판례내용
【원 고】 ○○○ 지역주택조합 (소송대리인 변호사 이희균)
【피 고】 별지 1 피고 명단 기재와 같음
【변론종결】2024. 5. 21.
【주 문】
1. 원고에게, 별지 2 인용금액표 ‘피고’란 기재 피고들은 같은 표 ‘원금(원)’란 해당 부분 기재 돈 및 이에 대하여 같은 표 ‘연 5% 적용 기간’란 해당 부분 기재 기간 동안에는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 피고 24, 피고 31, 피고 55에 대한 청구 및 피고 14, 피고 15, 피고 49, 피고 40, 피고 46, 피고 44, 피고 54에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용은 아래와 같이 부담한다.
가. 원고와 피고 24, 피고 31, 피고 55 사이에 생긴 부분: 원고 부담
나. 원고와 피고 14, 피고 15, 피고 49, 피고 54 사이에 생긴 부분: 원고 80%, 위 피고들 20% 각 부담
다. 원고와 나머지 피고들 사이에 생긴 부분: 각 피고들 부담
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청 구 취 지】별지 3 청구취지 기재와 같다.
【이 유】 [자백간주 및 공시송달]
- 청구의 표시 및 적용 법조
별지 4 청구원인 및 별지 5 적용법조 각 기재와 같다.
[본안 판단]
1. 사안의 배경
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 민사소송법 제150조 제1항에 따라 다툼이 없는 것으로 간주된다.
가. 당사자들의 지위
원고는 천안시 동남구 (주소 생략) 일원 24필지 토지 일부 47,645㎡ 지상에 아파트를 신축하여 주택을 마련할 목적으로 설립된 지역주택조합으로, 최초 ‘△△△ 지역주택조합’이라는 명칭으로 설립되었으나 현재의 명칭으로 변경되었다. 피고들은 원고와 지역주택조합 가입계약을 체결하고 원고에 가입한 조합원들이다.
나. 피고들의 가입계약 체결 및 분담금계약금 미납
1) 1차 가입계약 및 분담금계약금 미납
피고 14(항소심판결의 피고 1)는 원고의 1차 조합원 모집 당시 원고와 조합원 가입계약을 체결하였는데, 조합설립인가 신청 후 15일이 경과하기 전까지 납부해야 하는 분담금계약금 총 21,000,000원 중 13,000,000원만 납부하고 나머지 8,000,000원을 아직 납부하지 않았다(다툼 없음, 갑3-16).
2) 2, 3차 가입계약
피고 15(항소심판결의 피고 2), 피고 24(항소심판결의 피고 3), 피고 31, 피고 40(항소심판결의 피고 12), 피고 43, 피고 44, 피고 46(항소심판결의 피고 6), 피고 49(항소심판결의 피고 7), 피고 54(항소심판결의 피고 9), 피고 55(항소심판결의 피고 10)는 원고의 2, 3차 조합원 모집 당시 원고와 조합원 가입계약을 체결하였다(갑3-17, 29, 37, 48, 51, 54, 54, 59, 65, 66. 이하 원고와 이 사건 피고들 사이에 체결된 조합원 가입계약은 그 계약 당사자를 불문하고 ‘이 사건 조합원 가입계약’이라 한다). 원고는 2020. 10. 29. 조합임시총회를 개최하여 2, 3차 가입계약시 조합원 가입계약을 체결한 조합원들의 분담금계약금 납부 기한을 기존 ‘사업승인신청 후 15일 이내’에서 ‘토지소유권 이전일로부터 15일 이내’로 변경하는 내용의 결의를 하였다(갑4).
한편 위 피고들은 현재까지 아래 표와 같이 조합원 가입계약에 따른 분담금계약금을 납부하지 않았다.
순번당사자분담금계약금기납부한 금액미지급 금액1피고 1521,000,000 원5,000,000 원16,000,000 원2피고 2421,000,000 원9,000,000 원12,000,000 원3피고 3127,000,000 원9,000,000 원18,000,000 원4피고 4021,000,000 원5,000,000 원16,000,000 원5피고 4327,000,000 원5,000,000 원22,000,000 원6피고 4421,000,000 원5,000,000 원16,000,000 원7피고 4627,000,000 원5,000,000 원22,000,000 원8피고 4924,000,000 원5,000,000 원19,000,000 원9피고 5421,000,000 원5,000,000 원16,000,000 원10피고 5527,000,000 원5,000,000 원22,000,000 원
다. 조합원 가입계약 이후 경과
원고는 2015. 10. 13.경 천안시에 조합설립인가를 신청하여 2015. 12. 9. 조합설립인가를 받았으나, 시공사의 법정관리로 인한 시공사 변경 등의 사정으로 사업이 지연되다가 2023. 7. 14. 천안시에 주택건설사업계획 승인을 신청하였으며 천안시는 2024. 4. 9. 위 주택건설사업계획을 승인하였다.
2. 주장의 정리 및 인정 여부
각 피고별 주장 취지 및 그 인정 여부는 아래 표와 같다. 구체적인 판단 이유는 뒤에서 살펴보는 바와 같다.
피고주장인정여부피고 14조합원 자격 상실로 인한 분담금 지급의무 소멸주장인정피고 15토지 소유권 관련 사기 또는 착오 취소 주장배척임의탈퇴 주장배척조합원 자격 상실로 인한 분담금 지급의무 소멸주장인정위약금 부과 근거 부존재 주장배척피고 24토지 소유권 관련 사기 또는 착오 취소 주장배척조합원 자격 상실로 인한 분담금 지급의무 소멸주장인정위약금 조항의 약관법 위반 주장배척위약금 부과 근거 부존재 주장배척피고 31토지 소유권 관련 사기 또는 착오 취소 주장배척조합원 자격 상실로 인한 분담금 지급의무 소멸주장인정위약금 부과 근거 부존재 주장배척피고 40토지 소유권 관련 사기 또는 착오 취소 주장배척임의탈퇴 주장배척피고 43토지 소유권 관련 사기 또는 착오 취소 주장배척분담금계약금 이행기 미도래 주장배척조합원 자격 상실로 인한 분담금 지급의무 소멸주장배척피고 44추가분담금 관련 사기 또는 착오 취소 주장배척분담금계약금 이행기 미도래 주장배척공제 주장배척피고 46토지 소유권 관련 사기 또는 착오 취소 주장배척추가분담금 관련 사기 또는 착오 취소 주장배척피고 49토지 소유권 관련 사기 또는 착오 취소 주장배척추가분담금 관련 사기 또는 착오 취소 주장배척분담금계약금 해지 주장배척조합원 자격 상실로 인한 분담금 지급의무 소멸주장인정공제 주장배척피고 54피고 55토지 소유권 관련 사기 또는 착오 취소 주장배척조합원 자격 상실로 인한 분담금 지급의무 소멸주장인정위약금 부과 근거 부존재 주장배척
3. 추가부담금에 관한 사기 및 착오 취소 가부
가. 당사자들의 주장
1) 피고 44, 피고 46, 피고 49
원고는 조합원 모집 당시 추가 부담금은 절대 없을 것이라고 피고들을 기망하였으나 이후 2020. 10. 29.자 임시총회를 통해 추가 부담금을 부과할 뜻을 명백히 표시하였으므로(갑4, 28쪽 참조) 위 피고들의 조합원 가입계약 체결은 사기에 의한 의사표시에 해당한다. 또한 피고들은 추가 부담금이 있을 것이라는 점을 알았더라면 원고와 조합원 가입계약을 체결하지 않았을 것이므로 이는 착오에 의한 의사표시에도 해당한다. 따라서 피고들은 원고와의 조합원 가입계약을 취소한다.
