판례내용
【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 안양 담당변호사 신석준)
【피 고】 주식회사 ○○○신탁 외 1인 (소송대리인 법무법인 경천 담당변호사 하대영)
【변론종결】2024. 9. 25.
【주 문】
1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】 원고에게, 피고들은 연대하여 45,314,800원, 피고 주식회사 ○○○신탁은 90,629,600원 및 각 이에 대하여 2023. 2. 10.부터 이 사건 2024. 9. 11.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】1. 기초사실
가. 피고 2 및 소외 1, 소외 2는 서울 서초구 (지번 생략) 지상 △△△ 서초 오피스텔(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)을 신축하는 사업의 시행위탁자이고, 피고 ○○○신탁 주식회사(이하 ‘피고 회사’라 한다)는 피고 2 등과 이 사건 오피스텔 신축 사업에 관하여 관리형토지신탁계약을 체결한 시행수탁자이며, 주식회사 □□□건설(이하 ‘이 사건 시공사’라 한다)은 이 사건 오피스텔 신축공사를 수행한 시공사이다.
나. 원고는 2022. 1. 25. 피고들과 사이에 이 사건 오피스텔 중 전용면적 48.02㎡의 13층 (호수 생략)호를 분양대금 1,359,444,000원에 분양받는 계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다.
△△△ 서초 오피스텔 공급계약서 제1조(공급대금 및 납부방법) ① "갑(피고를 말한다)"은 위 표시재산을 아래의 방법으로 공급하고 "을(원고를 말한다)"은 해당금액을 "갑"에게 납부하여야 한다. 구분대지 가격건물 가격부가가치세총 공급대금 금액(원)849,660,000463,440,00046,344,0001,359,444,000
② "을"은 공급대금을 아래표에 따라 납부기한 내에 해당 금액을 "갑"에게 납부하여야 한다. 계약금중도금잔금 계약시1회차2회차3회차4회차5회차입주 지정일 135,944,4002022. 7. 15.2022. 12. 15.2023. 8. 15.2023. 11. 15.2024. 3. 15.543,777,600 135,944,400135,944,400135,944,400135,944,400135,944,400 ④ 계획된 공사일정이 제2항의 중도금 납부일정보다 현저히 늦어지는 경우 갑은 위 중도금 납부기일을 조정할 수 있으며, 이를 지체없이 "을"에게 통보한다.
제2조(계약의 해제) ① "갑"은 "을"이 다음 각 호에 해당하는 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 계약을 해제할 수 있다. 1. 제1조 제1항에서 정한 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 아니하고 14일 이상의 유예기간 기간 동안 2회 이상 최고하여도 납부하지 아니한 때 2. 잔금을 입주지정기간 만료일로부터 3개월 이내에 납부하지 아니하였을 때 3. "을"의 귀책사유로 인해 제3자로부터 분양권 등에 대한 채권가압류 또는 채권자의 대위변제요청 등의 사유가 발생한 경우 4. "을"이 "갑"의 사전승인을 얻지 아니하고 분양권을 전매(매매 중에 임대 및 기타 권리변동을 수반하는 일체의 행위 포함)하였을 때(단 상속은 제외한다) 5. "을"이 제출한 서류가 사실이 아님이 판명될 때 6. 건축물의 분양에 관한 법률 등 관련법령에 위배되는 행위를 하였을 때 ② "을"은 자신의 사정으로 인한 경우 위약금을 지급하고 본 계약을 해제할 수 있다. 다만 중도금을 1회라도 납부했거나 "갑"이 계약이행을 착수한 후에는 "갑"이 동의하는 경우에 한하여 해제할 수 있다. ③ "을"은 "갑"의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다. 1. 