재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 일반분양분 토지가 취득세 부과대상에 해당하는지 여부

【심급】

3심

【세목】

취득세

【주문】

재건축조합이 조합원으로부터 경료받는 신탁재산에 관한 소유권이전등기에 대해서는 비록 그 신탁재산인 토지가 후에 일반분양용 집합건물의 대지권의 목적인 토지가 된다고 하더라도 취득세부과대상이 되지 않는다. 따라서 이러한 토지에 대한 취득세부과처분은 부당하다.

【이유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 판시 증거들을 종합하여, 원고 조합은 서울 ○○구 ○○동 1529번지 외 21필지 지상에 아파트 건축을 목적으로 결성된 재건축조합으로서, 2002. 5. 8.부터 2005. 1.경까지 사이에 조합원들로부터 위 1529번지 외 21필지 8,918㎡를 신탁받아 원고 조합 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하는 한편, 2003. 12. 26. 서울특별시 ○○구로부터 서울 ○○구 ○○3동 1741-15외 1필지 506.8㎡를 취득하여 역시 원고 조합 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실, 원고 조합이 주택재건축사업을 진행하여, 위 1529번지 외 21필지 8,918㎡ 및 1741-15 외 1필지 506.8㎡ 지상에 조합원분양분 103세대 및 일반분양분 56세대를 포함하는 총 159세대의 아파트를 완공하고, 2005. 2. 24. 피고로부터 도시 및 주거환경정비법 제52조 제3항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제2항의 규정에 의하여 준공인가를 받았으며, 그 후 위 토지들에 대한 대지확정측량을 하고 서울 ○○구 ○○동 1529 대 8,852.2㎡의 새로운 지번을 부여하는 토지구획정리를 한 사실, 그리고 원고 조합이 2005. 4. 14. 이 사건 토지 중 조합원들에게 반환되지 아니한 토지 2,944.73㎡(이하 ‘이 사건 일반분양분 토지’라 한다)에 관하여 일반분양된 아파트를 위하여 원고 조합 명의의 대지권 등기를 경료함과 동시에 일반 분양용 아파트에 대하여 역시 원고 조합 명의로 소유권보존등기를 경료한 사실, 피고가 2005. 3. 7. 원고 조합으로부터 원고 조합이 일반분양용 토지를 취득하였다는 이유로 3,915,616,222원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 93,974,780원을 신고받음으로써 이 사건 과세처분을 하였는데, 그 후 이의신청에 따른 심사과정에서 과세면적 파악에 잘못이 있다 하여 위 취득세액이 82,222,780원으로 감액경정된 사실 등을 인정한 다음, 재건축을 위하여 재건축조합 명의로 조합원이 그 소유인 토지에 관하여 신탁등기를 하는 것은 지방세법상 취득세 납세의무가 발생하는 취득에 해당하고, 그 중 ‘조합원용’에 대해서는「지방세법」제105조제1항에 의하여 납세의무가 면제되지만 ‘일반분양용’에 대해서는 납세의무가 면제되지 아니하며, 다만 납세의무자 및 과세대상이 확정되는 대지권등기 경료시점에 취득세 납세의무가 비로소 성립한다고 하는 등의 이유로 이 사건 과세처분이 적법하다고 판단하였다.

2. 취득세 부과대상이 되는 취득이라 함은 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상, 무상을 불문한 일체의 취득을 말하는데(「지방세법」제104조제8호), 그에 대한 예외의 하나로서 1997. 8. 30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 구 지방세법(이하 ‘개정 전 지방세법’이라 한다) 제110조 제1호는 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서, 가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득, 나. 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득, 다. 수탁자의 경질로 인하여 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득에 대하여는 취득세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있었다. 그런데 위 일자의 지방세법 개정(이하 이 개정된 법을 ‘개정 후 지방세법’이라 한다)에 의하여 제105조 제10항으로 " 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다"라는 규정이 신설됨과 동시에 제110조 제1호에 "다만 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합과 조합원 간의 신탁재산 취득을 제외한다."라는 단서 규정도 신설됨으로써 그 단서 규정에 해당하는 신탁재산 취득에 대하여는 위 제110조 제1호 본문의 적용이 배제되게 되었다.