2) 원고
원고는 추가 부담금이 없을 것이라고 피고들을 기망한 사실이 없다.
나. 판단
어떤 의사표시가 사기에 의한 것임을 이유로 이를 취소하려는 자는 기망행위의 존재 등 그 의사표시가 사기에 의한 것임을 주장, 증명하여야 한다. 그런데 피고들이 제출한 증거들 가운데 원고가 피고들 주장과 같이 피고들을 기망하였다는 사실을 뒷받침할 만한 증거가 없다.
한편 ‘추가 부담금이 없을 것’이라는 내용은 조합원 가입계약의 내용이 아니라 위 가입계약을 체결한 동기에 불과한데, 동기의 착오를 이유로 해당 의사표시를 취소하기 위해서는 그 동기가 표시되어 법률행위의 내용이 되어야 한다. 그런데 피고가 제출한 증거들만으로는 위와 같은 내용이 표시되어 조합원 가입계약의 내용이 되었다는 사실이 증명되지 않는다.
결국 피고들의 이 사건 조합원 가입계약 취소 주장은 이유 없다.
4. 토지소유권 미확보로 인한 사기 및 착오 취소 가부
가. 당사자들의 주장
1) 피고 15, 피고 31, 피고 43, 피고 54, 피고 55, 피고 24, 피고 40, 피고 46, 피고 49
원고는 조합원 모집 당시 사업부지인 토지의 소유권을 확보하지 못하였음에도 마치 그 소유권을 모두 확보하고 등기까지 마친 것처럼 "토지매입 100% 완료"라고 광고하여 피고들을 기망하였다. 또한 피고들은 이러한 원고의 광고로 인해 조합원 가입계약의 중요한 내용인 원고의 토지 소유권 확보 현황에 대한 착오에 빠져 조합원 가입계약을 체결하였다. 따라서 피고들은 민법 제109조 또는 제110조에 따라 이 사건 조합원 가입계약을 취소한다.
2) 원고
조합원 모집 당시의 홍보자료에 기재된 "토지매입 100% 완료"는 토지에 대한 매매계약을 완료하였음을 의미하고, 피고들의 조합원 가입 이전에 사업 대상 토지에 대한 매매계약을 완료한 것이 사실이므로 원고는 피고들을 기망한 바 없다. 또한 천안시 동남구 (주소 생략) 전 4,907㎡는 그 일부만이 필요하여 당초부터 전체 중 2,363/4,907 지분만 취득한 것이므로 이에 관하여 피고들을 기망한 것이 아니다.
나. 사기 취소 가부에 관한 판단
1) 홍보물 표현의 의미
일반인은 광고에서 직접적으로 표현된 문장, 단어 등과 그 결합에 의하여 제시되는 표현뿐만 아니라 간접적으로 암시하고 있는 사항, 관례적이고 통상적인 상황 등 여러 사정을 종합하여 전체적ㆍ궁극적 인상을 형성하게 되므로, 지역주택조합 조합원 모집 광고가 계약상대방을 속이거나 계약상대방으로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반인이 그 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결 등 참조).
원고가 조합원들을 모집할 당시 배포한 홍보물(을7)에는 "토지 매입 100% 완료"라는 문구가 기재되어 있는데, 해당 문구가 기재된 면에는 "Risk Zero", "△△△을 안전하게 소유할 수 있는 마지막 기회입니다" 등의 문구가 함께 기재되어 있어, 이를 접하는 보통의 주의력을 가진 일반인으로서는 위 내용을 주택건설 사업 추진 과정에서 토지 소유권 확보 문제가 사업 추진에 걸림돌이 될 가능성이 없다는 의미로 받아들일 가능성이 크다. 또한 오늘날 부동산 거래 및 관련 정보의 일반화로 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하더라도 소유권이전등기까지 마쳐야 부동산의 소유권을 취득한다는 사실이 널리 알려져 있다. 이러한 사정들을 종합하여 보면, 보통의 주의력을 가진 일반인들이 위 홍보물에 기재된 "토지 매입 100% 완료"라는 문구를 접하는 경우 ‘원고가 추진하는 주택건설사업이 그 부지 소유권 문제로 지연 또는 좌절될 위험이 없도록 원고가 그 부지에 대한 소유권이전등기까지 마쳐 그 소유권을 100% 확보‘했다는 의미로 받아들일 것으로 인정된다.
2) 사기 취소 가부
가) 기망의 정도
상품의 선전ㆍ광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다. 지역주택조합의 설립인가를 위한 조합원 모집에 있어 그 모집 관련 거래의 관행과 신의칙에 비추어 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당하는지 여부는 관련 법령과 규약의 내용, 모집공고의 내용과 당시 모집 현황 및 이를 전후한 진행 경과 등 여러 사정을 종합하여 구체적 상황에 맞추어 합목적적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결 등 참조).
원고는 조합원 모집을 위한 홍보물을 배포할 당시(을7) 그 사업대상 부지인 토지의 소유권을 100% 확보하지 못하였음에도 불구하고(다툼 없음) 홍보물에 위와 같은 내용을 포함시킴으로써 피고들로 하여금 사실과 다른 인식을 가지도록 하였다.
