판시사항
[1] 주택법상 지역주택조합의 조합원이 된 사람이 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우, 그러한 권리·의무의 변경을 계약 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수 있는지 여부(원칙적 소극)
[2] 甲 등이 乙 지역주택조합 설립인가 전 乙 조합 추진위원회와 조합가입계약을 체결하고 조합원부담금의 일부를 납입하였는데, 乙 조합 설립인가 후 사업계획 변경으로 조합원들에게 공급하는 아파트의 전용면적이 넓어져 조합원부담금이 약 2배 증가하자, 乙 조합을 상대로 이행불능 또는 사정변경을 이유로 계약을 해제한다며 납입한 조합원부담금의 반환을 구한 사안에서, 甲 등에 대한 乙 조합의 아파트 공급이 불가능하게 되었다고 볼 수 없고, 조합가입계약 당시 甲 등이 사업계획 변경을 예측할 수 없었다거나 그 변경의 정도가 예측 범위를 초과한다고 보이지 않으며, 조합가입계약의 내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기도 어려운데도, 이와 달리 甲 등이 乙 조합의 이행불능 또는 사정변경을 이유로 조합가입계약을 해제할 수 있다고 본 원심판단에는 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
판결요지
[1] 주택법상 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다.
따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없다.
[2] 甲 등이 乙 지역주택조합 설립인가 전 乙 조합 추진위원회와 조합가입계약을 체결하고 조합원부담금의 일부를 납입하였는데, 乙 조합 설립인가 후 사업계획 변경으로 조합원들에게 공급하는 아파트의 전용면적이 대폭 넓어져 조합원부담금이 약 2배 증가하자, 乙 조합을 상대로 이행불능 또는 사정변경을 이유로 계약을 취소한다며 납입한 조합원부담금의 반환을 구한 사안에서, 조합가입계약서 및 조합규약에 건설 예정 아파트의 세대수·주택평형 등의 변경 및 추가부담금 발생 가능성이 명시되어 있는 점, 지역주택조합사업의 특성상 사업추진 과정에서 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있어 甲 등도 조합가입계약을 체결하면서 ‘향후 사업계획과 조합원부담금이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 않겠다.’는 취지의 서약서 등에 서명·날인한 점, 乙 조합의 조합원총회에서 공급하는 아파트의 전용면적을 넓게 변경하는 사업계획 변경에 관하여 승인결의를 한 점 등에 비추어 보면, 甲 등이 당초 공급받기로 한 아파트의 전용면적이 넓게 변경되고 이에 따라 조합원부담금이 증가하였다는 사정만으로 甲 등에 대한 乙 조합의 아파트 공급이 불가능하게 되었다고 볼 수 없고, 조합가입계약 당시 甲 등이 사업계획 변경을 예측할 수 없었다거나 그 변경의 정도가 예측 범위를 초과한다고 보이지 않으며, 사업계획 변경이 조합원인 甲 등에게 책임 없는 사유로 발생하여 조합가입계약의 내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기도 어려운데도, 이와 다른 이유를 들어 甲 등이 乙 조합의 이행불능 또는 사정변경을 이유로 조합가입계약을 해제할 수 있다고 본 원심판단에는 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
참조조문
[1] 민법 제543조, 제546조, 주택법 제2조 제11호 (가)목, 제11조 제1항, 제2항, 제6항, 제7항, 제8항, 제9항, 제15조 / [2] 민법 제543조, 제546조, 주택법 제2조 제11호 (가)목, 제11조 제1항, 제2항, 제6항, 제7항, 제8항, 제9항, 제15조
참조판례
[1] 대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결, 대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결
판례내용
【원고, 피상고인】 원고 1 외 8인 (소송대리인 법무법인 두우 담당변호사 조문현 외 3인)
【피고, 상고인】 탄현역 지역주택조합 (소송대리인 법무법인(유한) 현 담당변호사 김경태 외 3인)
【원심판결】 서울고법 2021. 10. 1. 선고 2021나2007809 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서의 기재는 이를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 주택법상 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조).
따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결 참조).
2. 가. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(1) 피고는 고양시 (주소 생략) 일원에서 이 사건 아파트를 신축하여 조합원들에게 공급하는 이 사건 사업 시행을 목적으로 설립된 지역주택조합이다.
(2) 원고들은 2018. 8. 25.부터 2018. 9. 14.까지 (가칭)탄현역 지역주택조합 추진위원회와 이 사건 각 조합가입계약을 체결하고, 그 무렵 위 추진위원회에 조합원부담금으로 각 7,000만 원을 납입하였다.
