판결요지
다가구주택이라도 1가구 주거용으로 사용시는 중과세 가능함.
판례내용
【심급】
3심
【세목】
취득세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고가 부담한다.
【이유】
이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은상고심절차에 관한 특례법 제4조제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울고등법원 2015. 7. 22. 선고 2014누67965 판결】
【주 문】 처분청승소
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
1. 제1심 판결의 인용
이 법원의 판결 이유는 제1심 판결 이유와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 따라 인용한다.
2. 결 론
제1심 판결은 정당하다. 원고의 항소를 기각한다.
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【하급심-수원지방법원 2014. 10. 2. 선고 2014구합1735 판결】
【주 문】 처분청승소
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
1. 처분의 경위
가. 토지의 취득
원고는 2008. 6. 9., 2008. 7. 2. 두 차례에 걸쳐 00시 00면 00리 7-10 외 11필지 토지를 증여받아 취득한 후, 그 즈음 피고에게 취득세 등 합계 10,697,320원을 신고하고 이를 납부하였다.
나. 건물의 신축 및 지목변경 등
(1) 원고는 2010. 4. 5. 00시 00면 00리 7-4 지상에 건축물을 신축한다는 취지로 건축허가를 받은 후, 2010. 6. 11.경 허가받은 것과 달리 00시 00면 00리 7-3 토지 지상에 단독주택 1층 81㎡(이하 ‘이 사건 제1 건축물’이라 한다)를 신축하였다.
(2) 원고는 2009. 7. 14. 00시 00면 00리 7-10 토지 지상에 건축허가를 받아, 2013. 5. 14. 위 토지 지상에 단독주택(다가구주택) 1층 202.1㎡, 2층 175.33㎡, 합계 377.43㎡(이하 ‘이 사건 제2 건축물’이라 한다)를 신축하였다.
(3) 원고는 피고에게 이 사건 제1, 2 건축물의 신축 및 그에 따른 별지 1 목록 기재 각 토지 중 편입된 면적 부분(이하 합하여 ‘이 사건 각 토지’라 하고, 구분할 때에는 순번대로 ‘이 사건 제·토지’라 한다)의 지목변경으로 인한 취득세 등 합계 7,568,320원을 신고하고 이를 납부하였다.
다. 피고의 현황조사 및 취득세 등 중과
(1) 피고는 2013. 7. 15. 현장조사를 한 후, 원고가 이 사건 제8 토지 지상에 창고시설 1층 66㎡(이하 ‘이 사건 제3 건축물’이라 한다)를 허가받지 아니한 채 신축하고, 이 사건 각 토지를 이 사건 제1, 2, 3 건축물(이하 ‘이 사건 각 건축물’이라 한다)의 부속토지로 사용하고 있는 것을 확인하였다.
(2) 피고는 2013. 8. 1. 이 사건 각 건축물의 연면적 합계 524.43㎡(= 이 사건 제1 건축물 81㎡ + 이 사건 제2 건축물 377.43㎡ + 이 사건 제3 건축물 66㎡)이 331㎡를 초과하고, 이 사건 각 건축물의 건물가액 합계 220,033,830원(= 이 사건 제1 건축물 9,926,550원 + 이 사건 제2 건축물 187,205,280원 + 이 사건 제3 건축물 22,902,000원)이 9,000만 원을 초과하고, 이 사건 각 건물 및 그 부속토지의 개별주택가격이 10억 6,000만 원으로 6억 원을 초과하여 이 사건 각 건축물이「지방세법」제13조제5항 제3호,「지방세법 시행령」제28조제4항 제1호에서 정한 고급주택에 해당한다는 이유로 이 사건 각 건축물 및 그 부속 토지인 이 사건 각 토지의 취득 및 지목 변경에 대하여「지방세법」제13조제5항에서 정한 세율을 적용하여 산출한 세액에서 원고가 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 등 합계 127,089,440원을 부과할 것이라는 취지로 과세예고통지를 하였다.