그러나 원고는 피고들의 조합원 가입 이전인 2015. 3. 25.경 사업 대상 부지 24필지(해당 토지의 일부만이 사업 대상 부지인 경우도 포함, 갑5) 전부에 대한 매매계약을 체결하고 매도인인 해당 토지의 소유자로부터 토지사용승낙서를 교부받았으며(갑12), 2015. 10. 6.부터 2015. 12. 23.에 걸쳐 위 매도인들에게 이 매매계약에 정한 계약금도 지급하였다(갑13). 이처럼 원고는 피고들과의 조합원 가입계약 체결 당시 사업 대상 부지에 대한 매매계약을 체결하고 토지사용승낙서를 교부받아 이를 사용할 권원을 확보하여 조합설립인가의 요건(주택법 제11조 제2항 참조) 및 주택건설사업계획 승인의 요건(주택법 제21조 제1항 참조)을 갖추어 조합설립인가 및 주택건설사업계획의 승인을 받았다(다툼 없음). 또한 사업대상부지의 위치, 형상(갑7), 원고가 사업 대상 부지인 토지를 매수할 때 ’지분‘이 아닌 ’면적‘을 특정하여 필지의 일부만을 매수하였으며 향후 분할을 예정하고 있음(갑12)을 고려할 때 원고는 그 주택건설사업의 추진을 위해 위 매매계약 대상 토지의 일부 면적만을 필요로 하여 천안시 동남구 (주소 생략) 전 4,907㎡ 등 일부 토지들은 전체 면적 중 원고가 필요로 하는 면적만을 매수하되 향후 분할되기 전까지는 그 매수면적의 비율에 해당하는 지분소유권이전등기를 마친 것으로 인정할 수 있다.
이처럼 원고가 피고들과의 조합원 가입계약 체결 당시 사업 대상 부지 전체에 대한 매매계약을 체결하고 그 사용권원을 확보하였으며, 실제로 천안시로부터 조합설립인가 및 주택건설사업계획 승인까지 받았음을 고려하면, "토지 매입 100% 완료"라는 홍보물의 기재는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 과장에 불과하다고 평가되고, 따라서 이를 이유로 조합원 매매계약을 취소할 수는 없다.
나) 기망의 고의 존부
의사표시가 사기에 의한 것으로서 취소할 수 있다고 하려면 의사표시의 상대방이 표의자를 기망하여 착오에 빠지게 하려는 고의를 가지고 자신의 행위가 허위라는 사실을 알고서 이를 행해야 한다. 그런데 "매입"은 "매수"의 유의어(類義語)로서 경우에 따라 ’매매계약만을 체결한 상태‘를 의미하기도 하고, 앞서 본 바와 같이 원고는 피고들과의 조합원 가입계약 체결 당시 사업 대상 부지에 대한 매매계약을 체결하고 토지사용승낙서를 교부받아 이를 사용할 권원을 확보하여 조합설립인가의 요건(주택법 제11조 제2항 참조) 및 주택건설사업계획 승인의 요건(주택법 제21조 제1항 참조)을 갖추기도 하였음에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 홍보물에 "Risk Zero"등의 문구와 함께 "토지 매입 100% 완료"등의 문구를 기재함으로써 피고들을 비롯하여 조합원 가입을 희망하는 자들이 ’원고가 사업 대상 부지 전부에 대하여 소유권이전등기까지 100% 마쳤다‘는 인식을 가지도록 할 의도, 즉 기망의 고의를 가지고 있었음이 증명되었다 할 수 없다.
다) 신의칙에 의한 취소의 제한
사기에 의한 의사표시란 사기자의 기망행위로 인해 표의자가 실제와 다른 인식을 가짐으로써 어떠한 의사표시를 하게 되는 것을 의미하고, 이러한 의사표시를 취소할 수 있도록 하는 것은 표의자의 의사표시의 자유를 보호하기 위한 것이다. 그런데 사후적으로 사기자의 기망 내용과 같은 상태가 형성되어 표의자의 의사표시가 사실상 의사표시 당시부터 기망행위가 없었던 것과 마찬가지의 상태에 놓이게 된 경우, 이러한 의사표시를 취소하여도 표의자에게는 아무런 이익이 없는 반면 표의자의 상대방은 그러한 상태 달성을 위해 들인 노력이 무의미해지는 등 의사표시의 취소로 불의의 타격을 입을 수 있다. 이처럼 이러한 경우에까지 의사표시를 취소할 수 있도록 하는 것은 취소 상대방의 이익을 지나치게 박탈할 수 있어 불균형하고, 또한 계약준수의 원칙에 비추어 봐도 바람직하지 않으므로, 신의칙상 의사표시를 취소할 수 없다고 봄이 타당하다.
이러한 전제에서 살피건대, 원고가 비록 피고들과 조합원 가입계약을 체결할 당시 사실과 다소 상이하게 "토지 매입 100% 완료"라는 표현을 사용하기는 하였으나, 그 기망의 정도가 다소의 과장이나 허위의 정도에 그칠 뿐만 아니라, 사후 그 표현과 같이 사업대상부지의 토지 소유권을 취득하였고, 이에 따라 주택건설사업계획의 승인 요건 등 조합원 가입계약 체결 당시의 홍보 내용에 부합하는 상태를 충족하였으므로, 이제 와서 위와 같은 표현을 이유로 피고들이 원고와의 조합원 가입계약을 취소할 수는 없다.
어느 모로 보나 피고들의 주장은 이유 없다.
3) 착오 취소 가부
가) 기준
의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있고 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있는 것이며, 법률행위의 중요부분의 착오라 함은 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고 보통 일반인도 표의자의 처지에 섰더라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 한다(대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결 등 참조).
나) 판단
피고들이 원고와 조합원 가입계약을 체결한 목적은 궁극적으로 원고가 신축한 아파트를 분양받아 주택을 마련하려는 것이다. 그런데 앞서 본 바와 같이 원고는 피고들과의 조합원 가입계약 체결 당시 이미 사업 대상 부지에 대한 매매계약을 체결하고 토지사용승낙서를 교부받아 이를 사용할 권원을 확보하여 조합설립인가의 요건(주택법 제11조 제2항 참조) 및 주택건설사업계획 승인의 요건(주택법 제21조 제1항 참조)을 갖추어 사업 추진에 별다른 지장이 없었으며 실제로 얼마 지나지 않아 조합설립인가 또한 받았으므로, 지역주택조합의 조합원이 되어 신축 아파트를 분양받으려는 보통의 일반인이라면 위 홍보물의 "토지 매입 100% 완료"가 소유권이전등기 경료가 아닌 매매계약 체결을 의미함을 알았다고 하더라도 조합원 가입계약을 체결하였을 것으로 인정할 수 있다.
