민원인 - 「주택법 시행령」 제73조제4항제4호에 해당하여 전매할 수 있다고 인정되는 경우, 공공분양주택을 공급받은 자는 「공공주택 특별법」 제49조의6제1항에 따라 공공주택사업자에게 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 매입을 신청해야 하는지(「공공주택 특별법」 제49조의6제1항 등 관련)

먼저 「공공주택 특별법」 제49조의6제1항에서는 공공분양주택을 공급받은 자가 전매제한기간에 「주택법」 제64조제2항 본문의 사유에 해당되어 “전매(입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우는 제외한다)할 수 있다고 인정되는 경우” 공공주택사업자에게 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 매입을 신청하여야 한다고 규정하고 있는바, 문언상 「주택법」 제64조제2항 본문의 전매가 불가피한 사유에 해당하더라도, 같은 법 시행령 제73조제4항제7호의 ‘입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우’에 해당되어 전매할 수 있다고 인정되는 경우에만 공공주택사업자에게 매입을 신청하지 않아도 될 뿐이고, 그 밖의 사유에 해당할 경우 「공공주택 특별법」 제49조의6제1항에 따라 공공주택사업자에게 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 매입을 신청해야 합니다.

그리고 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우 그 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 아니 되고 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데1)1) 법제처 2012. 11. 3. 회신 12-0596 해석례 참조

, 「주택법 시행령」 제73조제4항에서는 전매가 불가피한 경우를 각 호로 규정하면서 ‘입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우’(제7호)와 ‘이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우’(제4호)를 구별하여 규정하고 있는바, 「공공주택 특별법」 제49조의6제1항에서 공공주택사업자에게 매입을 신청하지 않아도 되는 예외적인 경우에 ‘이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우’도 해당된다고 해석하는 것은 명시적인 규정 없이 예외 사유를 확대하여 해석하는 것으로 타당하지 않습니다.

아울러 「공공주택 특별법」 제49조의6은 전매제한기간 내 공공분양주택의 전매가 불가피한 경우가 발생한 경우, 특별한 사유가 없으면 공공주택사업자가 매입하도록 하여 분양가상한제 적용에 따른 시세차익을 공공사업자가 환수하도록 하기 위하여 마련된 규정2)2) 2018. 12. 17. 의안번호 제2017575호로 발의된 공공주택 특별법 일부개정법률안 국회 교통위원회 심사보고서 참조

인데, 만약 이혼을 사유로 매입신청 의무를 예외적으로 면제할 경우 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 이전받은 배우자가 전매행위 제한 규정의 적용대상에서 벗어나 해당 주택을 전매제한기간 내에 매도하여 부당한 시세차익을 향유할 가능성이 있는바, 투기수요 차단 및 실수요자 보호를 위해 신설된 「공공주택 특별법」 제49조의6의 입법취지에 반하는 결과가 초래될 수도 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.

따라서 이 사안의 경우, 공공분양주택을 공급받은 자는 「공공주택 특별법」 제49조의6제1항에 따라 공공주택사업자에게 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 매입을 신청해야 합니다.

공공주택 특별법

제49조의6(공공분양주택의 예외적 전매 허용 시 주택의 매입 등) ① 공공분양주택을 공급받은 자가 제49조의5제1항 또는 「주택법」 제64조제1항에 따른 전매제한기간에 같은 조 제2항 본문의 사유에 해당되어 해당 입주자로 선정된 지위 또는 주택(지분적립형 분양주택의 경우 주택의 소유 지분을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 전매(입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우는 제외한다)할 수 있다고 인정되는 경우 공공분양주택을 공급받은 자는 공공주택사업자에게 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 매입을 신청하여야 한다.

② 제1항에 따라 매입신청을 받은 공공주택사업자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 해당 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 매입하여야 한다.

③ 공공주택사업자가 제2항에 따라 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 매입하는 경우 매입비용과 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 취득에 관하여는 「주택법」 제57조의2제4항을 준용한다.

④ 공공주택사업자는 제2항 및 제3항에 따라 취득한 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공급하여야 한다.

주택법

제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설·공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “전매제한기간”이라 한다)이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

1. ∼ 2. (생 략)

3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다.

4. ∼ 6. (생 략)

② 제1항제1호부터 제5호까지의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다.

③ ∼ ⑧ (생 략)

주택법 시행령

제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) ① ∼ ③ (생 략)

④ 법 제64조제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 한국토지주택공사의 동의를 받은 경우를 말한다.

1. 세대원(법 제64조제1항 각 호의 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외한다.

2. 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우

4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우

5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함한다)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우

6. 법 제64조제1항제3호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우

가. 국가

나. 지방자치단체

다. 제71조제1호 각 목의 금융기관

라. 주택도시보증공사

7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우

8. 실직·파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우

⑤ ∼ ⑥ (생 략)

<관계 법령>