(3) 원고는 2013. 8. 14. 과세전적부심사를 청구하였으나, 경기도지사가 2013. 10. 17. 이를 채택하지 아니하자, 피고는 2013. 12. 12. 원고에 대하여 과세예고통지와 같은 이유로 이 사건 각 건축물 및 이 사건 각 토지의 취득 및 지목변경 등에 대하여 취득세 등 합계 128,942,720원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 하고, 구체적인 내역은 별지 2 부과처분 내역 참조)
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 9, 11호증(가지번호가 있는 경우 이를 포함한다)의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법성
가. 원고의 주장
1) 이 사건 제2 건축물은 건축물대장상 다가구주택으로 기재되어 있으며 실제 구조 및 현황도 1, 2층으로 구분되어 독립적으로 생활할 수 있도록 되어 있어서 이 사건 제2 건축물을 1가구가 거주할 수 있는 주거용 건축물로 볼 수 없음에도, 피고는 이 사건 제2 건축물이 1가구가 거주할 수 있는 주거용 건축물이라 전제한 후 위 건축물이「지방세법 시행령」제28조제4항 제1호(소장 등에 ‘「지방세법 시행령」제28조제4항 제2호‘라고 기재되어 있으나, ’「지방세법 시행령」제28조제4항 제1호‘의 오기로 보인다.)
에서 정한 고급주택에 해당한다는 이유로 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다( 원고가 주장하는 취지가 명확하지는 아니하나, ‘이 사건 제2 건축물이 공동주택에 해당하므로「지방세법 시행령」제28조제4항 제4호에 의하여 고급주택인지 여부를 판단하여야 한다’는 것으로 보인다.)
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2) 설령 이 사건 제2 건축물 내지 이 사건 각 건축물이 고급주택이라고 하더라도 이 사건 각 토지 전체를 이 사건 제2 건축물의 부속토지로 볼 수 없음에도 이 사건 처분은 이 사건 각 토지 전체가 이 사건 각 건축물의 부속토지라는 점을 전제로 하였으므로 위법하다.
3) 설령 이 사건 각 토지 전체가 이 사건 제2 건축물 내지 이 사건 각 건축물의 부속토지라 하더라도, 이 사건 처분의 근거가 된「지방세법」제16조제1항은 ‘토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우’라고 규정하고 있는데, 같은 조 제2항에서 ‘고급주택을 증축·개축 또는 개수한 경우와 일반건축물을 증축·개축 또는 개수하여 고급주택이 된 경우’라고 하여 ‘증축·개축 또는 개수’로 한정하고 ‘신축’을 제외하고 있는 점에 비추어「지방세법」제16조제1항의 ‘해당하게 된 경우’도 증축·개축 또는 개수하여 고급주택이 된 경우로 한정하여야 하고 ‘신축하여 고급주택이 된 경우’는 제외되어야 한다. 원고가 이 사건 각 토지를 취득한 이후, 이 사건 제2 건축물을 ‘신축’하였기 때문에「지방세법」제16조제1항이 적용되지 아니함에도 불구하고, 피고는「지방세법」제16조제1항에 근거하여 이 사건 처분하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관계법령
별지 3 관계법령의 기재와 같다.
다. 판단
(1) 이 사건 제2 건축물을 고급주택을 볼 수 있는지 여부
(가) 관련 규정을 살펴보면,「지방세법」제13조제5항 제3호 본문은 ‘주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과한 경우’에 이를 고급주택이라고 규정하고 있는데, 여기서 ‘대통령령으로 정하는 기준’ 중에는 ‘1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만 원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지’(시행령 제28조 제4항 제1호), ‘1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만 원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지’(시행령 제28조 제4항 제2호), ‘1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지’(시행령 제28조 제4항 제4호)가 있고, 그 경우 건축물과 그 부속토지의 취득당시의 시가표준액이 6억 원을 초과하여야 한다(시행령 제28조 제4항 단서).
(나) 우선, ‘1구의 건축물’의 의미 내지 판단기준 등에 관하여 본다.
1구의 주택을 이루는지 여부는 그것이 전체로서의 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활단위로 제공되는 것인지 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 하고(대법원 1991. 5. 10. 선고 90누7425 판결), 1구의 건물은 우선 그 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 할 것인 바, 어느 건물의 지하차고로 쓰여지는 부분이 구조상 독립되어 있고 별도로 소유권보존등기가 되어 있어 외형상 독립된 거래의 객체가 될 수 있다고 하여도 동일지번, 동일구역 내에 있으면서 하나의 주거생활단위로 제공되고 있다면 이는 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 전체로서 일괄하여 하나의 주거용건물의 일부라고 보아야 하고, 본 건물과 분리하여 별개의 건물이라고 할 수 없다(대법원 1990. 5. 22. 선고 89누2363 판결). 또한 1구의 건물은 비록 수동의 건물로 나누어져 있다고 하더라도 동일지번, 동일구역 내에 있으면서 동일한 하나의 생활단위에 제공되어 있는 건물을 포함한다(대법원 1985. 8. 13. 선고 85누166 판결).
(다) 다음으로 이 사건에 관하여 본다.