결국 피고들이 주장하는 착오는 법률행위의 중요 부분의 착오라고 평가할 수 없으므로, 이를 이유로 조합원 가입계약을 취소할 수는 없다.
아울러 앞서 본 것처럼 사후 그 표현과 같이 사업대상부지의 토지 소유권을 취득하여 조합원 가입계약 체결 당시 홍보 내용에 부합하는 상태를 충족하였으므로, 이제 와서 이미 해소된 착오를 이유로 피고들이 원고와의 조합원 가입계약을 취소할 수도 없다.
피고들의 주장은 이유 없다.
5. 자격 상실한 조합원의 분담금 등 지급 의무 존부
가. 피고 14, 피고 15, 피고 31, 피고 43, 피고 54, 피고 55, 피고 24, 피고 49의 주장
피고들은 원고와의 조합원 가입계약 체결 이후 세대주 또는 무주택자 지위를 상실하여 더 이상 원고의 조합원 자격이 없으므로 조합원 가입계약 또한 실효되었고, 따라서 원고는 피고들에게 조합원 가입계약에 따른 분담금의 지급을 구할 수 없다.
나. 판단
1) 피고들의 조합원 자격 상실 여부
지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없다. 따라서 조합원이 세대주 자격 등을 상실하는 경우 가입계약 해지 등 별도의 의사표시 없이 조합원 자격을 상실한다(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결 등 참조). 그리고 주택법 시행령 제22조 제1항 라.목이 ‘조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실한 경우’ 조합원을 교체 또는 신규 가입할 수 있도록 정하고 있음에 비추어 보면, 일단 조합원이 세대주 자격상실 등으로 조합원의 자격을 상실한 경우 사후에 세대주 자격 등을 다시 갖추었다고 하더라도 조합원의 자격이 회복되지는 않는다고 해석함이 타당하다.
앞서 본 바와 같이 원고는 2015. 10. 13.경 천안시에 주택조합설립인가를 신청하였고, 입주 가능일은 현재까지 도래하지 않았다. 한편 피고들은 아래 표 기재 일시에 그 기재 사유로 세대주 또는 무주택자 등 지위를 잃어 원고의 조합원으로서의 자격을 상실하였다.
성명기간사유비고피고 142015. 6. 17. ~ 2015. 11. 16.세대주 자격 상실을22피고 152018. 11. 29. ~ 현재세대주 자격 상실을282020. 3. 9. ~ 2023. 6. 19.무주택 자격 상실을29, 3085제곱미터 이하 주택 2채 소유피고 242021. 1. 13. ~ 현재무주택 자격 상실을6, 1/2 지분 소유피고 312020. 2. 27. ~ 현재세대주 자격 상실을15피고 432024. 2. 9. ~ 현재세대주 자격 상실을20피고 492017. 8. 18. ~ 현재세대주 자격 상실을24피고 542018. 11. 30. ~ 2023. 7. 10.세대주 자격 상실을8피고 552023. 7. 10. ~ 현재세대주 자격 상실을9
2) 분담금 등 지급 의무의 존부
가) 기준
조합가입계약 체결 당시에는 조합원 자격 요건을 충족하였으나 주택조합설립인가신청일 이후 조합원의 지위를 상실한 자는 그 지위를 상실한 이후부터는 그 후 이행기가 도래하는 부담금을 납부할 의무를 면하지만, 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금은 이를 납부할 의무가 있다. 나아가 조합가입계약을 체결하였으나 그 당시는 물론 주택조합설립인가신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 자에 대하여도 마찬가지로 볼 수 있으므로 그와 같은 자는 주택조합설립인가신청일 이후 이행기가 도래하는 부담금을 납부할 의무를 면하지만, 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금은 이를 납부할 의무가 있다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결 등 참조).
나) 피고 14
피고 14가 이 사건 조합원 가입계약에서 지급할 것을 약정한 분담금 중 원고가 그 지급을 구하는 2차 분담금계약금 8,000,000원의 이행기는 ‘조합설립인가 신청 후 15일 이내’(갑3-16 제7조)이다. 그런데 피고 14는 원고의 주택조합설립인가신청일인 2015. 10. 13. 이전에 세대주 자격을 상실하여 위 신청일로부터 15일 이상 경과하였음이 역수상 명백한 2015. 11. 16.까지 세대주가 아니어서 조합원 자격이 없었다. 따라서 피고 14는 그 조합원 자격 상실 이후 이행기가 도래한 위 8,000,000원을 납부할 의무가 없다.
다) 피고 15, 피고 24, 피고 31, 피고 49, 피고 54
원고가 피고 15, 피고 24, 피고 31, 피고 54와의 조합원 가입계약(갑3-17, 29, 37, 65)에 근거하여 지급을 구하는 분담금계약금 가운데 위 피고들이 아직 지급하지 아니한 부분의 이행기가 원고의 사업승인신청일인 2023. 7. 14.로부터 15일이 경과한 일자인지 아니면 원고의 2020. 10. 29.자 조합임시총회 결의에 따라 ‘토지소유권 이전일’인 2021. 11. 30.(사업 대상 부지의 소유권이전등기 경료일, 현저한 사실. 앞서 본 바와 같이 원고는 토지의 일부만 필요한 경우 차후 분할을 전제로 그 필요한 면적의 비율에 해당하는 지분에 대하여만 지분이전등기를 마친 것이므로 이로써 토지소유권 이전은 완료되었다)로부터 15일이 경과한 일자인지 다툼이 있기는 하나, 분담금계약금 미납분의 이행기를 언제로 보든 위 피고들의 조합원 자격 상실일보다 뒤의 일자여서 이들의 조합원 자격 상실 당시 이들의 분담금계약금 미납분에 대한 이행기가 도래하지 않았음은 역수상 명백하므로, 위 피고들은 원고에 대하여 조합원 가입계약에 따른 분담금계약금 미납분을 지급할 의무가 없다.
라) 피고 43
피고 43이 조합원 가입계약(갑3-51)에 따라 지급할 의무가 있는 분담금계약금 가운데 아직 지급하지 아니한 부분의 이행기 역시 위와 같이 다툼이 있으나, 그 이행기를 언제로 보든 피고 43의 조합원 자격 상실일인 2024. 2. 9.보다 앞선 일자여서 피고 43의 조합원 자격 상실 당시 분담금계약금 미납분에 대한 이행기가 도래하였음이 역수상 명백하므로, 피고 43은 원고에게 조합원 자격 상실 전에 이행기가 도래한 분담금계약금 미납분 22,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
마) 피고 55
피고 55는 2023. 7. 10. 원고의 조합원 자격을 상실하여 그 분담금계약금 미납분의 이행기를 2021. 11. 30.로 볼 지, 아니면 2023. 7. 14.로 볼 지에 따라 분담금계약금 미납분의 지급 의무 존부가 달라지므로, 우선 위 분담금계약금 미납분의 이행기에 관하여 살핀다.