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우. 단 천재지변 또는 "갑"의 귀책사유와 관계없는 행정명령 등의 불가항력적인 사유로 인해 입주가 지연될 경우 "갑"은 "을"에게 통보하기로 하며 이 경우 "을"은 "갑"에게 해제를 요구할 수 없다. 2. "갑"이 「건축물 분양에 관한 법률」 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 3. "갑"이 「건축물 분양에 관한 법률」 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고 받은 경우 4. "갑"이 「건축물 분양에 관한 법률」 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우 5. 분양광고 등을 통해 계약의 내용이 된 사항과 실제 시공건축물과의 차이가 현저하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우 6. 이중분양으로 인해 분양계약서에 따른 분양목적물의 소유권이전등기의무가 불가능한 경우 7. 그 밖에 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우 8. 분양목적물의 하자가 중대하고 보수가 곤란하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우 ? 제3조(위약금) ① 제2조 제1항 및 제2항에 해당하는 사유로 본 계약이 해제되거나 취소된 때에는 공급대금 총액의 10%는 위약금으로 "갑"에게 전액 귀속된다. ② 제2조 제3항에 해당하는 사유로 본 계약이 해제된 때에는 "갑"은 "을"에게 공급대금 금액의 10%를 위약금으로 지급한다. ③ 제1항과 제2항의 경우 "갑"은 "을"이 이미 납부한 대금(계약금 대출, 중도금 대출, 금전소비대차 회사대출 등 대출로 납부한 금액을 제외하고 "을"이 직접 본인 부담으로 납부한 금액만을 의미한다)에 대하여는 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 가계자금 대출시장 점유율 최상위 은행(계약일 전년도 기준)의 1년 만기 일반정기 예금금리인 연 0.85%에 해당하는 이자를 가산하여 "을"에게 반환한다. ④ 제3항에 의해 "갑"이 "을"에게 환급할 금액에 대해 "을"이 "병"의 알선으로 대출금융기관으로부터 융자받은 대출금 또는 "갑"에게 지급할 위약금 또는 부담할 비용이 있을 경우에는 "갑"은 "을"에게 제3항에 의해 환급할 금액에서 원천 징수세액을 차감하고 우선 대출금(이자 포함)을 대출금융기관에 변제하거나 "병"이 납부한 대출이자 등 "을"이 부담할 비용을 공제한 후 나머지 잔금을 "을"에게 반환한다. ? 제6조(중도금 대출 등) ① 본 계약에 따라 "을"이 "갑"에게 계약금을 완납하고 중도금대출을 신청한 경우에 한하여 "병(이 사건 시공사를 말한다)"은 "을"에게 중도금대출을 알선키로 한다. ② "병"은 중도금대출 은행을 지정하여 "을"에게 통보하고 "을"은 "병"이 지정한 대출금융기관에 "을"의 명의로 대출을 신청하여 중도금대출을 받도록 하며 "을"이 "병"이 통보한 기한까지 "을"의 명의로 대출을 신청하지 않거나 관련 정책 및 대출상품의 종류, "을"의 개인사정(신용불량 대출한도 초과, 각종 보증 시 발급제한 등) 등으로 인하여 "을"의 명의로 대출이 실행되지 못할 경우 "병"은 본조에 따른 중도금 대출알선 등의 의무를 이행하지 않기로 하고 "을"은 공급대금을 제1조 제2항에 따라 "갑"의 지정계좌로 직접 지납하여야 하며 납부기한을 경과할 시에는 제5조 제2항에 따른 연체료율에 의거한 연체이자를 부담한다. ③ "을"은 대출금이 제1조 제1항의 중도금 납부기한에 대출 은행에서 제1조 제2항 제5호에 따른 "갑"의 지정계좌로 직접 납부되는 것에 동의한다. 