1) 고급주택에 해당하는지 여부를 판단하기 위한 전제로서 먼저 이 사건 제2 건축물 중 1층 부분(이하 ‘1층 부분’이라 한다)과 이 사건 제2 건축물 중 2층 부분(이하 ‘2층 부분’이라 한다)이 각각 1구의 건축물에 해당하여 이 사건 제2 건축물을 공동주택으로 보아야 하는지 여부에 관하여 보건대, 다가구용 주택의 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 보게 되므로(시행령 제28조 제4항 제4호), 1층 부분이 1구의 건축물에 해당하기 위해서는 ‘한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있느냐’ 여부에 달려있다고 할 것인데, 앞서 든 증거, 이 법원의 현장검증 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 제2 건축물은 일반건축물대장에 다가구용 단독주택으로 등재되어 있으나, 위 대장에 첨부된 설계도면상으로 1층 부분은 현관, 거실, 주방, 화장실, 창고, 보일러실, 계단실으로만 구성되어 있고, 외벽도 외부에서 실내가 보이는 통유리로 되어 있으며(2층 부분은 방, 발코니, 화장실, 주방, 거실, 계단실로 구성되어 있다), 실제 현황도 이와 크게 다르지 않아서, 위 1층 부분만으로 독립적으로 주거생활을 영위하는 것이 곤란할 것으로 보이는 점(을 제1호증 제4, 5면, 2014. 8. 22.자 검증조서 중 제11, 12면 참조), ② 이 사건 제2 건축물 측면에는 공동출입문이 있고, 공동출입문을 통하여 이 사건 제2 건축물 내로 들어오면 2층으로 올라갈 수 있는 계단실이 위치하고 있는데, 위 공동출입문에는 시정장치가 설치되어 있으나, 공용부분인 위 계단실과 전용부분인 1층 거실 사이에 있는 문은 장식이 있는 투명한 유리로 되어 있고(테두리는 철재로 되어 있는 것으로 보인다), 공동출입문에 설치된 바와 같은 제대로 된 시정장치가 설치되어 있지 아니하여, 1층 거실 부분과 1층 계단실이 그 구조상 엄격하게 구획되어 있다고 보기 어려운 점(2014. 8. 22.자 검증조서 중 제10면 참조) 등을 종합하면, 1층 부분에 방실과 생활시설이 설치되어 있는 등으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있다고 보기는 어렵고, 설령 1층 부분이 구조상 독립되어 있다고 볼 여지가 있다고 하더라도, 1층 부분과 2층 부분이 내부 계단으로 연결되어 있는 점, 1층 부분에는 실외화를 벗는 현관이 별도로 마련되어 있지 아니한 점, 1층 부분은 그 대부분은 통유리로 둘러싸인 넓은 홀 구조인 점, 또한 단독주택에 설치되는 일반적인 화장실과 달리 1층 부분에는 남성용 화장실, 여성용 화장실이 별도로 설치되어 있는 점(2014. 8. 22.자 검증조서 중 제12면 참조)에 비추어 1층 부분은 가족구성원 외의 사람의 출입이 용이하여야 하는 작업실, 응접실 등의 용도로 사용될 공간으로 보이므로, 1층 부분은 2층 부분의 효용과 편익을 위한 부대시설로 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 제2 건축물 전체로서 일괄하여 1구의 주거용 건물에 해당한다고 할 것이다.
2) 이 사건 제2 건축물을 포함하여 이 사건 각 건축물 전체가 1구의 건물을 이루고 있는지 여부에 관하여 보건대, ① 이 사건 제1 건축물의 경우, 앞서 본 바와 같이 1구의 건물은 비록 수동의 건물로 나누어져 있다고 하더라도 동일지번, 동일구역 내에 있으면서 동일한 하나의 생활단위에 제공되어 있는 건물을 포함하는데(대법원 1985. 8. 13. 선고 85누166 판결), 이 사건 제1 건축물은 이 사건 2 건축물과 인접하여 위치하고 있고, 뒤에서 보는 바와 같이 진입도로, 정원 등의 구조상 동일한 하나의 생활단위에 제공되어 있는 것으로 보이고, ② 이 사건 제3 건축물의 경우, 위 건축물은 창고시설로서 이 사건 제1, 2 건축물의 부대시설에 해당하므로, 이 사건 각 건축물이 3개 동으로 구성되어 있다고 하더라도 1구의 주거용 건물로 봄이 상당하다.
3) 따라서, 이 사건 각 건축물은 1구의 주거용 건물에 해당하고 앞서 본 바와 같이 시행령 제28조 제4항 제1호에서 정한 요건을 충족하여 고급주택이라고 할 것이므로, 원고의 주장은 이유 없다.