조합원 가입계약에 ‘조합원 분담금의 이행기를 변경할 수 없다’는 명시적 규정은 없으나, 계약으로 분담금의 납부 시기를 명문으로 규정하고 있는 이상 피고 55와 원고 사이에는 위 가입계약에 정한 시기에 분담금을 납부하기로 약정한 것이므로, 해당 계약에 변경의 근거가 없는 이상 당사자 사이의 계약내용을 일방 당사자인 원고의 내부적 의사결정절차인 조합총회를 통해 임의로 변경할 수는 없다.
따라서 원고가 2020. 10. 29.자 임시총회에서 2, 3차 조합원 모집기간 동안 가입한 조합원들의 2차 분담금계약금 지급시기를 ‘토지 소유권 이전일 15일 이내’로 변경하는 결의를 하였다고 하더라도, 피고 55에 대한 관계에서 2차 분담금계약금 지급 시기는 조합원 가입계약에 따라 여전히 ‘사업승인신청 후 15일 이내’이다. 피고 55는 위 이행기보다 먼저 원고 조합원 지위를 상실하였으므로, 결국 피고 55는 조합원 가입계약에 따른 2차 분담금계약금 지급의무가 없다.
6. 위약금 지급의무의 존부
가. 당사자들의 주장
1) 원고
피고들이 조합원 자격을 상실한 것은 이 사건 조합원 가입계약 제10조 제2항에 따른 의무를 위반한 것이므로, 조합원 자격을 상실한 피고들은 위 가입계약 제10조 제3항(갑3, 이하 ‘이 사건 환불규정’이라 한다) 및 원고 규약 제12조 제4항에 따라 원고에게 위약금을 지급할 의무가 있다.
2) 피고
㉠ 위 환불규정 및 원고 규약이 위약금 지급의 근거로 해석된다고 하더라도, 이는 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관법’이라 한다) 제6조 제2항 제1호, 제7조 제2호, 제8조, 제9조 제4호에 위반하여 무효이다(피고 24).
㉡ 피고들이 조합원 자격을 상실하면 원고 규약 제12조 제2항에 의해 조합원 지위를 자동으로 상실하게 되는 것일 뿐 이것이 원고에 대한 관계에서 채무불이행이 되는 것은 아니다. 또한 위 환불규정, 원고 규약 제12조 제4항은 자격을 상실한 조합원에 대한 환불의 근거규정일 뿐 원고의 위약금 청구의 근거가 될 수 없다(피고 15, 피고 24, 피고 31, 피고 54, 피고 55).
㉢ 장기간 주택건설사업을 추진하지 못해 조합원들을 오랜 시간 불안한 상태로 방치한 원고가 오히려 피고들이 조합원 자격을 유지하지 못한 것을 탓하며 위약금 등을 요구하는 것은 신의칙에 반한다(피고 15, 피고 31, 피고 54, 피고 55).
나. 이 사건 환불규정의 해석
1) 위약금 근거 해당 여부
원고가 피고들의 위약금 지급의무의 근거로 주장하는 조합원 가입계약(갑3) 및 원고 규약(갑2)의 내용은 아래와 같다.
[조합원 가입계약]제10조[조합원의 자격상실]① "갑"은 "을"이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하는 경우, 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치 없이 본 계약을 즉시 해지할 수 있으며, 이때 "을"은 "갑"의 조합원 자격을 상실하고 이와 관련하여 일체의 민ㆍ형사상 이의를 제기할 수 없다.6. 주택법 등 관계법령 또는 △△△ 지역주택조합규약(이하 "조합규약"이라 함)에 의거 주택조합의 조합원 자격을 상실하였을 때③ "을"이 제1항 내지 제2항에 해당하여 조합원 자격을 상실하거나 탈퇴하는 경우, "을"이 기납입한 조합원분담금 중 "갑"에게 귀속되는 위약금(조합원분담금 총 약정금의 10%), 업무추진비, 조합이 대납한 중도금 대출이자 및 연체이자를 공제한 납입 원금만을 "을"명의의 계좌로 환불처리하되 환불시기는 해당 세대에 관하여 신규 조합원 또는 일반분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때 환불하기로 한다.[원고 규약]제12조 (조합원의 탈퇴ㆍ자격상실ㆍ제명)② 관계법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.④ 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 해당 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동분담금 및 위약금(조합원 분담금 총약정금의 10%), 업무추진비, 조합이 대납한 중도금대출이자 및 연체이자 등을 공제한 잔액을(무이자)환불하며, 환불시기는 신규 조합원 및 일반분양자가 대체되어 납부금을 납부한 시기로 한다. 또한 이사회의 의결로서 공제할 분담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.
위약금이란 당사자가 장래 채무를 이행하지 않을 경우 이에 대한 손해배상 또는 제재로서 지급할 것을 미리 약속한 돈을 의미하여 이미 그 자체에 ‘지급의무의 존재’를 내포하고 있으므로, 위 가입계약 및 규약에 ‘위약금 등을 공제한 기 납입금 원금만을 반환한다’고만 규정되어 있다고 하더라도 이는 피고들의 위약금 지급의무를 전제로 이를 공제한다는 취지로 해석하는 것이 타당하다.
한편 이 사건 조합원 가입계약은, 피고들이 조합원으로서 원고가 추진하는 주택건설사업의 사업비 등을 분담금의 형태로 부담하고, 원고가 주택건설사업을 수행, 주택을 신축하면 조합원인 피고들에게 분양하는 것을 기본적인 내용으로 하는 계약이다. 그런데 앞서 본 바와 같이 조합원인 피고들이 조합원으로서의 자격을 상실하게 되면 그로써 당연히 조합원 지위를 상실하고 조합원으로서의 의무를 이행할 수 없게 된다. 위 가입계약 및 규약이 ‘조합원 자격의 상실’을 ‘탈퇴, 제명’ 등 다른 조합원 지위 상실 사유와 함께 위약금 지급의무의 발생 요건으로 규정하고 있고, 달리 ‘조합원 자격의 상실’을 다른 조합원 지위 상실 사유와 달리 볼 만한 근거가 없다. 특히 세대주 변경은 누구나 원하면 별다른 요건을 갖출 필요 없이 관할 주민센터 등에 대한 신고만으로 쉽게 가능하고, 주택의 취득도 경제적인 여력만 된다면 얼마든지 임의로 가능하므로, 세대주 또는 무주택자 자격 상실에 의한 조합원 자격 상실은 사실상 임의 탈퇴에 가깝다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 조합원인 피고들이 세대주 또는 무주택자 자격 상실로 조합원 자격을 상실한 경우에도 원고에 대하여 위약금을 지급할 의무가 발생한다고 해석된다.