(3) 피고는 2020. 7. 13. 지역주택조합 설립인가신청을 하여 2020. 9. 29. 고양시장으로부터 지역주택조합 설립인가를 받았다.
(4) 이 사건 아파트는 당초 전용면적을 49㎡ 및 59㎡로 하여 신축될 계획이었으나 사업계획의 변경으로 전용면적이 70㎡ 및 84㎡로 변경되었다. 이에 따라 원고들이 부담해야 할 조합원부담금이 약 2배로 증가하게 되었다.
나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 따라 살펴본다.
(1) 이 사건 각 조합가입계약서에서는 "목적물의 표시" 부분 밑에 "아파트 세대수, 주택평형, 단지규모, 세대 간 공간구성, 부대복리시설 규모, 단지시설물 및 건물외관 등의 사업개요는 건축심의와 사업계획승인 또는 변경승인 등 인허가 결과에 의하여 변경될 수 있습니다."라고 기재되어 있다. 또한 위 각 조합가입계약서 제7조 제11항 제1호에서 "본 사업부지 매입과 관련하여 인허가 시 사업계획변경에 따른 건축규모 및 세대별 단위면적 등의 변경에 따라 조합원부담금이 변경될 수 있으며, 조합원부담금의 10% 범위 내에서 금액 조정에 관하여 원고들은 피고의 이사회에 위임하고, 피고는 변경 내용을 확정하여 사업계획승인 후 조합원에게 개별통지하고, 원고들은 이에 동의하고 승인한다."라고 정하고, 제2호에서 "위 제1호에 따라 조합원부담금의 10% 이상의 금액 조정이 발생될 경우, 조합총회를 개최하여 변경사항을 결의한다."라고 정하고 있다. 즉 위 각 조합가입계약서에 주택평형 등 사업계획이 변경될 수 있고 조합원이 추가로 부담금을 납입할 수 있음을 예정하고 있다. 따라서 원고들은 이 사건 사업을 추진하는 과정에서 위 각 조합가입계약서에 정해진 아파트의 공급면적 및 조합원부담금이 피고의 조합총회결의로 변경될 수 있다는 점을 예상할 수 있었다.
(2) 지역주택조합사업의 특성상 사업추진 과정에서 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로 원고들 또한 이러한 점을 염두에 두고 이 사건 각 조합가입계약을 체결하면서 ‘향후 주택조합 설립인가 및 사업계획 승인 시 사업계획과 조합원부담금이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 않겠다.’는 취지의 ‘무주택서약서 및 각서’에 서명·날인하였다.
(3) 피고의 조합규약도 ‘본 사업의 시행상 필요할 경우 또는 도시계획의 변경에 따른 대지의 총면적이 변경될 경우 그 변경 고시된 면적에 따른다.’고 정하고 있고(제4조), ‘조합원에게 공급하는 주택의 규모는 조합의 사업계획 및 사업승인의 내용에 따라 평형별로 확정한다.’고 정하고 있으며(제44조 제1항), 조합원의 탈퇴, 자격상실, 제명 등에 관한 규정(제12조) 및 조합원의 추가모집·교체에 관한 규정(제13조)을 두어 조합원 변경도 예정해 두고 있다.
(4) 피고는 2021. 2. 6. 개최된 임시총회에서 이 사건 아파트의 전용면적을 49㎡ 및 59㎡에서 각 70㎡ 및 84㎡로 변경하는 사업계획 변경을 승인하는 안건 등을 결의하였다.
(5) 이상과 같이 이 사건 각 조합가입계약서 및 피고 조합규약에 건설 예정 아파트의 세대수·주택평형 등의 변경 및 추가부담금 발생 가능성이 명시되어 있었고, 사업계획의 변경에 관하여 피고 조합원들의 총회승인결의도 있었던 이상, 원고들이 당초 공급받기로 한 아파트의 전용면적이 넓게 변경되고 이에 따라 조합원부담금이 증가하였다는 사정만으로 원고들에 대한 피고의 아파트 공급이 불가능하게 되었다고 볼 수 없다. 위 각 조합가입계약 당시 원고들이 이 사건 사업계획의 변경을 예측할 수 없었다거나 그 변경의 정도가 예측 범위를 초과한다고 보이지 않는다. 또 사업계획 변경이 조합원인 원고들에게 책임 없는 사유로 발생하여 조합가입계약의 내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기도 어렵다.
다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유로 원고들이 피고의 이행불능 또는 사정변경을 이유로 이 사건 각 조합가입계약을 해제할 수 있다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 이행불능 또는 사정변경을 원인으로 한 지역주택조합 가입계약의 해제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박정화(재판장) 김선수 노태악(주심) 오경미