이 때 대출은행의 사정 등에 따라 제1조 제2항의 중도금 납부기한 전에 대출이 실행되어 대출금이 "갑"에게 납부되는 경우에는 그에 대하여 선납할인을 적용하지 아니하여 반대로 중도금 납부기한을 경과하여 대출이 실행되는 경우에는 연체료를 부과하지 아니한다. ④ 당 상품의 중도금대출금에 대한 이자는 "무이자"로 최초 대출개시일부터 최초 입주지정일(실입주지정일) 전월까지의 매월 발생된 이자는 "병"이 대출은행에 납부하고 최초 입주지정일(실입주지정일)부터 발생하는 이자에 대해서는 "을"의 입주여부와 관계없이 "을"이 직접 해당은행에 납부하여야 한다. ⑤ "병"은 입주지정기간 최초일로부터는 금융기관에 대한 이자납부에 대한 모든 의무를 면하고 이자납부 의무자의 자격은 별도의 약정없이 "을"이 자동승계 받는 것으로 한다. ⑥ "을"은 대출을 받은 후 제2조에 해당하는 사유로 계약이 해제된 때에는 "병"이 부담한 대출이자를 "갑"의 지정계좌에 입금하여야 한다. 만약 대출이자의 선입금이 이루어지지 않고 해제되는 경우에는 "갑"은 "을"이 납부한 공급대금에서 위약금(분양가의 10%), 대출이자(연체료 포함), 대출원금 순으로 공제한 잔액을 "을"에게 반환한다. 단, "을"이 납부한 공급대금이 위약금 대출이자 대출원금을 합한 금액보다 부족한 경우 부족한 차액을 별도로 "갑" 또는 대출은행에 납부하여야 한다. ⑦ "을"은 입주 전까지 대출금을 상환하거나 또는 담보대출로 전환하여야 하며, 대출금을 담보대출로 전환하고자 하는 경우 소유권이전 및 근저당권 설정에 필요한 서류 및 제반비용을 대출은행 또는 입주 안내시 통보한 자에게 제출 또는 완납하여야 하며 이를 모두 이행한 후에 분양 목적물에 입주할 수 있다. ⑧ 대출에 따른 인지대, 보증수수료 등 제반수수료 및 담보대출 전환 시 근저당설정비용 등은 "을"이 부담하여야 하며 담보대출 전환시 대출 한도, 대출금리 등 기타 대출조건은 대출은행의 조건에 따르기로 한다. ⑨ 대출은행이 관련법규 변경 등으로 대출한도를 조정하는 경우 "을"은 그와 관련하여 "갑"에게 어떠한 이의도 제기하지 못한다.
다. 원고는 2022. 1. 25. 이 사건 분양계약에 따른 계약금 135,944,400원을 완납하였고, 1차 중도금 135,944,400원에 대하여는 주식회사 ◇◇◇은행(이하 ‘소외 3 은행’이라 한다)으로부터 중도금 대출을 받아 납부하는 한편, 이 사건 시공사가 그 대출이자를 부담하였다.
라. 이 사건 시공사의 임금채권자 등은 2022. 12. 21. 이 사건 시공사에 대하여 서울회생법원 2022회합100111호로 회생절차개시신청을 하여 위 법원은 2023. 2. 6. 회생절차개시결정을 하였고, 소외 4를 관리인으로 선임하였다.
마. 소외 3 은행은 2023. 2. 6. 원고에게 ‘이 사건 시공사의 기업회생개시결정으로 인하여 이 사건 분양계약의 중도금대출금에 대하여 2023. 2. 6. 기준으로 기한의 이익이 상실되었으므로 원고가 대출원리금 변제 의무를 부담한다’는 통지를 하였다가, 2023. 2. 9. ‘기한의 이익 상실이 부활되었다’는 내용의 통지를 하였다.
바. 원고는 2023. 2. 10. 피고 회사에게 이 사건 분양계약을 해제한다는 의사표시가 기재된 내용증명우편을 발송하였고, 그 무렵 피고 회사에게 도달하였다.
사. 이 사건 오피스텔은 2024. 7. 4. 사용승인을 받았고, 이 사건 오피스텔의 수분양자들은 2024. 8. 1. 입주를 시작하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 13호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 대한 판단
가. 원고의 주장 요지
1) 이 사건 시공사의 시공능력과 무이자 중도금대출 발생 여부는 이 사건 분양계약의 중요한 내용을 이룬다. 그런데 이 사건 시공사에 대하여 회생절차가 개시되어 이 사건 분양계약의 이행 및 중도금대출의 실행이 불확실하게 되었고, 이는 피고 회사의 채무불이행 사유에 해당한다. 이에 원고는 2023. 2. 10. 이를 이유로 이 사건 분양계약을 해제하였다(이하 ‘주장 ①’이라 한다).