2) ‘조합원분담금 총 약정금’의 의미
약관의 해석은 신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개개 계약 당사자가 기도한 목적이나 의사를 참작함이 없이 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적ㆍ획일적으로 해석하여야 하며, 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되는 등 해당 약관의 뜻이 명백하지 아니하거나 의심스러운 경우에는 고객에게 유리하게, 약관작성자에게 불리하게 해석하여야 한다(대법원 2017. 12. 13. 선고 2015다33441 판결 참조).
이 사건 환불규정은 위약금의 산정 방식을 ‘조합원분담금 총 약정금의 10%’로 규정하고 있다. 그런데 이 사건 조합원 가입계약에 따른 총 분담금의 액수는 해당 조합원이 배정받은 세대의 동호수에 따라 달라져(이 사건 조합원 가입계약 제7조 제1항) 동호수 배정 전에 위약금 지급 사유가 발생할 경우 액수를 산정할 방법이 없다. 따라서 만약 ‘조합원분담금 총 약정금’을 ‘분담금 총액’(이 사건 조합원 가입계약 제7조 제1항 표에서 사용된 용어)으로 해석하면 동호수 배정 전까지 ‘조합원분담금 총 약정금’ 액수는 존재할 수 없고, 이를 전제로 한 위약금도 발생할 수 없다.
그렇지만 ‘조합원분담금 총 약정금’과 ‘분담금 총액’은 그 문구가 다르므로 반드시 동일하게 해석할 필요가 없고, 앞서 본 것처럼 평균적 고객의 입장에서도 이 사건 환불규정은 계약위반의 경우 위약금 지급의무가 발생한다는 내용으로는 충분히 이해할 수 있으므로, 이 사건 환불규정이 금액 불확정으로 아무런 효력이 없다고 해석하는 것보다는, 약관법에 따라 고객에게 유리하게 해석함이 타당하다.
약정금은 약정이 없는 상황과 대비하여 당사자 사이에 계약을 체결한 금액이라는 의미를 가질 수 있지만, 실제 이행된 급부와 대비하여 약정에 따른 지급의무가 발생한 금액을 의미할 수도 있다. 이러한 측면에서 ‘조합원 분담금 총 약정금’이라는 문구는 조합원의 의무위반으로 이행되지 않은 부분까지 포함하여 약정에 따라 분담금 지급의무가 발생한 금액으로 해석할 수 있다. 사업계획승인신청도 이루어지지 않는 등 사업이 거의 진행되지 않은 상태여서 위약금 지급 사유 발생할 경우 사업추진에 지출되지도 않은 총 분담금을 기준으로 위약금을 산정하는 것이 고객인 조합원에게 부당하게 불리하다는 점까지 고려하면, 약관법에 따라 조합원에게 유리하고 조합에게 불리하도록 조합원분담금 총 약정금은 ‘조합원 자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금’으로 해석하는 것이 타당하다.
다. 위약금 규정의 효력 유무
1) 조합원 가입계약의 약관 해당여부
원고와 이 사건 피고들 사이에 체결된 조합원 가입계약은 계약의 한쪽 당사자인 원고가 여러 명의 조합원들과 체결하기 위해 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용으로서(약관법 제2조 제1호 참조) 약관에 해당한다.
2) 위약금 조항의 약관법 위반 여부
가) 기준
약관법 제6조, 제8조 및 제9조 제4호의 규정 취지 및 내용에 비추어 보면, 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무나 위약벌 등을 부담시키는 약관 조항 또는 계약의 해제로 인한 고객의 원상회복청구권을 부당하게 포기하도록 하는 약관 조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 1998. 12. 23. 선고 97다40131 판결, 2009. 8. 20. 선고 2009다20475,20482 판결 등 참조).
한편 약관규제법 제6조 제1항, 제2항 제1호에 따라 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관 조항’이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는 약관 작성자가 거래상 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관 조항을 작성ㆍ사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 하고, 이와 같이 약관 조항의 무효 사유에 해당하는 ‘고객에게 부당하게 불리한 조항’인지는 약관 조항에 의하여 고객에게 생길 수 있는 불이익의 내용과 불이익 발생의 개연성, 당사자들 사이의 거래과정에 미치는 영향, 관계 법령의 규정 등 모든 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다214864 판결 참조).
나) 판단
조합은 조합원들이 납부하는 분담금 등을 주된 재원으로 사업을 진행할 수밖에 없으므로 조합원 자격을 상실한 조합원이 기납부한 분담금을 제한 없이 회수한다면 자금부족으로 사업 진행에 상당한 차질이 발생하여 전체 조합원의 손해로 귀결될 수 있어 기납부한 분담금의 회수를 제한할 필요성이 있고, 주택조합은 설립인가를 받은 날부터 주택법 제49조에 따른 사용검사를 받는 날까지 주택건설 예정 세대수의 50% 이상의 조합원을 유지해야 하므로(주택법 시행령 제20조 제7항) 그 존속 및 사업추진을 위해서 조합원의 임의 탈퇴 등을 억제할 필요성도 있다.
피고 24는 이 사건 환불규정이 사업지연으로 발생하는 이자를 고객에게 납부하도록 하므로 약관법 제7조 제2호의 무효사유에 해당한다거나, 이 사건 환불규정이 고객의 해지권 행사를 부당하게 제한하여 약관법 제9조 제4호의 무효사유에 해당한다는 취지로도 주장하나, 이 사건 환불규정은 조합원의 계약위반을 요건으로 삼고 있으므로 ‘상당한 이유 없이’ 사업의 위험을 고객에게 부담하거나 고객의 해지권 행사를 제한하는 것으로 평가하기 어렵다.