3. 취득세 부과대상에 관한 위와 같은 규정 내용과 위 개정의 경과 및 취지, 신탁의 법리 등에 비추어 볼 때, 개정 후「지방세법」제110조제1호 단서는, 수탁자인 주택조합과 위탁자인 조합원 사이에 이루어지는 신탁재산에 관한 형식적인 소유권이전을 종래 취득세의 비과세대상으로부터 과세대상으로 전환할 목적으로 신설된 것이 아니라, 그와 동시에 신설된 제105조 제10항에 의하여 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 신탁의 방법에 의해 이를 취득하는 경우에도 그 조합원이 취득한 것으로 간주되기 때문에 그 부분에 대하여는 더 이상 제110조 제1호 본문이 적용될 여지가 없게 되어, 그러한 취지를 나타내기 위해 신설된 것으로 보이므로, 그 단서 규정의 ‘주택조합과 조합원 간의 신탁재산의 취득’이라 함은 주택조합과 조합원 간의 ‘모든’ 신탁재산 이전을 의미하는 것이 아니라 ‘ 제105조 제10항에 의해 조합원이 취득하는 것으로 간주되는 신탁재산의 이전’만을 의미하는 것으로 해석하여야 할 것이다. 따라서 주택조합이 조합원 소유의 토지를 조합주택용 부동산으로 신탁에 의해 취득하면서 신탁등기를 병행하는 경우, 그 중 조합원용에 해당하는 부분은 제105조 제10항에 의해 그 조합원이 취득하는 것으로 간주되므로 주택조합에 대하여는 취득세를 부과할 수 없는 것이고, 조합원용이 아닌 부분은 제105조 제10항이 규정하는 경우가 아니므로 제110조 제1호의 단서에도 해당하지 않아 그 본문이 적용되는 결과 이 또한 취득세 부과대상이 되지 아니한다 할 것이다.

4. 이와 같이 재건축조합이 조합원으로부터 경료받는 신탁재산에 관한 소유권이전등기에 대해서는, 비록 그 신탁재산인 토지가 후에 일반분양용 집합건물의 대지권의 목적인 토지가 된다고 하더라도 취득세부과대상이 되지 않는다고 할 것인데도, 원심은 위와 같은 이유로 원고 조합의 일반분양용 토지의 신탁취득이 취득세 과세대상이라고 오인하여 이 사건 과세처분이 적법하다고 판단하였으니, 원심판결에는 지방세법상 취득 및 취득세 과세대상에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

5. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-서울고등법원 2006. 10. 27. 선고 2006누5504 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

1. 제1심 판결 이유의 인용

이 사건에 관하여 당원이 설시할 이유는, 제1심 판결 제2면 제15행의 ‘223세대’를 ‘159세대’로 고치고, 제2의 다.항 판단부분을 아래와 같이 고쳐 쓰는 이외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로행정소송법 제8조,민사소송법 제420조에 의하여 이를 모두 그대로 인용한다.

[고쳐 쓰는 부분]

다. 판단

재건축조합은 주무관청의 인가를 받아 설립된, 법인세법 제1조 제1호에 의하여 법인세법이 적용되는 내국법인으로서 재건축사업을 목적으로 하는 별도의 사업주체이다( 대법원 2005. 6. 10. 선고 2003두2656 판결 참조). 특히 주택재건축사업 중 일반분양과 관련한 사업은 그에 의하여 발생하는 이익이 일단 재건축조합에 귀속되는 것으로서, 조합의 독자적인 사업자성이 두드러진다 하겠다( 대법원 2005. 6. 10. 선고 2003두2656 판결 참조).

그러므로 재건축을 위하여 재건축조합 명의로 그 조합원이 그 소유인 토지지분에 관하여 신탁등기를 한다 하더라도 그 실질은 출자자로서 출자의무의 이행을 한 것이 되고, 이는「지방세법」제104조제8호가 규정한 ‘법인에 대한 현물출자’에 해당하여 같은 법 제105조 제1항에 의하여 취득세 납세의무가 발생되는 ‘취득’에 해당된다. 이러한 취지에서「지방세법」제110조제1호단서는 " 주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산취득"은 형식상으로는 신탁으로 인한 신탁재산의 취득에 해당하는 것임에도 비과세대상에서 제외하고 있는 것으로 해석된다.

한편「지방세법」제105조제10항은 " 주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합과 도시 및주거환경 정비법 제16조 제2항의 규정에 의한 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대복리시설 및 그 부속 토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다."고 규정함으로써 정책적 목적 달성을 위하여 재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산의 ‘취득’은 납세의무가 발생하는 ‘취득’에서 제외시키고 있다.