2) 아니라도 이 사건 분양계약은 쌍방의 계약실현의사 결여 또는 포기로 인하여 묵시적으로 합의해제 되었다(이하 ‘주장 ②’라 한다).
3) 이 사건 분양계약 당시 원고는 중도금 대출로 분양대금 조달이 가능하다고 생각하여 이 사건 분양계약을 체결하였다. 그러나 이후 금융기관으로부터 기한의 이익이 상실되었다는 통지를 받아 중도금대출을 받지 못하게 되었는바, 중도금대출 가능성에 대한 착오가 없었다면 원고는 위 계약을 체결하지 않았을 것이므로 원고는 이 사건 분양계약을 착오를 이유로 취소한다(이하 ‘주장 ③’이라 한다)
4) 이 사건 분양계약서 제3조에서는 계약금을 해약금임과 동시에 위약금으로 정하고 있는데, 이는 이 사건 계약금을 원고의 채무불이행으로 피고에게 발생한 손해에 관한 손해배상의 예정액으로 정한 것이다. 설령 이 사건 계약 해제에 원고의 귀책사유가 인정된다고 하더라도 이 사건 계약금은 부당하게 과다한 손해배상예정액이므로 감액되어야 한다(이하 ‘주장 ④’라 한다).
5) 따라서 피고들은 원고에게 이 사건 계약의 해제에 따른 원상회복 또는 계약의 취소에 따른 부당이득반환으로서 원고로부터 지급받은 이 사건 계약금 및 이에 대한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 판단
1) ‘주장 ①’에 대한 판단
가) 앞서 든 증거들 및 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정에 비추어 보면, 원고가 제시하는 증거들만으로 피고들이 이 사건 분양계약의 이행불능 상태에 빠졌다거나 계약상 의무를 이행하지 않았음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 부족하다.
(1) 원고의 주장과 같이 이 사건 시공사에 대한 회생절차 개시가 이루어진 사실은 인정된다. 그러나 관리인 소외 4는 이 사건 오피스텔 공사를 정상적으로 수행하여 2024. 7. 4. 오피스텔 사용승인을 받은 점, 이후 2023. 8.경 소외 5 회사가 이 사건 시공사를 인수한 점, 이 사건 오피스텔이 이 사건 분양계약에서 정한대로 2024. 8.경 입주를 시작한 점을 고려하면, 이 사건 시공사의 회생절차 개시로 인하여 이 사건 분양계약의 이행이 불능으로 되었다고 인정하기 어렵고 오히려 계약이 정상적으로 이행된 것으로 볼 수 있다.
(2) 소외 3 은행은 2023. 2. 6. 원고에게 기한의 이익이 상실되었다는 통지를 하였으나 2023. 2. 9. 기한의 이익이 부활되었다는 통지를 하였으므로, 원고가 중도금대출금의 이자를 지급하여야 한다고 보기 어렵다.
(3) 피고 회사는 중도금대출이 중단되자 원고 등 수분양자들의 중도금 납부의무이행을 유예하였는데, 피고 회사로서는 원고에게 중도금대출 중단으로 인하여 금전적 피해가 발생하지 않도록 나름의 조치를 취하였던 것으로 보인다.
(4) 한편, 원고는 이 사건 분양계약서 제2조 제1항 제3호의 반대해석상 피고 회사의 계약 이행이 불투명한 이 사건의 경우 원고가 계약을 해제할 수 있다고 해석하여야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 오피스텔이 이 사건 분양계약에서 정한대로 준공되고 입주를 시작한 이상 계약의 이행이 불투명한 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고가 위 조항을 근거로 계약을 해제할 수 있다고 보기 어렵다.
나) 따라서 피고들에게 채무불이행 책임이 있음을 전제로 하는 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) ‘주장 ②’에 대한 판단
가) 계약의 합의해제는 당사자가 이미 체결한 계약을 체결하지 않았던 것과 같은 효과를 발생시킬 것을 내용으로 하는 또 다른 계약으로서, 당사자 사이의 합의로 성립한 계약을 합의해제하기 위하여서는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을 소멸시키기로 하는 내용의 해제계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이고, 이러한 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치하여야 하며, 계약의 합의해제는 묵시적으로 이루어질 수도 있으나, 계약이 묵시적으로 합의해제되었다고 하려면 계약의 성립 후에 당사자 쌍방의 계약실현의사의 결여 또는 포기로 인하여 당사자 쌍방의 계약을 실현하지 아니할 의사가 일치되어야만 한다(대법원 1998. 8. 21. 선고 98다17602 판결 등 참조).