한편 피고 24는 이 사건 환불규정이 총 분담금의 10%를 위약금으로 지급 또는 공제하도록 규정하여 고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 부담시키고 있으므로 약관법 제8조의 무효사유에 해당한다고도 주장하나, 앞서 살핀 바와 같이 이 사건 환불규정은 ‘이미 이행기가 도래한 분담금’의 10%를 위약금으로 지급 또는 공제하도록 규정하고 있는 것으로 해석되므로, 이 부분 주장은 이와 전제를 달리 하여 받아들일 수 없다.
라. 사정변경을 고려한 귀책사유 유무
계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해지할 수도 있음에 비추어 보면(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 등 참조), 이 사건과 같이 조합원 가입계약 체결로 지역주택조합에 가입한 이후 주택건설사업의 추진이 지나치게 장기간 지연되는 경우에는 조합원들이 그 자격을 상실하더라도 이를 이유로 위약금을 부과할 수 없다고 해석하는 것이 타당하다. 조합에 가입하는 조합원들로서는 주택건설사업이 정상적으로 추진, 완료되어 합리적으로 예상가능한 기간 내에 주택을 분양받을 것을 기대하고 조합에 가입할 것이고, 주택조합으로서도 이러한 사업계획 하에 조합원들을 모집할 것이므로 ‘합리적으로 예상가능한 사업기간’이라는 사정은 계약 성립의 기초가 된 사정으로 볼 수 있고, 또한 조합원인 피고들로 하여금 무한정 조합원 자격을 유지할 것을 요구한다면 원고에 대한 의무 이행을 위해 장기간 세대주 변경도 할 수 없고 또 일정 면적 또는 일정 수 이상의 주택도 마련할 수 없는 등 그 일반적 행동 및 재산권 행사의 자유를 지나치게 제약하게 되어 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하므로, 이러한 경우에까지 자격을 상실한 조합원들에게 위약금을 부과하는 것은 부당하다.
이때 사정변경의 기준이 되는 기간에 관하여 살피건대, 주택법 제14조의2 제1항이 ‘주택조합이 주택조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다’고 규정하여 주택조합이 설립인가를 받은 날로부터 3년 내에는 사업계획의 승인을 받을 것을 예정하고 있다. 따라서 주택조합이 설립인가를 받은 이후 3년이 경과할 때까지 사업계획승인을 받지 못하면 조합의 사업추진 기간이 합리적으로 예상 가능한 기간을 넘어 지나치게 장기화 되는 것이라고 평가할 수 있으므로, 이 때에는 조합이 조합원들의 자격상실에 대한 책임을 물을 수 없다고 해석함이 타당하다.
이상의 내용을 종합하면, 원고는 2015. 12. 9. 조합설립인가를 받았으므로(다툼 없음), 위 인가일로부터 3년이 경과한 2018. 12. 9. 이후에도 사업계획승인이 이루어지지 않아 해산 여부가 문제되는 상황에서 조합원 자격을 상실한 자에 대하여는 위약금의 지급을 구할 수 없다. 원고가 조합원 자격 상실을 이유로 위약금의 지급을 구하는 각 피고들의 조합원 자격 상실일 및 원고에 대한 위약금 지급의무 존부는 아래 표와 같다.
성명자격 상실일위약금 지급의무비고피고 142015. 6. 17.(을22)○?피고 492017. 8. 18.(을24)○?피고 152018. 11. 29.(을28)○무주택자 자격 상실 시기는 2020. 3. 9.이나(을29, 30), 세대주 자격 상실로 인해 이미 위약금 지급의무가 발생한 이상 별도로 고려하지 아니함피고 542018. 11. 30.(을8)○?2018. 12. 9. [위약금 지급의무 존부 기준시기]피고 312020. 2. 27.(을15)X?피고 242021. 1. 13.(을6)X1/2 지분 소유피고 552023. 7. 10.(을9)X?
마. 신의칙 위반 여부
앞서 본 바와 같이 주택조합에 관한 주택법 규정은 주택조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에는 사업계획승인을 신청할 것을 예정하고 있어 조합원들 또한 적어도 위 기간 동안에는 조합원 자격을 유지할 의무가 있다고 인정되므로, 위 기간 내에 조합원 자격을 상실한 조합원에 대하여 위약금의 지급을 구하는 것은 채무불이행에 대한 원고의 정당한 권리행사로서 신의칙에 반한다고 할 수 없다.
7. 기타 피고들의 주장에 관한 판단
가. 분담금계약금 이행기 도래 여부(피고 44, 피고 43)
위 피고들은 설사 피고들이 원고에게 이 사건 조합원 가입계약에 따른 2차 분담금계약금 지급의무가 있다고 하더라도, 피고들의 원고에 대한 위 분담금계약금 지급의무의 이행기는 2020. 10. 29.자 임시총회 결의에 따라 ‘원고의 사업 대상 부지인 토지 소유권 이전일로부터 15일 이내’로 변경되었는데, 원고가 사업 대상 부지 중 천안시 동남구 (주소 생략) 토지에 관하여 일부 지분소유권만을 취득하여 ‘토지 소유권 취득’을 완료하지 못하였으므로 그 이행기가 도래하지 않았다고 주장한다.
그러나 앞서 본 바와 같이 원고가 위 (주소 생략) 토지의 일부 지분소유권만을 취득한 것은 위 토지 중 일부 면적만이 사업 대상 부지여서 차후 분할을 전제로 그 면적 비율에 따른 지분소유권만을 취득한 것이므로 이로써 ‘토지소유권 이전’이 완료된 것이라고 평가할 수 있고, 또한 위와 같은 원고 총회 결의에도 불구하고 위 분담금계약금의 이행기는 이 사건 조합원 가입계약 제18조 제4항, 제7조 제1항에 따라 ‘원고의 사업승인신청일로부터 15일 이내’인데 원고가 2023. 7. 14. 천안시에 주택건설사업승인을 신청하였으므로 어느모로 보나 변론종결일 현재 위 분담금계약금 지급의무의 이행기는 도래하였다.
위 피고들의 주장은 이유 없다.
나. 피고 15의 탈퇴 주장에 관한 판단
피고 15는 2019. 11. 11. 춘천으로 거주를 이전하여 이 사건 조합원 가입계약을 유지할 의사가 없어 2020. 10. 15. 및 2021. 12. 20. 원고에게 내용증명을 발송함으로써 원고에서 탈퇴하였다고 주장한다(피고 15 2023. 7. 25.자 답변서 참조).
그런데 앞서 본 바와 같이 피고 15는 2018. 11. 29. 이미 원고 조합원 자격을 상실하였으므로 위 주장에 대하여 더 나아가 판단하지 아니한다.