그런데 일반적으로 ‘납세의무의 성립’이란 세법이 정하는 과세요건이 충족되어 추상적 납세의무가 발생한 상태를 말하고, 이러한 납세의무의 성립시기는 각 세법이 정한 과세요건이 완성한 때 즉, 각 법령이 정한 바에 따라 과세표준을 계산하고 세율을 적용하여 과세할 수 있는 상태가 되었을 때를 가리키며(대법원 1991.2.26. 선고 90누7050 판결등 참조),「지방세법」제29조제1항 제1호는 취득세 납세의무가 취득세 과세물건을 취득하는 때에 성립한다고 규정하고 있다. 그러므로 취득세의 경우 납세의무자인 취득자를 포함하여 과세대상의 특정을 포함한 과세요건의 충족을 전제로 그 취득시기가 문제되고, 법률상 납세의무자 및 과세대상이 특정되지 아니하는 한 이에 대한 취득세의 부과 및 취득시기의 문제가 생기지 아니한다 할 것이다.

돌이켜 이 사건을 살펴보건대, 재건축조합이 그 조합원으로부터 현물출자로서 취득하는 토지 중 조합원용으로 취득하는 것인지 아니면 일반분양용으로 취득하는 것인지 여부가 확정적으로 결정되는 시점은 재건축조합이 그 조합원들로부터 출자재산인 토지를 취득하는 시점이 아니라 공동주택이 완성되어 그 공동주택의 구분소유의 구체적 내용이 결정되어 소유권보존등기가 이루어지면서 그 대지권등기가 개별적으로 마쳐지는 시점이라 할 것인바(그 이전에 설사 분양대상인 공동주택 중 조합원용과 일반분양용이 구분되어 있다 하더라도 사정변경으로 인하여 그러한 구분이 변경될 가능성이 있어 그러한 구분이 확정된 상태라고 할 수 없다), 따라서 원고 조합 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다 하더라도 아직 조합원용과 일반분양용이 구분되지 않는 시점에서는 원고 조합이 일반분양용 토지에 대한 취득행위를 개시한 것으로 볼 수 있을 뿐, 취득대상과 취득자의 확정 및 취득시기의 도래를 통하여 ‘취득’이 확정되었다고 할 수 없으므로 그 시점에서는 일반분양용 토지의 취득에 대한 취득세의 납세의무가 성립한 것으로 볼 수 없고 원고 조합이 대지권등기를 경료한 때 취득세 납세의무가 성립한다 할 것이다.

이상에서 살펴본 바와 같이 재건축조합인 원고 조합이 그 조합원들로부터 신탁을 원인으로 하여 토지를 취득하였다 하더라도 재건축공사가 완료된 후 조합원용 주택에 해당하는 토지의 지분만 조합원들에게 반환되고 일반 분양용 주택에 해당하는 토지의 지분에 관하여 반환되지 아니한 채 원고 명의로 대지권등기가 경료됨으로써 일반분양용 주택에 해당하는 토지의 지분에 관한 한 원고의 실질적 소유권의 취득이 있었던 것이라고 할 것이므로 원고의 주장은 이유 없다(한편 주택재건축조합의 목적사업에 해당하는 조합원 분양분에 관하여는 주택재건축조합 등이 그 소유의 자금으로 조합원의 건물을 신축·분양하는 것이 아니라 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 이를 건축하는 것으로 보아 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산으로서의 공동주택과 부대복리시설 및 그 부속토지는 당해 조합원이 취득하는 것으로 보고 있으나, 이와 달리 일반분양분의 경우에는 주택재건축조합이 사업시행자가 되어 주택사업을 진행한 후 사업비 충당 등을 위하여 비조합원에게 이를 분양하고 있는 일종의 수익사업에 해당한다 할 것이어서 이를 위한 일반분양분 토지의 취득에 과세하는 것이 실질과세의 원칙에 위반하는 것으로 볼 수 없다).

2. 결 론

그렇다면 이 사건 과세처분이 위법함을 전제로 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-서울행정법원 2006. 1. 26. 선고 2005구합31566 판결】

【주문】 처분청패소

「지방세법」제105조제10항의 규정에 의하면 주택재건축조합이 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 조합원이 취득한 것으로 본다. 그러므로 토지 가운1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고 조합은 구 주택건설촉진법(2002. 8. 26 법률 제6732호로 개정되기 전의 것, 2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전문 개정되어 법명이 ‘주택법’으로 변경됨) 제44조 제1항에 의하여 서울 ○○구 ○○3동 1529번지 등 지상에 아파트의 건축을 목적으로 설립되어 2001. 5. 28. 피고로부터 주택조합의 설립인가를 받은 재건축조합이다.

나. 원고 조합은 2002. 5. 8.부터 2005. 1.경까지 사이에 조합원들로부터 위 1529번지 외 21필지 8,918㎡를 신탁받아 원고 조합 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하는 한편, 2003. 12. 26. 서울특별시 ○○구로부터 서울 ○○구 ○○3동 1741-15 외 1필지 506.8.㎡를 취득하여 역시 원고 조합 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.

