민원인 - 「건축법」 제77조의6제1항에 따라 건축협정의 인가받은 사항 중 건축규모의 경미한 변경이 있는 경우 같은 법 시행령 제12조제3항제1호에 따른 일괄 신고할 수 있는 변경사항을 유추 적용하여 건축협정의 변경인가를 생략할 수 있는지?(「건축법」 제77조의7제1항 등)

먼저 「건축법」 제77조의7제1항 단서에서는 건축협정의 인가받은 사항 중 변경인가를 받지 않아도 되는 예외 사항으로 “대통령령으로 정하는 경미한 사항”을 규정하고 있으나, 같은 법 시행령에서는 같은 법 제77조의7제1항 단서에 따라 변경인가를 받지 않아도 되는 경미한 사항을 별도로 규정하고 있지 않은 한편, 같은 법 시행령 제12조제3항은 같은 법 제16조제2항의 위임에 따라 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있는 건축허가나 신고사항의 변경 대상을 정한 규정으로, 건축협정의 변경인가와는 그 적용 대상이 명백히 구별되므로, 문언상 건축협정의 인가받은 사항 중 건축규모의 경미한 변경이 있는 경우 같은 법 시행령 제12조제3항제1호에 따른 일괄 신고할 수 있는 변경사항을 유추 적용하여 건축협정의 변경인가를 생략할 수는 없습니다.

그리고 「건축법」에 따른 건축협정제도는 토지소유자 등1)1) 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등 「건축법 시행령」 제110조의3제1항 각 호의 자를 말하며, 이하 같음.

이 자발적으로 참여하여 도시 및 건축물의 정비를 효율적으로 추진할 수 있도록 하기 위하여 2014년 1월 14일 법률 제12246호로 같은 법이 일부개정되면서 도입된 것으로,2)2) 2014. 1. 14. 법률 제12246호로 일부개정된 「건축법」 개정이유 및 주요내용 참조

토지소유자 등의 전원합의로 지구단위계획구역 등에서 건축협정을 체결할 수 있고(제77조의4), 건축협정을 체결한 경우 건축협정 필지 전체를 하나의 대지로 간주하여 부설주차장, 조경, 지하층을 통합하여 설치할 수 있는3)3) 2013. 1. 18. 의안번호 제1903351호로 정부제출된 건축법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 16쪽 이하 참조

등 건축협정에 따른 특례(제77조의13)가 적용되는 한편, 협정을 체결한 자는 모두 이를 따라야 하는 법적 의무가 발생하는 등의 효과가 수반됩니다.4)4) 법제처 2025. 5. 12. 회신 25-0141 해석례 참조

반면 「건축법」 제16조제2항에 따른 경미한 허가·신고사항의 변경에 대한 사후 일괄 신고 제도는 1991년 5월 31일 법률 제4381호로 「건축법」이 전부개정되며 신설된 제도로,5)5) 1991. 5. 31. 법률 제4381호로 전부개정된 건축법 개정이유 및 주요내용 참조

종전에는 공사 중에 발생하는 경미한 허가·신고사항의 변경에 대하여 변경 시마다 허가를 받도록 하고 있었으나, 건축허가나 신고사항 중 중요하지 아니한 부분의 일부를 변경하려는 경우 공사를 중단하지 않고 계속 시행하되 사용승인 시 일괄하여 사후에 처리할 수 있도록 한 것6)6) 1991. 2. 12. 의안번호 제131185로 정부제출된 건축법 전부개정법률안에 대한 국회 건설위원회 심사보고서 참조

인바, 「건축법」 제16조제2항에 따른 사후 일괄 신고 제도와 건축협정 제도는 입법 취지가 다르고, 그 효력이 미치는 범위, 변경 사항의 내용, 신청 주체 및 절차 등에 있어서도 차이가 있다는 점을 고려하면, 같은 영 제12조제3항제1호에 따른 일괄 신고할 수 있는 변경사항을 유추 적용하여 건축협정의 변경인가를 생략할 수는 없다고 할 것입니다.

한편 건축협정도 건축물의 건축에 관한 사항이고, 대통령령에서 건축협정의 변경인가를 받지 않아도 되는 경미한 사항을 정하고 있지 않으므로 「건축법 시행령」 제12조제3항제1호를 유추 적용할 수 있다는 의견이 있습니다.

그러나 「건축법」 제77조의4제4항 및 같은 법 시행령 제110조의3제2항 등에 따르면 건축협정의 내용에는 건축선, 높이, 층수, 건폐율 및 용적률 등이 포함되어, 건축규모의 경미한 변경이라 하더라도 같은 영 제110조의3제2항에 따른 건축협정의 중요한 내용인 건폐율과 용적률 등의 변경을 가져오고, 이와 같은 건축협정의 변경사항이 다수의 건축협정 체결자의 권리관계에 영향을 미칠 뿐만 아니라 향후 건축협정구역에 있는 토지나 건축물 등에 관한 권리를 이전받는 자에게도 구속력을 가지므로, 인가권자로부터 당초 인가받은 건축협정에 대한 변경인가를 거칠 필요가 있는 점에 비추어 볼 때, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

따라서 이 사안의 경우, 「건축법 시행령」 제12조제3항제1호에 따른 일괄 신고할 수 있는 변경사항을 유추 적용하여 건축협정의 변경인가를 생략할 수 없습니다.

※ 법령정비권고의견

「건축법」 제77조의7제1항 단서에서 건축협정의 변경인가가 생략되는 “경미한 사항”을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있으나 같은 법 시행령에서 해당 위임사항이 규정되어 있지 않은바, 건축협정의 특성에 맞는 경미한 사항을 대통령령으로 정하거나 법률에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항”을 변경인가 대상에서 제외할 것인지 여부를 입법적으로 검토하여 이를 명확히 할 필요가 있습니다.

<관계 법령>

건축법

제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다.

② 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다.

③·④ (생략)

제77조의6(건축협정의 인가) ① 협정체결자 또는 건축협정운영회의 대표자는 건축협정서를 작성하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 해당 건축협정인가권자의 인가를 받아야 한다. 이 경우 인가신청을 받은 건축협정인가권자는 인가를 하기 전에 건축협정인가권자가 두는 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

②·③ (생 략)

제77조의7(건축협정의 변경) ① 협정체결자 또는 건축협정운영회의 대표자는 제77조의6제1항에 따라 인가받은 사항을 변경하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항에 따른 변경인가에 관하여는 제77조의6을 준용한다.

건축법 시행령

제12조(허가·신고사항의 변경 등) ①·② (생 략)

③ 법 제16조제2항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.

1. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우

가. 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하일 것

나. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치 변경범위가 1미터 이내일 것

다. 법 제14조제1항에 따라 신고를 하면 법 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 보는 규모에서 건축허가를 받아야 하는 규모로의 변경이 아닐 것

2. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우(연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당한다). 다만, 제4호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.

3. 대수선에 해당하는 경우

4. 건축물의 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우. 다만, 변경되는 부분이 제1호 본문, 제2호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.

5. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우. 다만, 변경되는 부분이 제1호 본문, 제2호 본문 및 제4호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.

④ (생 략)