나) 위 법리에 비추어 살피건대, 앞서 든 각 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들, 즉 ① 원고는 2023. 2. 10. 피고 회사에게 내용증명우편을 통하여 이 사건 분양계약을 해제한다는 의사를 표시하면서 위 계약 해제가 가능한지 여부를 원고에게 회신하여 줄 것을 요청하고, 피고 회사가 회신 요구에 불응하자 2024. 1. 18. 이 사건 계약금의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기한 점, ② 원고에 대한 중도금대출이 중단되자 피고 회사는 중도금 납부의무이행을 유예하고 원고에게 중도금을 청구하지 않았는데 이는 이 사건 분양계약을 계속 유지할 의사가 있었기 때문이라고 보이는 점, ③ 이 사건 매매계약을 해제하고자 하였다면 기 지급된 계약금과 중도금의 반환에 관한 논의가 이루어져야 할 것이나 원고와 피고 회사 사이에 이에 관한 논의가 없었던 점 등을 고려하면, 원고가 제시하는 증거들만으로 이 사건 분양계약의 성립 후에 당사자 쌍방의 계약실현의사의 결여 또는 포기로 인하여 당사자 쌍방의 계약을 실현하지 아니할 의사가 일치되어 계약이 묵시적으로 합의해제 되었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
다) 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3) ‘주장 ③’에 대한 판단
가) 앞서 든 각 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들, 즉 ① 소외 3 은행은 2023. 2. 6. 원고에게 기한의 이익이 상실되었다는 통지를 하였으나 2023. 2. 9. 기한의 이익이 부활되었다는 통지를 하였던 점, ② 따라서 위 기한의 이익 상실 통지로 인하여 이 사건 분양계약에 따른 중도금 대출이 중단되었다고 보기 어려운 점 등을 고려하면, 원고가 제시하는 증거들만으로 무이자 중도금대출이 중단되었다고 볼 수 없어 이 사건 분양계약의 중요 내용에 해당하는 중도금대출 분양조건에 대하여 원고의 착오가 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
나) 따라서 이 사건 분양계약의 무이자 중도금대출이 중단되었음을 전제로 한 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
4) ‘주장 ④’에 대한 판단
가) 민법 제398조 제2항에 의하여 법원이 손해배상의 예정액을 감액할 수 있는 ‘부당히 과다한 경우’라 함은 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 계약자의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액예정의 경위 및 거래관행 기타 제반 사정을 고려하여 그와 같은 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다(대법원 2019. 9. 25. 선고 2017다254693 판결 참조).
나) 위 법리에 비추어 살피건대, 앞서 든 각 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들, 즉 ① 이 사건 분양계약의 손해배상 예정액이 분양대금의 10%로 거래 관념상 계약금 및 위약금으로 지급되는 액수에 비하여 부당하게 과다한 경우라고 볼 수 없는 점, ② 이 사건 오피스텔은 2024. 7. 4. 사용승인을 얻고 2024. 8. 1. 입주절차를 시작하여 피고 회사의 계약상 의무는 정상적으로 이행되었고 피고 회사는 계약을 유지하려는 의사를 보였으나 원고가 일방적으로 계약을 해제하려는 의사를 표시하고 있는 점, ③ 피고 회사의 채무불이행으로 계약이 해제되는 경우 피고도 동등한 정도의 위약금을 지급하여야 하므로 계약금을 위약금으로 하는 약정이 원고에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 단정하기 어려운 점 등을 고려하면, 이 사건 분양계약 제3조에 따라 몰취된 계약금 상당액이 원고의 채무불이행에 따른 손해배상 예정액으로 부당히 과다한 경우라고 보기 어렵다.
다) 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3. 결 론
원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여 주문과 같이 판결한다.
판사 이백규