다. 원고 조합은 주택재건축사업을 진행하여, 위 1529번지 외 21필지 8,918㎡ 및 1741-15 외 1필지 506.8.㎡ 지상에 조합원분양분 103세대 및 일반분양분 56세대를 포함하는 총 223세대의 아파트(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 완공하고, 2005. 2. 24. 피고로부터 도시 및 주거환경정비법 제52조 제3항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제2항의 규정에 의하여 준공인가를 받았으며, 그 후 위 토지들에 대한 대지확정측량을 하고 서울 ○○구 ○○동 1529대 8,852.2㎡의 새로운 지번을 부여하는 토지구획정리를 하였다(이하, 새로운 지번이 부여된 위 토지를 ‘이 사건 토지’라 한다).

라. 원고 조합은 2005. 4. 14. 이 사건 토지 중 조합원들에게 반환되지 아니한 토지 2,944.73㎡(이하, ‘이 사건 일반분양분 토지’라 한다)에 관하여 일반분양된 아파트를 위하여 원고 조합 명의의 대지권 등기를 경료함과 동시에 일반 분양용 아파트에 대하여 역시 원고 조합 명의로 소유권보존등기를 경료하였다.

마. 원고 조합은 2005. 3. 7. 피고에게, 이 사건 일반분양분 토지 중 2,786.38㎡에 대하여 과세표준을 3,915,616,222원으로 산정한 다음, 위 과세표준에 관계 법령에 따른 세율을 적용하여 취득세액 93,974,780원 및 농어촌특별세액 8,614,350원, 합계 102,589,130원을 산출하여 이를 신고납부하였다(「지방세법」제72조제1항의 규정에 따라 위 신고납부행위를 ‘당초 처분’이라 한다).

바. 이에 대하여 원고는 2005. 5. 2. 서울특별시에 이의신청을 하였고, 서울특별시는 2005. 8. 8. 당초처분 중 원고 조합이 2003. 12. 26. 피고로부터 직접 취득하여 취득세를 이미 납부한 위 ○○3동 1741-15 외 1필지 506.8.㎡를 과세면적에 포함시킨 잘못이 있다 하여 이를 제외한다는 결정을 하였다. 이에 따라 피고는 2005. 8. 11. 위 당초세액을 취득세액 82,222,780원 및 농어촌특별세액 7,537,070원으로 감액경정하였다(이하 당초 처분 중 감액되고 남은 부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).

【인정 근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 을 제1, 2호증의 각 1, 2, 제3, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고 조합의 주장

피고는 이 사건 일반분양분 토지에 대한 원고 조합 명의의 대지권등기 경료를 별도의 새로운 취득으로 보아 과세대상으로 삼았으나, 위 대지권등기는 당초 구 등기부상 원고 조합 명의의 신탁등기를 신축한 집합건물에 관한 소유권보존등기를 경료하는 과정에서 그대로 등재한 것에 불과하여 별도의 새로운 취득행위라고 볼 수 없으므로, 이에 대하여 취득세를 부과할 수 없다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

이 사건에서 원고 조합은 2005. 2. 24. 피고로부터 도시 및 주거환경정비법 제52조 제3항에 의하여 이 사건 건물의 준공인가를 받았으며, 같은 해 4. 14. 이 사건 토지 중 일반분양한 아파트의 대지권에 해당하는 부분에 관하여 ‘신탁재산의 처분’을 원인으로 하여 자신의 명의로 대지권 등기를 경료하였다. 그런데「지방세법」제110조제1호의 규정에 의하면 신탁재산의 취득은 원칙적으로 취득세 부과대상이 되지 않지만 예외적으로 주택재건축조합이 조합원들로부터 신탁재산을 취득하는 것은 과세대상으로 되어 있고,「지방세법」제105조제10항의 규정에 의하면 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 보게 되어 있는바, 위 각 규정을 종합하여 보면 이 사건 토지 가운데 조합원분양분 아파트의 대지권에 해당하는 부분은 취득세 과세대상이 되지 않지만 일반 일반분양분 아파트 등의 대지권에 해당하는 부분은 취득세 과세대상에 해당한다고 봄이 상당하다( 서울행정법원 2005. 12. 29. 선고 2004구합33275, 2005구합27253, 2005구합30273 판결 각 참조). 그리고 이 사건 토지는 위 준공허가가 나기 이전에는 일반분양분 토지 부분과 조합원분양분 토지 부분이 구분되어 있지 아니한 상태에 있었다고 보아야 할 것이므로, 이 사건 취득세의 납세의무는 원고가 위 준공인가를 받은 2005. 2. 24. 그 취득시기가 도래하고 취득세의 납세의무가 성립된다고 보아야 할 것이다.

따라서 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.