 광고에 같은 법 제36조제1항 각 호에 따른 용도지역은 기재하지 않고 같은 법 시행령 제30조제1항에 따른 세부 용도지역만 기재한 경우가 「건축물의 분양에 관한 법률」 제9조제1항에 따른 시정명령 대상에 해당하는지(「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제2항 등 관련)

먼저 국토계획법 제2조제15호에서는 “용도지역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역으로 정의하고 있는데, 이에 따르면 국토계획법상 “용도지역”은 그 분류 단계와 관계없이 도시·군관리계획으로 결정되는 지역 자체를 가리키는 것입니다.

그런데 국토계획법 제36조제1항은 도시지역 등 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정한다고 규정하면서, 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제30조제1항은 도시지역에 해당하는 주거지역, 상업지역, 공업지역 및 녹지지역을 다시 세분하여 지정할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 법 시행령 제30조제1항에 따라 지정된 ‘세부 용도지역’ 역시 도시·군관리계획결정으로 지정되는 것으로서 국토계획법령의 체계상 상위 용도지역과 별개의 것이 아니라 상위 용도지역이 구체화된 형태로 지정된 것이므로, 그 자체가 국토계획법에 따른 용도지역에 해당합니다.

나아가 건축물분양법령에서 분양 광고에 포함해야 하는 사항을 구체적으로 열거하고 있는 취지는 분양사업자가 분양받을 자를 공개모집할 때 분양에 관한 중요 사항을 투명하게 공개하도록 함으로써 분양받는 자를 보호하려는 데 있다고 할 것이고, 건축물분양법 제6조제2항 및 같은 법 시행령 제8조제1항제5호의3 각 목의 입법취지는 분양받으려는 자의 분양신청 의사결정에 중요한 고려 요소가 될 수 있는 항목을 분양 광고에 포함하도록 하여 관련 정보를 정확하게 제공하려는 것이라고 보아야 할 것입니다.1)1) 법제처 2026. 2. 3. 회신 25-0977 해석례 참조

그런데 국토계획법령에서는 건축제한(제76조), 건폐율(제77조), 용적률(제78조) 등 용도지역에 따른 각종 규제를 세부 용도지역별로 규정하고 있어, 용도지역이 세분하여 지정된 경우에는 세부 용도지역에 따라 구체적인 건축 규제를 받게 되므로, 분양 광고에 세부 용도지역이 기재되었다면 국토계획법 제36조제1항 각 호에 따른 상위 용도지역이 기재되어 있지 않더라도 분양받을 자가 분양 건축물에 대한 규제나 분양 건축물의 실제 활용 가능한 용도를 파악할 수 있고, 이는 분양신청 의사결정에 고려 요소가 될 수 있는 관련 정보를 정확하게 제공한 것으로 볼 수 있습니다.

한편 “용도지역 현황”이 국토계획법이 정한 용도지역의 전체, 즉 상위 용도지역과 세부 용도지역 모두를 포함하는 것으로 해석되어야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 국토계획법령의 체계상 세부 용도지역만 명시하더라도 그 상위개념인 같은 법 제36조제1항 각 호의 용도지역이 당연히 특정되는바, 세부 용도지역에 대한 정보만으로 해당 대지의 용도지역 현황을 충분히 파악할 수 있다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

아울러 건축물분양법 제9조제1항에 따른 시정명령은 분양사업자에게 의무를 명하는 침익적 행정행위에 해당하므로 그 근거 규정인 같은 법 제6조제2항 및 같은 법 시행령 제8조제1항제5호의3은 엄격하게 해석되어야 하는데, 같은 법 시행령 제8조제1항제5호의3가목 및 관계법령에는 분양 광고에 국토계획법 제36조제1항에 따른 상위 용도지역을 반드시 기재해야 한다는 명시적 규정이 없으며, 세부 용도지역만 기재한 경우를 용도지역을 전혀 기재하지 않은 경우와 동등하게 취급하여 시정명령의 대상으로 보는 것은 법령의 규정을 분양 사업자에게 불리한 방향으로 확대해석하는 것으로 형평에 맞지 않는다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.

따라서 이 사안의 경우, 건축물분양법 제9조제1항에 따른 시정명령 대상에 해당하지 않습니다.

건축물의 분양에 관한 법률

제6조(분양방법 등) ① (생 략)

② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

③ ∼ ⑥ (생 략)

제9조(시정명령) ① 허가권자는 분양사업자의 분양 광고의 내용이 제5조제3항에 따라 수리된 분양신고의 내용과 다르거나 제6조제2항에 따른 사항을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 해당 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하여야 한다.

② ∼ ③ (생 략)

건축물의 분양에 관한 법률 시행령

제8조(분양 광고 등) ① 법 제6조제2항에 따라 분양 광고에 포함해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 두 번째 이후의 분양 광고로서 광고 문구에 제2호부터 제5호까지, 제5호의2, 제6호, 제10호의2 및 제16호의 사항은 분양사업장(분양 건축물의 견본 등을 설치하고 청약 안내 등을 하는 장소를 말한다. 이하 같다)에서 게시한다는 것을 밝히고 이를 포함하지 않을 수 있다.

1. ∼ 5의2. (생 략)

5의3. 건축물의 대지에 관한 다음 각 목의 사항

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역, 용도지구, 용도구역 현황 및 지구단위계획의 수립 여부

나. 「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조에 따른 교육환경보호구역 설정 여부

5의4. ∼ 16. (생 략)

② ∼ ⑤ (생 략)

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제36조(용도지역의 지정) ① 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정한다.

1. 도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

가. 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

나. 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

다. 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

라. 녹지지역: 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

2. ∼ 4. (생 략)

② 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항 각 호 및 같은 항 각 호 각 목의 용도지역을 도시·군관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

제30조(용도지역의 세분) ① 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시의 시장(이하 “대도시 시장”이라 한다)은 법 제36조제2항에 따라 도시·군관리계획결정으로 주거지역·상업지역·공업지역 및 녹지지역을 다음 각 호와 같이 세분하여 지정할 수 있다.

1. 주거지역

가. ∼ 다. (생 략)

2. 상업지역

가. 중심상업지역 : 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역

나. 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역

다. 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역

라. 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

3. ∼ 4. (생 략)

② 시·도지사 또는 대도시 시장은 해당 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 도시·군관리계획결정으로 제1항에 따라 세분된 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역을 추가적으로 세분하여 지정할 수 있다.

<관계 법령>