다. 피고 40의 탈퇴 주장에 관한 판단
피고 40은 시공사의 파산 및 이로 인한 시공사 교체, 사업 추진의 장기간 지연 등은 이 사건 조합원 가입계약 제10조 제2항에 정한 ‘부득이한 사유’에 해당하고, 피고 40이 위와 같은 이유로 2018. 4. 2. 원고에게 탈퇴의 의사표시(을11)를 하였으므로, 피고 40은 원고에서 적법하게 탈퇴하였다고 주장한다.
앞서 본 바와 같이 주택조합에 관한 주택법 규정은 주택조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에는 사업계획승인을 신청할 것을 예정하고 있어 조합원들 또한 적어도 위 기간 동안에는 조합원 자격을 유지할 의무가 있다고 인정되므로, 위 기간이 경과한 경우는 별론으로 하더라도 위 기간이 경과하지 않은 경우를 사업 추진의 장기간 지연으로서 조합 탈퇴의 부득이한 사유라고 인정하기는 어렵다.
그런데 피고 40은 원고가 설립인가를 받은 날로부터 3년이 경과하기 전인 2018. 4. 2. 탈퇴 의사표시를 하였으므로, 이를 ‘부득이한 사유’에 의한 탈퇴라고 인정할 수 없다.
라. 상계 주장에 관한 판단
피고 44, 피고 49는 이미 지급한 분담금을 포기하거나 몰취당하고 원고에서 탈퇴하겠다고 주장하는데, 이는 위 분담금의 반환을 구하지 않는 대신 원고에게 이행기가 도래한 분담금 또는 위약금 또한 지급하지 않겠다는 것이므로, 이미 지급한 분담금의 반환채권과 원고에 대한 채무를 상계하겠다는 취지로 이해할 수 있다.
그러나 이 사건 조합원 가입계약 제10조 제3항은 조합원 자격 상실에 따른 반환금의 이행기를 해당 세대에 관한 신규 조합원 또는 일반분양자의 분담금 입금이 완료되었을 때로 규정하고 있다. 위 이행기 도달 여부에 대한 주장, 증명이 없는 이상 상계적상을 인정할 수 없으므로, 위 피고들의 상계 주장은 받아들이지 않는다.
8. 결론
가. 피고 40, 피고 43, 피고 44, 피고 46에 대한 청구 부분
앞서 본 바와 같이 피고 40, 피고 43, 피고 44, 피고 46의 원고 토지 매입 관련 사기 및 착오 취소 주장, 피고 44, 피고 46의 추가분담금 관련 사기 및 착오 취소 주장, 피고 43, 피고 44의 2차 분담금계약금 이행기 미도래 주장, 피고 43의 조합원 자격 상실로 인한 분담금 지급의무 소멸 주장, 피고 40의 임의 탈퇴 주장은 이유 없으므로 위 피고들은 원고에게 이 사건 조합원 가입계약에 따른 2차 분담금계약금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 한편 위 2차 분담금계약금의 납부기간은 원고의 사업계획승인 신청 후 15일 이내이므로 위 피고들은 원고의 사업계획승인신청일인 2023. 7. 14.로부터 15일이 도과한 2023. 7. 30.부터 지체책임을 부담한다.
이상의 내용을 종합하면, 피고 40은 이 사건 조합원 가입계약에 따른 2차 분담금계약금 16,000,000원, 피고 44는 위 2차 분담금계약금 16,000,000원, 피고 46은 위 2차 분담금계약금 22,000,000원 및 각 이 사건 소장 부본 송달일 이후로서 그 지체책임 발생일인 2023. 7. 30.부터 이 판결 선고일인 2024. 7. 2.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
피고 43은 이 사건 조합원 가입계약에 따른 2차 분담금계약금 22,000,000원 및 위 2차 분담금계약금에 대한 지체책임 발생일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 송달일 다음날인 2023. 8. 18.부터 이 판결 선고일인 2024. 7. 2.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율에 따라 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고 14, 피고 15, 피고 49, 피고 54에 대한 청구 부분
앞서 본 바와 같이 피고 14, 피고 15, 피고 49, 피고 54는 원고의 조합설립인가일로부터 3년이 경과하기 전에 원고 조합원 자격을 상실하였으므로 원고에게 이 사건 조합원 가입계약에 따른 위약금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
먼저 위 위약금 원금에 관하여 보면, 위 피고들이 지급할 위약금의 산정 기준은 조합원 자격 상실 전 이행기가 도래한 분담금임은 앞서 본 바와 같으므로, 원고에게 피고 14는 1,300,000원, 피고 15, 피고 54, 피고 49는 각 500,000원을 각 지급할 의무가 있다(조합원 자격 상실 전 이행기 도래한 금액은 피고 14 13,000,000원, 피고 15, 피고 54, 피고 49 각 5,000,000원으로 위 피고들은 해당금액을 모두 납부하였다).
지연손해금에 관하여 보면, 위 위약금은 채무불이행으로 인한 손해배상으로서 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 이행청구를 받은 때부터 지체책임을 부담하므로(대법원 2021. 5. 7. 선고 2018다275888 판결 등 참조), 피고들은 원고에게 원고의 위약금 지급 청구의 의사가 표시된 원고 2024. 2. 13.자 준비서면 부본이 각 송달된 다음날부터 지연손해금을 지급할 의무를 부담한다. 따라서 피고 14는 2024. 2. 23.부터, 피고 15, 피고 49는 각 2024. 2. 17.부터, 피고 54는 2024. 2. 15.부터 각 원고가 구하는 바에 따라 이 판결 선고일인 2024. 7. 2.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
다. 피고 24, 피고 31, 피고 55에 대한 청구 부분
앞서 본 바와 같이 피고 24, 피고 31, 피고 55는 원고의 조합설립인가일로부터 3년이 경과한 이후 여전히 사업계획승인 절차가 진행되지 않고 있는 상황에서 원고 조합원 자격을 상실하여 원고에 대하여 이 사건 조합원 가입계약에 따른 추가 분담금 및 위약금 지급의무가 없다.
원고의 피고 24, 피고 31, 피고 55에 대한 청구는 이유 없어 기각하고, 피고 14, 피고 15, 피고 49, 피고 40, 피고 46, 피고 44, 피고 54에 대한 청구는 위 인정범위에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하며, 나머지 피고들에 대한 청구는 이유 있어 인용하되, 일부 지연손해금만 기각된 피고들의 소송비용 부담에 관하여는 민사소송법 제101조를 적용하여 주문과 같이 판결한다.
판사 유아람(재판장) 이영곤 이두현