(2) 이 사건 각 토지를 이 사건 각 건축물의 부속토지로 볼 수 있는지 여부
(가) 살피건대, 1구의 건물의 대지인지 여부를 판단함에 있어서는 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 대지를 뜻하는 것이므로 1필지의 토지임을 요하지 아니하고 수 필지로 이루어진 경우 소유자가 동일할 필요도 없다(대법원 1993. 5. 25. 선고 92누12667 판결).
(나) 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실, 앞서든 증거, 이 법원의 현장검증결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 각 토지는 진입도로쪽 외의 나머지 면은 산으로 둘러싸여 있어 진입도로 외의 나머지 방면에서는 외부인의 출입이 어려운 지형으로 되어 있고, 이 사건 각 건축물, 이 사건 각 토지로 진입하기 위한 도로는 하나뿐인데, 위 통로에는 철재 대문과 cctv가 설치되어 있어 외부와 이 사건 각 토지와의 출입이 통제되고 있는 반면 이 사건 각 토지 내에서는 문이나 담으로 구획되어 있지 아니한 점, ② 이 사건 각 토지의 이용현황은 별지 1 목록 중 현황란 기재와 같이 대문, 진입도로, 정원, 주택부지인데, 그 중 진입도로, 정원은 그 구조 및 배치상 이 사건 각 건축물 별로 구분되어 있지 아니하고 1구의 건물을 이루고 있는 이 사건 각 건축물 전체를 위한 정원, 진입도로로 사용되고 있는 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 이 사건 각 토지는 1구의 건물을 이루고 있는 이 사건 각 건축물의 부속토지로 봄이 상당하다고 할 것이다. 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.
(3) 이 사건 각 토지에 대하여 중과세할 수 있는지 여부
살피건대,「지방세법」제16조제1항은 ‘토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호(생략)에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다’라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘고급주택, 별장, 골프장 또는 고급오락장용 건축물을 증축·개축 또는 개수한 경우와 일반건축물을 증축·개축 또는 개수하여 고급주택 또는 고급오락장이 된 경우에 그 증가되는 건축물의 가액에 대하여 적용할 취득세의 세율은 제13조 제5항에 따른 세율로 한다’고 규정하고 있는데,「지방세법」제16조제1항의 취지는 토지를 취득한 이후 일반적인 부과제척기간인 5년 이내에 그 토지 지상에 고급주택에 해당하는 건축물을 신축한 경우, 신축된 건축물뿐만 아니라, 건축물의 부속토지가 된 당해 토지에 대해서도 고급주택의 부속토지로 보고 중과세하겠다는 취지로 보이고(반대로 건축물이 이미 존재하고 있었는데, 대지를 추가로 매입함으로써 당해 건축물이 고급주택을 된 경우에는 추가로 매입된 토지뿐만 아니라, 기존 건축물, 대지도 중과세하겠다는 취지로 보인다), 같은 조 제2항은 기존 고급주택을 증축·개축·개수하여 그 가액이 증가한 경우, 또는 기존 일반건축물을 증축·개축·개수하여 고급주택이 된 경우 증가된 건축물의 가액에 대해서 중과세하겠다는 취지로 보이는바,「지방세법」제16조제1항과 같은 조 제2항은 별개의 과세대상에 대한 규정으로 보아야 하고, 원고의 주장과 같이「지방세법」제16조제1항을 같은 조 제2항의 규정에 비추어 ‘증축·개축·개수’로 한정하여 해석할 필요는 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【관계법령】
■ 지방세법
제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)
⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장·고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.
3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.
⑧ 제2항에 따른 중과세의 범위와 적용기준, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정하고, 제1항과 제2항에 따른 공장의 범위와 적용기준은 안전행정부령으로 정한다.
제16조(세율 적용)
① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.
1. 제13조 제1항에 따른 본점이나 주사무소의 사업용 부동산(본점 또는 주사무소용 건축물을 신축하거나 증축하는 경우와 그 부속토지만 해당한다)
2. 제13조 제1항에 따른 공장의 신설용 또는 증설용 부동산
3. 제13조 제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장
② 고급주택, 별장, 골프장 또는 고급오락장용 건축물을 증축·개축 또는 개수한 경우와 일반건축물을 증축·개축 또는 개수하여 고급주택 또는 고급오락장이 된 경우에 그 증가되는 건축물의 가액에 대하여 적용할 취득세의 세율은 제13조 제5항에 따른 세율로 한다.
■ 지방세법 시행령
제28조(별장 등의 범위와 적용기준)
④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다.
1. 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
2의 2. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외한다)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)
3. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)
4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지